El 'efecto Amazon' lleva a cifras récord la desocupación de naves logísticas en Madrid

En septiembre de 2022, el todopoderoso Amazon encendió las alarmas. Como adelantó El Confidencial, la compañía de Jeff Bezos había tomado la decisión estratégica de suspender la construcción de nuevos centros logísticos en España, al menos, durante los próximos dos años.

El gigante del comercio electrónico reconocía así que las previsiones que se habían hecho de demanda tras el estallido de la pandemia del covid-19 habían sido excesivas y que era necesario echar el freno para consolidar bien todos los miles de metros cuadrados que tenía comprometidos.

Este giro de guion dejó por el camino miles de metros cuadrados que habían empezado a desarrollarse en especulativo, es decir, sin tener un contrato de alquiler cerrado, basados en unas expectativas de crecimiento del comercio electrónico que, una vez superada la pandemia, se demostraron excesivas. A esto se unió el alza de los tipos de interés, a partir de la primavera de 2022, que terminó de pinchar la burbuja logística.

Año y medio después de aquel primer toque de atención de Amazon al mercado, los temores que se desataron de que se estuviera generando un exceso de capacidad han sido confirmados por el Proyecto Amstrong Logística.

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Con este nombre, la consultora inmobiliaria JLL ha bautizado a la herramienta tecnológica que ha desarrollado para identificar la realidad de cada nave y suelo logístico ubicado en las ocho provincias españolas más importantes para este negocio. Un laborioso trabajo que le ha permitido peinar ya en su totalidad los mercados de Madrid y Barcelona.

Tras dos años de trabajo, JLL ha identificado un total 1.298 naves logísticas en stock, que suman 24 millones de metros cuadrados (13,8 millones en Madrid y 10,1 millones en Barcelona.). De estas, 99 naves con 1,8 millones de metros cuadrados están disponibles para su uso inmediato, mientras que 43 proyectos, que suman otro millón de metros cuadrados, están en desarrollo y saldrán al mercado a lo largo de este ejercicio.

Todo este análisis ha permitido a JLL hacer una precisa foto sobre la realidad del sector logístico tras el efecto Amazon. Y la conclusión es que, efectivamente, tras el estallido de la pandemia se sobredimensionó el mercado, especialmente, en la primera corona de Madrid, donde se proyectaron importantes desarrollos de última milla que no han evolucionado como se esperaban.

En concreto, JLL ha identificado que el ratio de desocupación en esta corona ha marcado una cifra récord del 12,3%, lo que equivale a 2,7 millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable. En la segunda corona el ratio es del 6,1% y en la tercera corona, del 8,5%, cifras en todo caso muy elevadas.

La tasa de disponibilidad esa tan alta en la primera corona de la capital porque Vallecas, Vicálvaro y Villaverde "han experimentado un boom de nueva oferta, impulsado por la obsolescencia de las naves existentes y por unas previsiones no cumplidas de crecimiento del e-commerce para servicios de última milla", explican desde JLL.

En Barcelona, en cambio, su particular situación geográfica, entre el mar y la montaña, hace que la ciudad adolezca de una falta de suelo y naves que favorece la plena ocupación en la primera corona, con apenas un 1,6% de desocupación; mientras que en la segunda es de solo el 3,5%. En cambio, en la tercera corona es donde sí que se ha notado el exceso de proyecciones que se hicieron, con un ratio de espacios vacíos del 11,7%.

Impacto en rentas

La alta desocupación tiene un impacto directo en las rentas. Como señala JLL, en el primer trimestre de este 2024, en Madrid, "ha habido estabilidad de rentas, básicamente, por la amplia oferta de proyectos especulativos que se han entregado y se entregarán en los próximos meses".

Un dato que ayuda a hacerse una idea del peso de los proyectos especulativos en el mercado, es que desde principios de 2024 se han entregado 89.000 metros cuadrados en cinco naves logísticas, el 60% de ellos son proyectos a riesgo. Si se amplía el foco a los 545.000 metros cuadrados de naves logísticas previstas de entregar a lo largo de este ejercicio, el peso del especulativo se dispara hasta el 85%.

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En Barcelona, a diferencia de Madrid, la balanza se inclina más hacia proyectos llave en mano que especulativos, que representan el 40% de los 261.000 metros cuadrados de naves logísticas que se entregarán a lo largo de este 2024. No obstante, la mayor tasa de disponibilidad de la tercera corona (11,7%) está impulsada por la terminación, en el cuarto trimestre de 2023, de 100.000 metros cuadrados de producto especulativo en la Bisbal del Penedés.

"El primer trimestre del año se ha percibido una ralentización en el mercado logístico catalán. Continúa afectado principalmente por la limitada disponibilidad de naves y la escasez de suelo disponible. También ha influido una actividad más contenida por parte de operadores de e-commerce, que suelen ocupar mayores dimensiones", concluyen desde JLL.