Bankinter adelanta la cosecha de su filial logística y estudia las primeras ventas de activos

Bankinter pisa el acelerador en Montepino, la socimi logística que lidera junto al grupo aragonés Valfondo. Cuando el banco adquirió esta cartera, en la primavera de 2021, aprobó un plan estratégico a diez años cuyos frutos, sin embargo, podría adelantar y empezar a recoger en 2025.

El auge de los centros de datos ha llevado a Montepino a plantearse la venta de algunos suelos para promover esta clase de activos, desinversiones que podrán cristalizar a partir del próximo ejercicio, cuando estén terminados los trabajo necesarios para adaptar estos terrenos a las necesidades energéticas y de infraestructuras de este tipo de inmuebles.

Con esta temprana rotación de activos, Bankinter y Valfondo persiguen, por una parte, potenciar el retorno de capital para sus accionistas, la mayoría clientes de banca privada de la entidad naranja, adelantando valor al presente, y por otra, ir perfilando una cartera más vendible de cara a la completa desinversión en 2031.

El disparado apetito que hay por invertir en centros de datos, y la dificultad que existe para encontrar ubicaciones que cumplan con todos sus requisitos técnicos, está provocando que sea mucho más rentable vender terrenos para esta nueva clase de activos que para naves logísticas tradicionales, una diferencia que puede llegar a ser del doble o el triple.

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Ruth Ugalde

Bankinter ya decidió el pasado ejercicio echar el freno a las compras y concentrarse en desarrollar toda su cartera de activos. La socimi cuenta con una superficie bruta alquilable (SBA) de 1,9 millones de metros cuadrados, con capacidad para generar 90 millones de euros en rentas cuando esté explotándose al 100%. A cierre de 2023, solo la mitad estaba operativa, con 25 naves, mientras la otra mitad se reparte, casi a partes iguales,, entre once naves en construcción y suelos, donde pueden llegar a promoverse otros quince activos.

El objetivo de Montepino es tener el 90% de los suelos promovidos y produciendo rentas en el curso 2026/2027. A diferencia de otros jugadores del sector, la socimi de Bankinter y Valfondo solo promueve cuando tiene cerrado un contrato de alquiler, una filosofía que le permitió escapar del 'efecto Amazon' que ha llevado los ratios de desocupación logística a niveles récord.

A pesar de esta mayor prudencia, el pasado ejercicio, Montepino entregó activos con una superficie bruta alquilable (GLA) de 220.500 metros cuadros, el 15% de todos los metros cuadrados que se entregaron en España, y que para la socimi supusieron un crecimiento del 51% respecto al volumen puesto en operación el año anterior.

Estas nuevas rentas permitieron a la compañía disparar los ingresos por arrendamiento un 40%, hasta 36,6 millones de euros. No obstante, las mejoras en materia de eficiencia operativa le llevaron a incrementar los ingresos netos en un 46%, hasta 31,5 millones de euros, mientras que el resultado bruto de explotación (ebitda) se disparó un 65%, hasta 19,5 millones de euros.

Pérdidas por el alza de tipos

En línea con la tónica general de todo el sector inmobiliario, la socimi ha presentado pérdidas contables de 156,8 millones, frente al beneficio de 32,6 millones del año anterior. Estos números rojos se deben al deterioro de 168 millones que Montepino ha tenido que reconocer por el impacto que el alza de los tipos de interés tuvo en los costes financieros en 2023 y en la valoración de las inversiones.

A pesar de ello, el valor bruto de los activos de la socimi creció un 3%, hasta alcanzar los 1.252 millones de euros, tras haber invertido en el desarrollo de la cartera 212 millones de euros.

Al haber cerrado el ejercicio con pérdidas contables, la socimi propondrá a la Junta General, convocada para el próximo 17 de junio, remunerar a sus accionistas mediante la distribución de reservas de libre disposición por un importe máximo de 26,5 millones de euros.