¡Se acabó la crisis! Los estands de dos pisos y el jamón regresan al SIMA 2024

Llega el mes de mayo y abre sus puertas una nueva edición de la que es la mayor feria inmobiliaria de Madrid y, probablemente, de España: el SIMA. El salón inmobiliario, que en esta edición ha cumplido 25 años, es mucho más que un mero escaparate de la oferta de viviendas a la venta, principalmente en la capital, es también el mejor termómetro del sector promotor y de la vivienda en el país. Y en esta edición han vuelto a verse estands de dos pisos —que desaparecieron de la feria como buena parte de las promotoras tras el estallido de la burbuja inmobiliaria—, y el jamón serrano.

Dos detalles, aparentemente sin importancia, pero en los que se han fijado todos los que vivieron la feria en su máximo esplendor en los años del boom, cuando el buen vino y el jamón regaban las zonas VIP de los estands de las grandes promotoras, muchas de ellas, hoy desaparecidas.

El calentón de precios, según los promotores, es el único de los paralelismos entre la situación actual y la que se vivió durante el boom

Si la crisis ha sobrevolado en los últimos años sobre el mercado residencial español, desde luego, ésta se ha volatilizado. Crisis over!, que dirían al otro lado del charco. Los promotores venden todo lo que se construye, aunque sea una mínima parte de lo que se vendía durante el boom, y se vende, especialmente en Madrid, a precios de 2006-2007, es decir, precios de la burbuja inmobiliaria.

De hecho, el calentón de precios, insisten los promotores, es el único de los paralelismos respecto a la situación que se vivió entonces, porque ya no se construyen tantísimas viviendas como entonces —100.000 visados en 2023 frente a los más de 850.000 de 2006—, ni hay barra libre de financiación por parte de la banca, ni a particulares, ni a promotores. Y esto, en un contexto como el que hemos tenido hasta hace dos años de tipos de interés históricamente bajos, ha disparado la compra de viviendas sin necesidad de financiación bancaria, en gran medida, como inversión.

Un negocio, por otra parte, que esta edición ha tenido un espacio especialmente destacado en la feria con algunos estands muy destacados como el de la plataforma de inversión inmobiliaria Urbanitae o Velzia. Esta última no solo acudía por primera vez a la feria, sino que además lo hacía con estand de dos pisos en el que, el pasado jueves, se pudo ver al expolítico de Ciudadanos, Albert Rivera.

La vivienda asequible, protagonista del debate político durante los dos últimos años, también ha estado muy presente en la feria. Un adjetivo, el de asequible que, aunque la RAE define 'que se puede conseguir o adquirir', en la realidad residencial no está al alcance de una parte muy importante de la población. Como llevan años advirtiendo los expertos del sector, construir una vivienda nueva en España es muy caro. De ahí que el gran caballo de batalla sea conseguir que su construcción sea más barata y pueda llegar a ser de verdad asequible para esos hogares —jóvenes y no tan jóvenes— que actualmente se encuentran, literalmente, expulsados del mercado de la vivienda porque no pueden comprar y a duras penas pueden permitirse pagar un alquiler.

Una situación que empieza a ser dramática en las grandes ciudades. Un dato: la vivienda en venta Madrid ha superado en un 15% el precio de la burbuja, mientras que los alquileres son ahora un 50% más caros que hace quince años. No solo eso, sino que Madrid es la cuarta ciudad de España, tras Palma de Mallorca, Málaga y Las Palmas de Gran Canaria, en alcanzar precios máximos en la compra de vivienda.

Más suelo y menos impuestos

La receta, según los promotores, es sencilla, pero como una buena receta, debe contar con los ingredientes adecuados: más suelo y más barato, menos impuestos, más mano de obra, más financiación y una normativa que permita agilizar procesos y construir más rápido. Y eso fue, lo que, una vez más, pidió el sector al unísono en su gran cita inmobiliaria.

"Necesitamos más suelo", pidió Asís Colomina, director de promoción nacional de Acciona. También, que bajen los costes de construcción a los que se enfrentan promotores y los constructores y que subieron con fuerza a raíz de la pandemia y se intensificaron por la guerra entre Rusia y Ucrania y por la enorme escasez de mano de obra.

"Un 35% de los costes de la construcción se deben a la mano de obra, que en tres años ha subido lo mismo que en los 14 años anteriores", dijo Colomina. Sin olvidar la subida de los tipos de interés que, como reconoció, no se ha repercutido en su totalidad al precio de la vivienda.

Todos estos ingredientes, unido a la escasa oferta de obra nueva a la venta, han provocado una fuerte subida de precios que, como aseguró Beatriz Toribio, directora General de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), no han tocado techo y seguirán subiendo. Miel sobre hojuelas para el sector promotor y malas noticias para el segmento de la población que no puede permitirse comprar algunas de las pocas viviendas que se construyen en España.

