Caídas de precios y ventas estables: así encontró el virus el mercado de la vivienda

La crisis del coronavirus ha sacudido con fuerza la economía española en su conjunto. La actividad económica prácticamente se ha paralizado desde el 26 de marzo y se estima que el PIB podría caer hasta un 9% inicialmente, para cerrar el año en torno a una caída del 2%. Son muchos los sectores que se verán seriamente afectados una vez se levanten las medidas de confinamiento, y el turístico, principal motor económico en España, está llamado a soportar el mayor revés. Sin embargo, en mayor o menor medida, todos los sectores sufrirán. Y el inmobiliario también.

Los primeros datos apuntan a un desplome de la inversión inmobiliaria durante en primer trimestre con dos sectores especialmente castigados, el hotelero y el de centros comerciales, mientras que el logístico se perfila como el posible ganador de la crisis. A pesar de ello, son muchos los que siguen apostando por España y por el ladrillo como activo refugio. Y coinciden en señalar que el coronavirus ha afectado por igual muchos países. No es un tema de España: tampoco hay alternativas fuera de nuestro país.

¿Y en el mercado residencial? Los expertos esperan que a pesar del desplome inicial de las ventas, si echamos la vista atrás y observamos lo sucedido en pandemias anteriores, como el SARS de 2003 en Hong Kong y su impacto sobre el PIB, venta de viviendas y precios, y a tenor de lo que está pasando en China una vez levantado el confinamiento, tras el bache inicial, el sector volverá al punto de partida previo al estallido de la crisis y mantendrá la —tendencia que ya venían mostrando los datos desde hacía varios meses: moderación en los precios y caídas en algunos mercados —es el caso de Barcelona-, estabilización de las ventas en torno a las 500.000 unidades anuales y producción en torno a las 100.000 viviendas al año.

Opinión

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En este sentido, resulta clave echar la vista apenas unas semanas atrás para establecer en qué punto se encontraba la vivienda antes del estallido de la crisis de coronavirus, para entender lo que puede suceder en los próximos meses. Si la venta de casas ya apuntaba hacia la estabilización, no es de prever un fuerte repunte, mientra que si los precios en algunas zonas se habían moderado o incluso evolucionaban a la baja, tampoco es previsible que la vivienda siga subiendo o lo siga haciendo con fuerza en un contexto de debilidad de la demanda —el impacto de la crisis sobre el empleo es evidente— y con un claro problema de accesibilidad antes del coronavirus.

Barcelona acentúa la caída de precios

Por lo que se refiere al precio de la vivienda, los últimos datos —previos al estallido de la crisis— seguían mostrando una moderación de la subida a nivel nacional. Según datos de esta misma semana de Tinsa, el precio medio en España se incrementó un 2,5% interanual —vivienda nueva y usada— en el primer trimestre del año, porcentaje que representa un aumento de apenas el 0,7% respecto al trimestre anterior. La atención se dirige fundamentalmente a dos mercados, Madrid y Barcelona, que han liderado —y con fuerza— la recuperación.

En la capital de España, las subidas pierden intensidad con una variación interanual del 2,3% —de apenas el 0,4% intertrimestral—, mientras que en Barcelona se mantiene la tendencia a la baja iniciada hace meses. El precio ha caído un 1,6% en el último año, tras contraerse un 0,5% en tasa intertrimestral, según Tinsa. En un escenario de precios estabilizados, a nivel nacional, la Ciudad Condal suma tres trimestres consecutivos de descensos interanuales (-1% en el tercer trimestre de 2019, -0,8% en el cuarto y -1,6% en este primer trimestre de 2020).

Tanto Madrid como Barcelona son las capitales donde más se ha revalorizado la vivienda desde sus mínimos: un 52,3% en el caso de Madrid y un 52,2% en el de Barcelona. Después de tocar máximos en algunos puntos de estos mercados, la vivienda habría toca techo. También otras capitales han mostrado un comportamiento fuertemente alcista en los últimos años. Según datos de esta tasadora, Málaga, Pamplona y Palma de Mallorca han registrado aumentos acumulados del 44%, el 43,6% y el 43,1%, respectivamente, desde mínimos históricos.

El comportamiento de precios es desigual dentro de las ciudades. En Barcelona, por ejemplo, se vuelven a registrar descensos interanuales en los mismos distritos que en el último trimestre de 2019 (Ciutat Vella, Eixample, Gràcia, Nou Barris, Sant Andreu y Sant Martí), mostrando el resto incrementos reducidos, a excepción de Les Corts.

