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Así han pinchado Amazon y el alza de tipos de interés la incipiente burbuja logística
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CAMBIO DE ESCENARIO

Así han pinchado Amazon y el alza de tipos de interés la incipiente burbuja logística

Solo se puede decir más alto: "Lo peor que le ha pasado al comercio electrónico ha sido el covid". Un terremoto cuyas réplicas están llegando a todos los rincones de la industria logística

Foto: Amazon ha echado el freno en todo el mundo y ha anunciado 10.000 despidos. (Reuters/Mike Segar)
Amazon ha echado el freno en todo el mundo y ha anunciado 10.000 despidos. (Reuters/Mike Segar)
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"Lo peor que le ha pasado al comercio electrónico ha sido el covid". Con esta lapidaria frase, el profesor y experto en comercio Laureano Turienzo resume lo que ha sido el auge y caída de una burbuja, la logística, que se ha pinchado antes siquiera de llegar a ser real. La pandemia provocó un boom logístico en todo el mundo, derivado del alza de las compras online, que llevó a muchos inversores a apostar por el fin de las tiendas y la hegemonía absoluta del e-commerce. Un nuevo mundo donde Amazon era el rey.

"Amazon tardó 26 años en crear una red de 299 almacenes en Estados Unidos y, en 2021, en solo un año, creó lo mismo que en los 25 anteriores, fue casi a uno por día, y en medio de la pandemia llegó a tener 1,6 millones de empleados. Cuando regresamos a la normalidad, ¿qué hace con tanta plantilla y con tanto almacén?", añade Turienzo.

Foto: Logo de Amazon. (Reuters/Brendan McDermid)

Por el momento, la compañía ya ha anunciado el despido de 10.000 personas en todo el mundo, el 1% de su plantilla, y ha echado el freno a su plan de expansión, suspendiendo la construcción de nuevas naves, reagrupando otras y cerrando las menos interesantes. Un terremoto cuyas réplicas llegan a todos los rincones de la logística en un momento, además, muy sensible.

Al bofetón de realidad pospandemia se ha unido un alza de tipos que ha puesto en jaque la financiación de muchas de estas naves. Como explican desde Ashurst España, “ha habido un número de inversores extranjeros que entraron a yields [rentabilidades] muy apretadas, puesto que firmaron yield del 3% mientras que la financiación está al 4,5%”. ¿Cómo puede costar más la financiación que la rentabilidad del proyecto?

placeholder Naves logísticas en Villaverde (Madrid).
Naves logísticas en Villaverde (Madrid).

La explicación está en que, hace dos años, el mundo era muy distinto: los tipos de interés estaban al cero, de manera que comprar una nave con Amazon de inquilino pagando un alquiler, aunque fuera al 3%, parecía el negocio perfecto. Las fronteras estaban cerradas, los ciudadanos comprábamos online y las empresas hacían acopio de existencias para garantizar el suministro, lo que se traducía en necesidad de más naves y almacenes.

Como recuerda Fernando Sauras, director de Inversión Industrial y Logística de BNP Real Estate, "la pandemia hizo que el comercio electrónico creciera sustancialmente en España debido al cierre de los comercios, fronteras y confinamiento, evidenciando problemas de rotura de stock en la cadena de suministro que llevó a un cambio de modelo, que también repercutió en la demanda de superficie logística, haciendo crecer los metros cuadrados de almacenes dedicados a stock. En ese contexto, la demanda de espacios logísticos se disparó en el año 2021, con casi 2,5 millones de metros cuadrados contratados".

Se han cerrado compras logísticas al 3%, y la financiación ahora está al 4,5%. ¿Cómo puede costar más la financiación que la rentabilidad?

El próximo Black Friday será una importante toma de temperatura sobre la salud del comercio, en general, y del electrónico, en particular, con la inflación mermando la capacidad de consumo de los particulares y los costes energéticos comiéndose los márgenes de las empresas. En este escenario, ¿qué necesidad hay de almacenar material? Obviamente, mucha menos.

Como explica Beatriz Fernández, responsable de comercio y bienes de consumo de Oliver Wyman en Iberia: "La perspectiva es poco clara para los minoristas debido a dos razones: los costes se han disparado, lo que hace que no sea tan fácil bajar los precios; y ante la desaceleración del consumo, la única forma de incentivar las ventas parece ser a través de descuentos, pero el margen que normalmente tenían para ejecutarlos se ha reducido notablemente". Y un Black Friday sin descuentos es como una boda sin padrino.

Foto: Aena ha elegido a P3 para que sea su socio en el desarrollo inmobiliario de Barajas

La licitación que acaba de llevar a cabo Aena para elegir al socio logístico junto al que desarrollará la primera fase del plan logístico del aeropuerto de Madrid-Barajas es, probablemente, el más claro ejemplo de cómo el alza de tipos ha pinchado la incipiente burbuja que estaba creándose en este mercado.

A principios de año, y hasta verano, Segro y PSP valoraron este proyecto en 250 millones de euros. En septiembre, ya no pudieron mantener esta cifra, tampoco el segundo clasificado, Logicor, la suya, y fue el tercer ofertante, P3, quien se alzó con el triunfo con una propuesta de 168,7 millones, un 32% menos del planteamiento inicial.

Al exceso de capacidad logística instalada para la demanda actual se suma la amenaza de una caída del consumo si entramos en recesión

Aunque el encarecimiento de la financiación fue un elemento crítico para este desenlace, también la falta de certezas respecto al futuro jugó en contra de que los inversores asumieran más riesgos. Sobre todo, ante el horizonte de una crisis que golpea por partida doble a la logística, ya que el exceso de capacidad que tiene para la demanda actual se enfrenta a que la demanda se retraiga todavía más por la caída del consumo que traen las recesiones.

En este contexto, lo previsible es un ajuste de precios y valoraciones, como ya se ha dejado entrever en el concurso de Aena, y permite pronosticar el llamado efecto Amazon. Con este nombre se conoce al fenómeno que ocurre en los parques logísticos donde se instala Amazon, que dispara el valor de todas las naves y terrenos de su alrededor. El problema es que, ahora, el efecto amenaza con ser justo al contrario y arrastrar a la baja.

placeholder El próximo Black Friday medirá la temperatura del sector (iStock)
El próximo Black Friday medirá la temperatura del sector (iStock)

"Actualmente la dependencia de Amazon en la absorción de superficie logística es mucho menor, pero estamos viendo que hay otros operadores que ya de forma independiente están desarrollando sus estrategias en comercio electrónico en España. Además, observamos una elevada actividad por parte de otros sectores dentro de la logística, como son pharma y alimentación", señala el experto de BNP Real Estate.

En su opinión, aunque el contexto es complejo, también hay un elemento diferencial: "el potencial que todavía tiene España, respecto a otros países donde sus habitantes están más habituados a comprar online, no observamos, ni mucho menos una situación similar en España a lo que pueda estar pasando en Estados Unidos ni a corto ni a medio plazo".

"Lo peor que le ha pasado al comercio electrónico ha sido el covid". Con esta lapidaria frase, el profesor y experto en comercio Laureano Turienzo resume lo que ha sido el auge y caída de una burbuja, la logística, que se ha pinchado antes siquiera de llegar a ser real. La pandemia provocó un boom logístico en todo el mundo, derivado del alza de las compras online, que llevó a muchos inversores a apostar por el fin de las tiendas y la hegemonía absoluta del e-commerce. Un nuevo mundo donde Amazon era el rey.

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