CRISIS DEL COVID

Los fondos congelan inversiones en España por los okupas y la inseguridad jurídica

El repunte de ocupaciones, las moratorias y las trabas para adjudicarse pisos alejan la venta de carteras de hipotecas por parte de los bancos. Es un mercado clave para la economía

Foto: Okupas desalojados en un edificio de Madrid a finales de 2019. (EFE)
Okupas desalojados en un edificio de Madrid a finales de 2019. (EFE)
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Alarma en el sector financiero. Los grandes bancos españoles han visto cerrarse un mercado clave en los últimos meses: el de la venta de hipotecas impagadas. El auge de las ocupaciones ilegales, las moratorias y la inseguridad jurídica han hecho que los grandes fondos internacionales pongan en cuarentena estas operaciones, que son clave para el necesario desagüe de activos tóxicos de la banca, sin el que se puede cerrar el grifo del crédito.

Así, cuanto más morosos tienen los bancos más les cuesta mejorar su solvencia, y sin ella las entidades tienen más complicado abrir el grifo del crédito. A esto se suma que el Banco Central Europeo (BCE) ha fijado en los últimos años estrictos planes de reducción de la morosidad, con la amenaza de imponer penalizaciones a quienes los incumplan. Aunque la crisis del covid ha dejado estos planes en 'stand by' hasta 2021, las entidades saben que el supervisor europeo va a volver a apretar las tuercas con fuerza, de ahí la importancia de la venta de activos tóxicos.

En este contexto, la venta de hipotecas problemáticas se había convertido en un mercado que atraía grandes fondos e inversiones de miles de millones poco antes de la crisis del covid-19. Santander firmó cuatro días antes de que se decretara el estado de alarma el traspaso de créditos inmobiliarios valorados 1.672 millones, traspasados al mayor fondo de pensiones canadiense, CPPIB, y tenía apalabrada una operación mayor con M&G y Pimco, que tuvo que cancelar.

Operaciones canceladas

Desde entonces ha pasado casi medio año en el que solo Banco Sabadell ha intentado reabrir este mercado, sin éxito. Puso en venta una cartera de hipotecas impagadas por particulares valorada en entre 900 y 1.000 millones por la que apenas recibió dos muestras de interés con precios a derribo, cuando estas operaciones suelen atraer al menos una decena de ofertas no vinculantes. Por ello, la entidad paralizó esta operación, conocida como 'Proyecto Higgs', y de momento ningún otro banco ha decidido salir al mercado, aunque algunos lo están estudiando con carteras más pequeñas. Fuentes del sector señalan que otras entidades lo han intentado con bilaterales que tampoco han encontrado demanda.

Todas las noticias que llegan de España al exterior son desalentadoras para resucitar estas operaciones: el repunte de las ocupaciones, las moratorias hipotecarias y el parón a los desahucios hacen que cualquier comprador de estos activos se exponga a no poder reclamar el pago de la letra, ni intentar recuperar el activo, sin casi armas para negociar una dación en pago y con el riesgo de que la casa sea ocupada ilegalmente en caso de quedársela.

Los Mossos d'Esquadra detienen a uno de los participantes en una manifestación del colectivo okupa en Barcelona en 2018. (EFE)
Los Mossos d'Esquadra detienen a uno de los participantes en una manifestación del colectivo okupa en Barcelona en 2018. (EFE)

Desde que se anunciaron las moratorias, la banca ha pactado 221.000 aplazamientos legales —de seis meses— y en torno a 600.000 sectoriales —de doce meses— con sus clientes, según datos del Banco de España. Con ello, se ha dado oxígeno para aquellos hipotecados que atraviesan problemas económicos derivados del confinamiento. Pero estos acuerdos hacen que los inversores no sepan realmente cómo están los balances de los bancos y sean reacios a comprarles activos.

A esto se suma que en lo que va de año se han presentado 7.450 denuncias por ocupaciones ilegales, un 5% más que el año pasado, con un repunte especialmente preocupante en Cataluña.

La tercera gran incertidumbre para los inversores es su cada vez menor capacidad legal de quedarse con el inmueble en caso de impago de la hipoteca. Los fondos y los bancos ya sufrieron un cambio drástico en este frente el año pasado, con la sentencia del Tribunal Supremo ampliando de tres a doce meses el número de cuotas morosas para poder acogerse a la cláusula de vencimiento anticipado. A eso se ha sumado la prórroga hasta el 1 de octubre para cualquier desahucio, por la situación originada por la pandemia.

Huida de fondos

Ante este escenario, hay fondos que estaban estudiando operaciones en España como Fortress, Bain Capital y Bayview que han dado orden a sus responsables del negocio en el sur de Europa de buscar oportunidades en otros mercados como el griego y el italiano.

Mientras, los inversores que compraron grandes carteras de hipotecas en los últimos años están rehaciendo sus planes de negocio para adaptarlo al nuevo entorno, con una caída pronunciada del precio de los inmuebles y con perspectivas para presionar a los morosos. Entre los principales jugadores de este mercado en los últimos años han estado Lone Star, que se quedó una cartera de 2.700 millones de Bankia, Cerberus, que compró 1.500 millones a BBVA, CPPIB, que se quedó las de Santander y otra anterior de BBVA, y Blackstone, que liquidó el año pasado la cartera de 6.700 millones que le traspasó el Estado antes de subastar Catalunya Banc. Todo apunta a que estos inversores van a tardar mucho en invertir de nuevo cifras milmillonarias en España.

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