Almeida mete tijera al 'pelotazo' de la Ermita del Santo: 100 pisos menos (incluida la VPO)

No serán 600, sino 500 viviendas, mientras que la dotación de vivienda protegida también será menor a lo inicialmente previsto, aunque más del doble de lo que marca la ley.

La socimi Desarrollos Ermita del Santo y el Ayuntamiento de Madrid llevan desde el verano trabajando en la modificación de la edificabilidad del futuro proyecto inmobiliario situado en el Paseo de la Ermita del Santo, un polémico proyecto con una fuerte oposición por parte de los vecinos del barrio de Los Cármenes, en el distrito de La Latina, y que tanto la socimi como el consistorio quieren poder sacar adelante, previsiblemente en el pleno del ayuntamiento del mes de marzo.

El proyecto de la Ermita del Santo contemplaba, tal y como adelantó El Confidencial, la demolición del centro comercial existente del mismo nombre, un complejo de 33.000 metros cuadrados de moda y restauración, para construir en su lugar unas 600 viviendas distribuidas en bloques de entre seis y 12 alturas, además de dos torres de 28 y 21 plantas.

Un proyecto que también contemplaba que de esas 600 viviendas, un 27%, es decir, unas 160, tuvieran algún tipo de protección, muy por encima del 10% al que obliga la ley (60 unidades), todo un caramelo que la socimi puso sobre la mesa del ayuntamiento para que el proyecto recibiera todas sus bendiciones, como inicialmente sucedió.

Se reduce la edificabilidad y para compensar la pérdida de rentabilidad habrá menos VPO

Según las fuentes consultadas por El Confidencial, finalmente la reducción de la edificabilidad se traducirá en 100 viviendas menos, lo que supondrá una merma al negocio inicial planteado por la socimi, de tal manera que para compensar la pérdida de rentabilidad se habría recortado el número de viviendas protegidas, que pasarán de representar el 27% a, aproximadamente, el 20% del total. Una reducción significativa (de 160 a 100 viviendas) pero que seguirá situándose por encima del 10% que exige la ley para los nuevos desarrollos.

Para que nos hagamos una idea del impacto económico de esta menor edificabilidad, si tenemos en cuenta que el precio del metro cuadrado de vivienda libre en esta zona se estima en 3.378 euros, los futuros hogares podrían cifrarse en un negocio del entorno de los 130 millones de euros frente a los 150 millones inicialmente previstos; mientras que los pisos con protección podrían rondar los 20 millones de euros, frente a los 30 millones del plan inicial, eso teniendo en cuenta que el valor en venta de la vivienda de protección pública de carácter limitada es, actualmente, de 1.940,48 euros por metro cuadrado, si bien, la actualización del precio del módulo es inminente.

Una revalorización millonaria de los terrenos

El proyecto presentado por la socimi ante el Ayuntamiento de Madrid fue aprobado inicialmente en septiembre de 2022 con José Luis Martínez-Almeida al frente de la alcaldía y con Mariano Fuentes, de Ciudadanos, al frente de la Comisión de Urbanismo. Como reveló en exclusiva El Confidencial, la recalificación de los terrenos iba a suponer un jugoso pelotazo para la socimi, ya que le iba a permitir multiplicar por más de cinco el valor del centro comercial, ya que la reordenación del ámbito, como estaba pensada inicialmente, disparaba de 17,7 hasta 81,8 millones la valoración de estos terrenos cuando la socimi salió a bolsa en 2020.

La publicación de esta información, provocó un enorme rechazo vecinal y derivó en más de 1.000 alegaciones al proyecto, muchas de ellas firmadas por vecinos y colectivos de la zona, quienes entendían que el proyecto respondía únicamente al interés de los propietarios de la parcela y no al interés general del barrio. Además, criticaban la supresión de casi 19.000 metros cuadrados menos de instalaciones deportivas, además del trastorno que generaría al barrio la llegada de casi 2.000 vecinos más.

