La CNMV cuestiona la valoración de activos de Lar Socimi en plena amenaza de ajuste

El pasado 12 de noviembre, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) envió una carta a la socimi Lar España requiriéndole varias aclaraciones al contenido de sus cuentas anuales del ejercicio 2019 y del primer trimestre de 2020. Entre los aspectos que el supervisor del mercado ha cuestionado, destaca el valor que concede la compañía a sus activos y que dista mucho del otorgado por los inversores en bolsa.

En concreto, la CNMV señala que "el valor contable que figura como patrimonio neto a cierre de 2019 es de 982,8 millones de euros, lo que supone que el valor de capitalización bursátil es inferior al contable en 360,6 millones de euros". Pero, además, destaca que "una comparativa similar a la anterior podría realizarse con la cifra de activos netos obtenida según el dato EPRA NAV [valoración ajustada de los activos netos del negocio]", que a cierre de 2019 ascendía a 1.003,7 millones, "lo que supone una diferencia con el valor de capitalización de 381,56 millones"

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A esto se une que la crisis desatada por la pandemia del coronavirus ha castigado todavía más las valoraciones de las compañías y, en el caso de Lar, sus títulos han pasado de intercambiarse a una media de 7,46 euros durante 2019 a 4,65 euros en el momento del requerimiento hecho por la CNMV (nivel similar al que se mueve actualmente).

"Teniendo en cuenta lo mencionado (...) aporten su interpretación de las circunstancias que causan este hecho, así como la forma en la que lo han tenido en cuenta a la hora de evaluar potenciales correcciones en el valor de los activos", señalan desde la CNMV.

Además, el supervisor emplaza a Lar a que "amplíe su respuesta" a las nuevas circunstancias que ha traído consigo la pandemia en el primer semestre de 2020, "en concreto, expliquen cómo puede entenderse que las valoraciones de los activos recogen la situación real de la forma más fidedigna posible señalando qué indicadores o aspectos clave han podido tener en cuenta los inversores en el mercado, y que parecen no incluirse en la valoración de mercado o en libros de los activos de la sociedad".

Especialista en centros comerciales, Lar se enfrenta al triple reto que ha traído para su sector la pandemia con las limitaciones de movilidad y aforos, la crisis económica y el auge del comercio electrónico. La grave situación que atraviesa el comercio ha llevado a muchos establecimientos a suspender el pago de rentas, exigir quitas y moratorias, escenario que ha terminado de definir el Gobierno con el nuevo real decreto que obliga a los grandes tenedores como Lar a conceder rebajas de los alquileres del 50%. Todos ellos aspectos que, se espera, tengan un impacto directo en la valoración de los activos del grupo.

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La compañía se ha apoyado en las valoraciones realizadas por JLL y C&W para defender sus números, así como en el papel del auditor que ha concluido la razonabilidad de estas valoraciones. "En este sentido, se puede concluir que, a pesar de que el importe en libro de los activos netos de la entidad sea mayor que su capitalización bursátil, este hecho por sí solo no justificaría la reducción del importe en libros", replica la socimi.

En su defensa, Lar destaca que, "a lo largo de toda nuestra historia, se han realizado numerosas desinversiones de activos, y en ninguno de los casos el precio de la desinversión ha sido inferior al valor que previamente se había registrado en los estados financieros de la compañía", argumento que le sirve para insistir en la idea de que el valor razonable obtenido por los tasadores independientes "es una referencia fiable del valor recuperable de dichos activos".

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Dentro de la defensa numantina que hace Lar de sus números a lo largo de toda la respuesta, sí termina reconociendo la excepcional brecha que existe entre el valor que confiere en sus cuentas a los inmuebles que posee y el que concede el mercado. "Si bien es cierto que la especial situación que estamos viviendo durante estos últimos meses ha hecho que el descuento este año haya sido superior, algo que entendemos se debe al incremento de la incertidumbre y la falta de visibilidad del futuro por parte de los accionistas y mercados, y que ha sido más duro en el sector de 'retail", admite la compañía.

Según los números que Lar expone ante la CNMV, frente a la brecha del 7,5% que había hace dos años entre el EPRA NAV por acción (10,34 euros por acción) y la cotización del grupo (9,56 euros), a cierre del primer semestre de este ejercicio, la brecha era del 56% (10,64 euros frente a 4,65 euros).