Santander inaugura el 'crowdfunding' inmobiliario para grandes fortunas

La industria de banca privada sigue innovando. La división de grandes fortunas de Banco Santander ha sido pionera en poner a disposición de algunos clientes sociedades destinadas a la financiación de promociones inmobiliarias, buscando rentabilidades de dos dígitos y con ventajas fiscales.

Según fuentes financieras, ya ha habido varias sociedades, con formato de SL, en Santander Banca Privada España. El objetivo es levantar cifras de entre 10 y 40 millones de euros entre los clientes, buscando retornos superiores al 10% anualizado para plazos de entre uno y tres años. Desde la entidad, no hay comentarios.

El banco crea la sociedad y levanta capital de los clientes para financiar una promoción inmobiliaria. Se trata de promociones avanzadas en las que se necesita un extra de financiación, ya sea por retrasos o por aumentos de costes, y que ya han agotado la garantía hipotecaria en el canal bancario.

Las operaciones se están produciendo con promociones en las que se considera que el riesgo es reducido, según fuentes financieras. Y aun así, la SL que se constituye trata de acordar garantías con la promotora. A veces es el propio promotor a título personal, y otras, pignorando su participación en el vehículo con el que realiza la promoción.

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Los clientes de banca privada participan como dueños de la empresa. Aunque en algunos casos se usa un modelo mixto en el que aportan capital y financiación, como acreedores de la sociedad. La empresa se crea para una operación. Una vez se vendan los inmuebles, se planea disolver la sociedad para devolver la inversión con dividendos en el caso del capital e intereses si ha habido deuda.

Este formato, si se cumplen los planes previstos cuando se lanza, servirá a las promotoras inmobiliarias para obtener financiación alternativa a la banca, mientras que para los clientes supone rentabilidades anualizadas de dos dígitos. Estas sociedades trabajan con periodos cortos, inferiores a los tres años.

Además, puede haber ventajas fiscales. Si el cliente invierte con capital o deuda como persona física, no hay diferencia. Pero si lo hace desde un holding, el dividendo que se embolsa la empresa está exento en un 95%, por el artículo 21 de sociedades.

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Igualmente, si es dueño de más del 5% de la SL, se puede deducir la inversión en la base imponible de patrimonio o del impuesto temporal de solidaridad para las grandes fortunas. Fuentes jurídicas señalan que la Inspección podría cuestionar si la sociedad es operativa, pero que es posible defenderlo.

Por ahora, según fuentes financieras, Santander ha sido pionero en abrir este canal de crowdfunding inmobiliario en banca privada, aunque otras entidades están estudiando seguir los mismos pasos.

El formato de crowdfunding inmobiliario como financiación alternativa para promociones ya existe en varios mercados, incluyendo el español, aunque suele ser para operaciones pequeñas y con vocación minorista. Housers fue pionero y, en los últimos años, Urbanitae es la principal firma para este tipo de operaciones. Urbanitae ha estado más enfocada en levantar capital, aunque lleva tiempo creciendo en la parte de deuda.