Europa endurece la financiación para segundas viviendas a partir de 2021

Europa da una vuelta de tuerca a la política de concesión de créditos de la banca. El regulador del sector financiero, la Autoridad Bancaria Europea (EBA, por sus siglas en inglés) ha aprobado recientemente una nueva guía con cambios clave: nuevos criterios para los bonus de las sucursales, seguimiento más estrecho a las tasaciones inmobiliarias, mayor prevención de blanqueo de capitales y un endurecimiento para la concesión de hipotecas para segundas viviendas, entre otras novedades.

Este último punto puede ser determinante para un mercado inmobiliario ya tocado por la crisis del covid-19. La caída del PIB y el replanteamiento de muchas familias de renunciar a segundas residencias por el teletrabajo inquietan al sector. A esto sumarán que desde mediados de 2021 las entidades serán más exigentes para dar este tipo de hipotecas.

"La norma endurecerá los requisitos para nuevos préstamos para segunda vivienda. Los bancos tendrán que evaluar la capacidad de pago del comprador en todos los escenarios, al margen de las rentas que puedan obtener por su alquiler", explican Pablo Vaño, director de Financial Services Consulting de KPMG en España, e Ignacio Díaz Fernández-Carvajal, director de Financial Services Consulting de la 'Big Four'.

Actualmente, hay unas 400.000 hipotecas concedidas para este tipo de residencias, por valor de unos 36.000 millones euros. Lo que equivale a un 10% del mercado de hipotecas residenciales, según datos de la Asociación Hipotecaria Española.

Este endurecimiento es parte de la guía de la EBA sobre concesión y seguimiento de créditos, que entra en vigor el 30 de junio de 2021. Esta norma persigue que las entidades financieras mejoren sus políticas internas a la hora de dar préstamos, conociendo mejor a sus clientes y siguiéndolos más de cerca, para así poder anticiparse a potenciales impagos, y ajustando de forma más realista los precios, para evitar malas prácticas. Su entrada en funcionamiento será en fases: dentro de un año para nuevos créditos; para novaciones a partir de mitad de 2022, y para todos los préstamos, también antiguos, desde julio de 2024.

Capacidad de pago

"La guía de la EBA busca reducir la morosidad de la banca y mejorar las prácticas de concesión de créditos, aportando más transparencia y protección al consumidor, estableciendo pautas para el sector en su transición hacia fomentar una economía más sostenible", explican los dos directivos de KPMG.

Entre las novedades de la guía, destacan también las exigencias de información sobre el cliente antes de aprobar una financiación —empleo, estado civil, flujo medio de gastos, ingresos y personas dependientes, entre otros—, para poder calcular con precisión su capacidad futura de pago. Para ello, las entidades deben seguir de cerca a sus clientes para incorporar al modelo novedades que cambien el perfil de sus deudores.

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E. Sanz

En el caso de las financiaciones inmobiliarias, esto mismo aplica a las tasaciones inmobiliarias, para las que se endurece la exigencia de que vayan rotando las firmas valoradoras, algo que ya se aplica en España desde hace años. La novedad para los bancos domésticos es que va a haber un seguimiento mucho más exhaustivo del grado de acierto de las tasaciones y, en caso de fallos repetidos, se aplicarían descuentos generalizados. Junto a ello, se incorporan criterios medioambientales a las valoraciones, afectando al precio: "Por ejemplo: contaminación, eficiencia energética, consumos…", exponen desde KPMG.

La guía también apretará las tuercas a las entidades en prevención de blanqueo de capitales, obligando al departamento encargado de este servicio a trabajar de la mano del de riesgos. Hasta ahora, los bancos analizan operaciones sospechosas cuando saltan una serie de alertas. A partir de 2021, tendrán que aplicar la prevención de blanqueo de capitales a toda nueva operación.

La aplicación de esta guía va a suponer un reto para los trabajadores de la red comercial de los bancos y sus departamentos tecnológicos, por el mayor flujo de información que van a tener que analizar. La buena noticia para los primeros es que la EBA suavizó una de las cláusulas, que iba a ligar el bonus de los trabajadores de las oficinas a la morosidad futura de los créditos, algo que finalmente se ha dejado relacionado con objetivos internos de cada banco.