Un desplome de la producción residencial que se refleja en el SIMA, una feria que llegó a ocupar siete pabellones del recinto ferial de Ifema, unos 55.000 metros cuadrados (5,5 hectáreas, el equivalente a más de tres campos de fútbol). Este año, y como viene sucediendo desde que estalló la burbuja, solo ocupa un pabellón, el 4, poco más de 16.000 metros cuadrados, tres veces menos.

Quince años después de que explotara la burbuja, no solo hay muchas menos promotoras en el mercado, sino que también hay muchísimas menos viviendas a la venta. Eso sí, las pocas que salen, se venden.

El sector inmobiliario no consigue acercarse a las 200.000 viviendas nuevas anuales que calcula que necesita para cubrir la creación de nuevos hogares. No tiene ni capacidad —mano de obra—, ni dinero —financiación— para poner tantas viviendas en carga y, aunque la financiación alternativa ha intentado hacerse un hueco, son los bancos quienes siguen teniendo la sartén por el mango. La concentración bancaria que se ha producido en España desde 2010 y el consumo de capital asociado a la financiación al sector promotor, han reducido significativamente el préstamo para construir viviendas. Una situación que puede verse agravada ante una posible fusión entre BBVA y Sabadell.

Además, a nivel normativo, la Ley de Vivienda que entró en vigor hace un año ha sido cuestionada desde el inicio por el sector en su conjunto que, sin embargo, sí se ha puesto de acuerdo en torno a una Ley del Suelo que iba a venir a dar seguridad jurídica y agilidad a los nuevos desarrollos. Pero esta fue retirada esta misma semana para su debate parlamentario debido a las discrepancias internas en la coalición de Gobierno (PSOE - Sumar), a la falta de apoyo de sus socios parlamentarios habituales y a la negativa del PP de salvar el proyecto. Un enfrentamiento sin cuartel que ha llevado al Gobierno a guardar en un cajón, al menos provisionalmente, la norma, para desesperación y decepción de los promotores.

Algunos expertos, como Beatriz Toribio o el presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), Santos González, llevan meses reclamando un pacto de Estado por la vivienda, "que es más importante incluso que modificar la Constitución y que tiene que estar por encima de ideologías políticas", en palabras del propio González.

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Y, mientras tanto, los grandes desarrollos del sureste, donde se prevé la construcción de miles de viviendas que puedan ayudar a resolver el problema de la vivienda en la capital, han echado a andar: más de 2.000 las viviendas, actualmente, a la venta.

Los Berrocales, Los Ahijones, Los Cerros y Valdecarros se han convertido en la gran esperanza de miles de jóvenes madrileños para intentar acceder a una vivienda en propiedad. Estos nuevos barrios, como llevan años repitiendo desde las administraciones públicas y desde el sector promotor, están llamados a acoger miles de viviendas asequibles, viviendas que se convertirán en los nuevos hogares de miles familias que no han podido encontrar una vivienda acorde a sus posibilidades económicas en zonas más consolidadas de la ciudad.

Vivienda asequible, ¿pero para quién?

Una esperanza que, sin embargo, se desvanece con solo echar una mirada a su vecino El Cañaveral, en donde los pisos baratos han pasado de costar 150.000 a 350.000 euros. El efecto contagio no ha tardado en llegar a los desarrollos del sureste. Un ejemplo, en Valdecarros, el precio del suelo se sitúa en niveles muy similares a los que se piden actualmente en El Cañaveral y acabará repercutiendo directamente en el precio final de esas viviendas, pudiendo superar incluso los 300.000 euros en el mercado libre. Un precio que pone en entredicho que en estos futuros barrios pueda ponerse en marcha vivienda asequible, lo que obliga a replantear la definición de viviendas asequibles no solo en estos ámbitos, sino en el conjunto de la geografía española.

Porque, como no dejan de repetir promotores y expertos del sector, construir una vivienda es caro. "Debemos romper la idea de que los precios de la vivienda tienen que ser los de hace 15 años, cuando ha habido una evolución consustancial de los costes de construcción, no solo de los materiales y la mano de obra, sino también derivado de los mayores requisitos que se han introducido en el Código Técnico de la Edificación para que las viviendas sean más eficientes. Hay importes por debajo de los cuales las viviendas no se van a poder construir", tal y como apuntaba hace unos meses Antonio de la Fuente, managing director de Corporate Finance de Colliers.

Y es que, como aseguraba también esta misma semana Santos González, en lugar de plantearnos qué podemos hacer para que baje el precio de la vivienda, deberíamos pensar en qué podemos hacer para que a los compradores les sea más asequible comprar una vivienda. Y la respuesta parece clara: aumentar su renta disponible vía salarios, una medida que, sin embargo, no está en el centro del debate.