Menos tasaciones y de menor importe: los otros datos que anticipaban el fin de la fiesta

En 2019, las sociedades de tasación facturaron 274,3 millones de euros, una cifra que supone un descenso respecto a la cifra de un año antes. La caída es consistente con la registrada en el volumen total de tasaciones realizadas, que retrocedió un 5,27% respecto a 2018, hasta un total de 1.100.000 tasaciones. Los datos los acaba de publicar la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) y constatan cómo el valor total del conjunto de inmuebles tasados también decrece, aunque de forma más suave: un 1,25% respecto a los niveles de un año antes.

Estos datos se suman a los de compraventas, hipotecas y evolución de precios que ya mostraban el agotamiento del ciclo alcista del mercado residencial. Un mercado que antes del coronavirus ya anunciaba su entrada en una nueva fase del ciclo inmobiliario con pequeñas caídas en las transacciones -y por tanto, de las tasaciones-, e incremento suave de los precios.

De hecho, según los datos de la AEV, también las tasaciones realizadas con finalidades hipotecarias -es decir, las que son necesarias para poder comprar una casa con hipoteca- han sufrido un descenso tanto en volumen (-7,65%) como en importe tasado a nivel global (-4,16%). Al igual que sucede con las estadísticas de precios, transacciones e hipotecas, aún no existen datos respecto al impacto real de la crisis del coronavirus en el mercado residencial. No obstante, los expertos alertan de un desplome inicial de las ventas y una posible corrección puntual de precios. Y ante menores ventas de casas, menores tasaciones.

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E. Sanz

El importe medio de tasación de las viviendas valoradas con finalidad hipotecaria (importe total de valoraciones entre número de viviendas tasadas) creció un 4,08%, pasando de aproximadamente 191.200 euros a casi 199.000 euros. Para esta finalidad y tipología se han realizado en 2019 unas 410.000 tasaciones, un 2,93% menos que en 2018.

“Los datos de actividad y facturación de las tasadoras en 2019 confirman el escenario de ralentización que ya se atisbaba en el sector inmobiliario a finales de año y que ahora, con la crisis sanitaria del covid-19, es mucho más incierto. En esta situación de fuerte incertidumbre, las valoraciones volverán a constatarse como uno de los instrumentos imprescindibles y de mayor eficacia para proporcionar confianza al mercado y posibilitar la reactivación de la economía; no en vano, las sociedades de tasación están invirtiendo sus mejores esfuerzos en estos días para asegurar que sus metodologías y criterios son adecuados y prudentes a la hora de proporcionar una visión certera del mercado y de los precios inmobiliarios”, señala Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV.

Por otro lado, desde la AEV destacan que los datos "son consecuencia del efecto agregado de la actividad del conjunto del año ya que, si analizamos únicamente los tres últimos meses del año, apreciamos que ambos segmentos, de tasaciones completas y de tasaciones hipotecarias, crecieron en volumen con respecto al cuarto trimestre de 2018, a ritmos del 1,75% y 4,35% respectivamente, compensando en parte el peor comportamiento del resto de trimestres".

Este repunte del cuarto trimestre se podría explicar, “en parte, por el retraso de un cierto número de operaciones hipotecarias que, con la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, se vieron pospuestas unas semanas, hasta que se solucionaron todas las dificultades operativas que en su momento surgieron”, según la secretaria general de la AEV, Paloma Arnaiz.

Otro aspecto que explica la tendencia a la baja de los datos de actividad es la progresiva venta de carteras de activos inmobiliarios por parte de los bancos, que ha ido eliminando la necesidad de seguir tasándolos anualmente, sumado a una cierta ralentización del mercado hipotecario en 2019. Según datos del INE, las hipotecas sobre vivienda crecieron solo un 3,24% respecto al año 2018, frente a crecimientos del 10% en años anteriores.

Crecen las valoraciones de carteras

Por tipo de tasaciones, desde la AEV destacan el afianzamiento en el crecimiento de las valoraciones de carteras, "que tras los bajos niveles de actividad del año 2018, debida a la espera de publicación de la normativa de Banco de España, superan los volúmenes del año 2017, con cerca de 1.850.000 valoraciones automatizadas (un 60% más que en el año 2018)".

Por otro lado, los mayores volúmenes de obra iniciada en los años 2018 y 2019 han provocado, asimismo, un incremento importante de las valoraciones intermedias de obra, necesarias para que los bancos puedan ir liberando el préstamo al promotor.

En 2019 se han llevado a cabo casi 33.000 tasaciones de este tipo, un 24,4% más que en 2018. Se mantiene la tendencia de Madrid y Barcelona a acumular actividad en detrimento de otras áreas de la geografía española: en estas dos ciudades se realiza ya el 9,25% de todas las tasaciones, las cuales representan más de una quinta parte (el 21,41%) del importe global tasado en España en 2019.

Tinsa, líder y ST recupera el segundo puesto

Respecto al ránking de tasadoras, más de la mitad de las sociedades de tasación representadas por la AEV han experimentado un descenso en lo que a facturación se refiere, con una variación anual del -4% en conjunto. "Las cifras del ranking corresponden exclusivamente a la actividad de los socios en España y al ámbito regulado. Algunas de las sociedades de tasación, adicionalmente, poseen líneas de negocio y ramificaciones internacionales cuya actividad no queda reflejada en estos datos", aclaran desde la AEV.

Tinsa mantiene el liderazgo en el sector por volumen de facturación de 72 millones de euros y una cota de mercado del 26. Por su parte, Sociedad de Tasación recupera el segundo puesto con 34 millones de euros facturados en 2019 y un 12% de cuota de mercado, por delante de Gloval Valuation, fruto de la integración de, entre otras, Ibertasa, Valtecnic y VTH, y propiedad de las firmas de capital riesgo Charme Capital Partners y Miura Private Equity.

"En estos momentos, si me encargan la tasación de una obra en curso tomo mi base de datos y mis testigos. Los precios a la hora de valorarlos van a tener una curva que no va a seguir la de las transacciones. No podemos confundir valor y precio, sería una barbaridad. Puede que no haya precio porque no hay transacciones, pero la vivienda tiene un valor. Tendré que advertir en mis informes que estamos ante situación de 'shock' y que la tasación puede verse afectada el valor en el medio y largo plazo, pero no puedo cuantificarlo", explicaba hace unos días Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación.

"Cuando se empiecen a producir transacciones y un promotor, un testigo o un agente de la propiedad me diga que ha tenido que bajar un 20% para vender una casa, entonces ya tendré un dato para incorporar a mi base de datos y se empezará a justar los precios. Pero no esperéis un cambio brusco en las valoraciones, sino en una tendencia, al alza o a la baja, en el medio o largo plazo", aseguraba.