En Madrid, por el contrario, según Tinsa, aún predominan las evoluciones al alza en la mayoría de distritos, destacando el 7,9% de Puente de Vallecas y el 7,7% de Arganzuela, aunque ya aparecen descensos anuales y no se observan aumentos superiores al 10%, ni siquiera en localizaciones de la periferia. En Valencia, Sevilla y Zaragoza, sí son comunes algunos incrementos de dos dígitos porcentuales, aunque también ciertos ajustes en tasa trimestral, que apuntan a una moderación del crecimiento en dichas ciudades.

"La duración y, por tanto, la intensidad de esta situación de excepción marcarán la evolución futura del mercado. Los efectos sobre oferta, demanda y precios serán no obstante lo suficientemente significativos para determinar nuevos paradigmas de un sector que, a buen seguro, será distinto”, aseguraba esta misma semana Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

Además, en vista de lo sucedido en China una vez levantado el confinamiento, la recuperación también está siendo muy heterogénea, liderando la misma las ciudades de gran tamaño. Los expertos también confían en que la falta de producto de obra nueva en Madrid y Barcelona sirva de catalizador para las ventas, frente a mercados más pequeños.

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Ventas estabilizadas en 500.000 unidades/año

Otro indicador que hay que seguir muy de cerca es el de la venta de viviendas. Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación, señalaba hace unos días que las ventas pueden caer desde un 15% o un 20%, a muy corto plazo, hasta un 40% o un 45%, si bien cree que podríamos volver al entorno de las 40.000 viviendas mensuales hacia final de año, lo que permitiría al sector recuperar el punto de tendencia de unas 500.000 ventas anuales. Y esta es, precisamente, la cifra en la que los expertos ya coincidían, antes de la crisis, en que se estabilizarían las ventas. España rompió en 2017 la barrera de las 500.000 casas vendidas por primera vez desde 2008 y se ha mantenido por encima del medio millón desde entonces.

El consenso del sector siempre ha asegurado que nunca volveremos a las cifras de la burbuja inmobiliaria —en 2007, se vendieron más de 850.000—, y espera que la velocidad de crucero se sitúe en torno a las 500.000 viviendas anuales. Hace apenas un mes, antes del estallido de la crisis del coronavirus, los datos del Consejo General del Notariado mostraban cómo en 2019 se vendieron 566.777 casas, un 3,3% menos respecto a las 586.397 unidades de 2018.

El primer descenso en las transacciones en cinco años, los expertos lo achacaron a la entrada en vigor, en junio de 2019, de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, que habría frenado la firma de transacciones y la concesión de hipotecas. Esta primera caída confirmaba el cambio de tendencia del sector residencial, dejando atrás la fase de expansión caracterizada por un aumento de las ventas y precios, para entrar en una fase de estabilización con una ligera caída de las ventas y subidas más moderadas de precios.

"El inmobiliario se ve directamente afectado por el Covid-19. Esperamos que las transacciones inmobiliarias se frenen por completo mientras estén vigentes las actuales medidas de contención", apuntaba Bankinter en un informe del 1 de abril. "Posteriormente, la actividad debería recuperarse, aunque de forma muy progresiva. En este entorno, esperamos que las decisiones de compra de vivienda se pospongan entre seis y 12 meses, y que parte de la demanda desaparezca. Es previsible que afecte negativamente a los precios de la vivienda, aunque la profundidad del impacto dependerá de lo que se extiendan las medidas de contención y el coste en términos de empleo", señala el banco.

Según Bankinter, las decisiones de compra de vivienda se pospondrán entre seis y 12 meses, y parte de la demanda desaparecerá

Por lo pronto, para hacernos una idea del impacto sobre las ventas, podemos mirar hacia las matriculaciones de turimos y todoterrenos, un dato que tradicionalmentr guarda una correlación con la venta de viviendas, ya que, aunque no tan importante como la compra de una casa, comprar un coche requiere de un desembolso económico muy importante.

Se desploma la venta de casas

En marzo, se matricularon 37.644 unidades de turismos y todoterrenos, una cifra que supone un desplome del 67,2% respecto del mismo mes de 2019, según datos de la Asociación Española de Fabricantes de Vehículos y Camiones (Anfac), que asegura que casi el 85% de los coches vendidos en marzo se matriculó antes del estado de alarma, lo que da idea del impacto en las ventas del sector.