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Ruth Ugalde Elena Sanz Infografía: Rocío Márquez Fotografía: Raquel Cano

Ahora, tras meses de intensas negociaciones entre la socimi y los técnicos del Ayuntamiento de Madrid, con Borja Carabante (PP) al frente de Urbanismo después de que Ciudadanos se quedara sin representación en el consistorio tras las elecciones municipales de mayo de 2023, ambas partes esperan sacar adelante el proyecto y asistir incluso a la entrega de las primeras viviendas antes de que termine la legislatura de Martínez-Almeida en mayo de 2027.

El primer paso es llevar en las próximas semanas el proyecto con las modificaciones consensuadas a la Comisión de Urbanismo para su posterior aprobación en el pleno municipal. Fuentes del Ayuntamiento de Madrid consultadas por El Confidencial aseguran que no está previsto que el Proyecto de la Ermita del Santo se trate en la próxima Comisión de Urbanismo, que se celebrará el próximo lunes 19 de febrero.

Empresarios venezolanos

La socimi Desarrollos Ermita del Santo está controlada por varios empresarios de origen venezolano procedentes del sector farmacéutico, petrolero, agrícola e inmobiliario. Esta socimi es la propietaria de un complejo comercial de 33.000 metros cuadrados de moda y restauración que también alberga una bolera, un gimnasio, el centro de karting Carlos Sainz y un teatro en memoria de Francisco de Goya.

Como propietaria de estos terrenos, la sociedad es la gran beneficiada de esta recalificación, al conseguir hacerse con una vasta bolsa de suelo urbano para construir viviendas en pleno centro de la capital, en la continuación de Madrid Río, entre el paseo de la Ermita, la calle Sepúlveda y el parque de la Cuña Verde, en el distrito Latina.

La socimi se estrenó en BME Growth con el "fin de centrarse en la captación de inquilinos para los activos que se encuentran desocupados"

En julio de 2020, la socimi se estrenó en BME Growth, la bolsa de las pymes, con el "objetivo de centrar sus esfuerzos en la captación de inquilinos para los activos que actualmente se encuentran desocupados" y la idea de "mantener los activos en cartera a largo plazo".

En la documentación con la que Desarrollos Ermita del Santo se presentó ante los inversores, la opción de intentar un cambio de uso de los terrenos se citaba con gran condicionalidad, como una posibilidad que "llegado el momento, cabría la posibilidad de que el grupo, si lo considera conveniente, pudiera volver a presentar al Ayuntamiento de Madrid".

La realidad es que esta opción estaba muy avanzada, ya que apenas cuatro meses después de saltar al parqué registró en el Ayuntamiento de Madrid los primeros documentos de la nueva propuesta, que poco después recibió el visto bueno del Gobierno de Almeida.

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E. Sanz

De hecho, desde hace una década, los dueños de esta superficie comercial negocian con el Ayuntamiento de Madrid un cambio de uso de estos terrenos para poder levantar cientos de viviendas donde ahora hay locales comerciales. En 2016, Manuela Carmena desistió de seguir adelante con la modificación puntual que el equipo de Ana Botella había concedido en marzo de 2015, justo dos meses antes de perder la alcaldía. Seis años más tarde, en 2022, el proyecto estuvo de nuevo a punto de ver la luz cuando el consistorio madrileño lo aprobó inicialmente, pero la movilización de los vecinos y la salida del concejal de Urbanismo, Mariano Fuentes, llevó al consistorio a replantear el proyecto.

No es la primera vez que el Ayuntamiento de Madrid se ve obligado a meter la tijera a un desarrollo inmobiliario para que este salga adelante. En 2018, entonces con Manuela Carmena al frente, y junto al Ministerio de Fomento, se rubricó un nuevo pacto con la sociedad Distrito Castellana Norte (DCN) con el objetivo de lograr luz verde a uno de los mayores desarrollos urbanísticos de la ciudad: Madrid Nuevo Norte. En aquella ocasión, la edificabilidad se redujo en un 35% y las 17.00 viviendas inicialmente previstas se quedaron, finalmente, en 11.000