El cierre total de la distribución y comercialización de vehículos desde el pasado 16 de marzo ha supuesto un duro revés para las matriculaciones. Situación muy similar a la que se puede vivir en el residencial, ya que ocho de cada 10 viviendas vendidas en España son de segunda mano, y ningún particular con una vivienda en venta puede enseñarla, por lo que la paralización es total en este segmento. En obra nueva, tal y como explican las promotoras, la actividad ha caído con fuerza, pero se siguen vendiendo casas.

La confianza de los consumidores es clave, según los expertos, para que, una vez levantado el estado de alarma, se recupere poco a poco la normalidad. De su confianza dependerá que se reactive el consumo. El temor a un frenazo económico o a un posible aumento del desempleo ha desempolvado viejos miedos que se encontraban guardados bajo llave en un arcón.

Cuando la demanda se retrae, el efecto se deja sentir en el consumo de todo tipo de bienes, incluida la vivienda, que es, entre todos, el que mayor esfuerzo económico representa para las familias, especialmente para aquellas con pocos ahorros y difícil acceso a la financiación, que tienen muy presente en sus memorias los devastadores efectos que trajo consigo el estallido de la burbuja inmobiliaria. Además, el aumento del desempleo provocará que acceder a una vivienda sea muy complicado para muchas familias que pensaban comprar casa a corto plazo.

La confianza, en mínimos

En febrero, en un entorno marcado por la crisis del coronavirus chino y su impacto en la economía global y en los mercados, la confianza de los consumidores se volvió a resentir, y en marzo, con el estallido de la crisis del Covid-19 en España, cayó hasta 63,3 puntos, su nivel más bajo desde 2013. Es decir, desde hace varios meses ya se observaba un deterioro en la confianza de los consumidores.

También la confianza inmobiliaria se había deteriorado en los últimos trimestres, especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona. "Es muy importante tenerlo en mente, porque es clave para entender del punto del que partíamos", destacaba recientemente Juan Fernández-Aceytuno. En el primer trimestre de 2020, este indicador se deterioró hasta 49,3 puntos.

"La tendencia en los últimos trimestres, antes del coronavirus, ya era a la baja. En un solo año, este indicador ha caído seis puntos y se ha situado por debajo de 50, que es el punto medio de la confianza, lo que indica que ya se percibe que el próximo trimestre va a ser peo que el anterior. Respecto al precio de venta, nuestros modelos por códigos postales también nos venían indicando un cambio de tendencia en Madrid y Barcelona".

Por otro lado, también es significativo cómo en aquellas comunidades donde hay mayor actividad inmobiliaria es donde la pérdida de confianza es mayor y donde existe una mayor sensibilidad al cambio. Es el caso de Madrid y Cataluña.

La accesibilidad, asignatura pendiente

Por último, hay un indicador clave en la compra de vivienda y es el de la accesibilidad. Una variable que ya preocupaba a los expertos antes del coronavirus. La falta de ahorros por parte de las familias y el esfuerzo económico que debe realizar una familia para poder comprar casa eran y seguirán siendo un problema para comprar casa, más aún con el fuerte impacto que va a tener esta crisis sobre el empleo y los salarios.

Según datos de Tinsa, los españoles destinan de media el 20,7% de sus ingresos familiares disponibles (netos) a afrontar el primer año de hipoteca. Sin embargo, el nivel de esfuerzo financiero, que relaciona rentas familiares con el importe medio de las hipotecas en cada zona, continúan siendo significativo en España. En Baleares, por ejemplo, se destina un 30,8% de los ingresos disponibles para una hipoteca media, mientras que en Málaga, el porcentaje es del 27,1%. En las dos capitales principales, Madrid y Barcelona, el esfuerzo financiero neto alcanza un 21,6% y el 24,7%, respectivamente.

Sin embargo, en la capital de España, en los distritos de Arganzuela, Centro, Salamanca y Chamberí, se supera la tasa del 25%, y en Barcelona, Ciutat Vella, Les Corts y Sarrià-Sant Gervasi sobrepasan el 30%, un porcentaje que los expertos consideran que no debería superarse para no comprometer la economía de los hogares y que no deja de subir. De hecho, lo prudente sería que se moviera entre el 20% y el 25%.