ADU exprime plazos con el Valencia CF para atar el terciario y calmar a los compradores

El tiempo empieza a correr en contra de los impulsores de la cooperativa que quiere comprar al Valencia CF la parcela del viejo Mestalla. La sociedad deportiva, Deloitte y ADU Mediterráneo, la gestora liderada por José Luis Santa Isabel y los hermanos Juan y Alberto Casares, se fijaron el mes de octubre como plazo límite para firmar el primer convenio y comenzar a realizar pagos hasta cubrir los 120 millones en que se han estimado los ingresos que espera obtener el club de Peter Lim por la enajenación. Para ello, ADU debe cubrir una parte muy importante de reservas de las casi 400 viviendas que contempla el nuevo proyecto residencial y garantizarse la financiación bancaria gracias a los recursos aportados como garantía añadida por el aliado necesario para desarrollar los más de 40.000 metros de suelo terciario.

Cuando faltan apenas unos días para el fin del plazo, el silencio de las partes implicadas y la crítica 'sottovoce' entre algunos posibles cooperativistas de que ADU no está siendo todo lo comunicativa que desearían han desatado todo tipo de especulaciones sobre el estado de salud de la iniciativa, el volumen real de prerreservas y el alcance de las negociaciones. Por exigencia de las entidades financieras y el club, los gestores informaron a los interesados que debían hacer un desembolso de 30.000 euros a la firma del convenio para, a partir de ahí, iniciar el pago de cuotas hasta la entrega definitiva. Conocer la cifra de futuros compradores dispuestos a mostrar ese compromiso inicial despejaría muchas incógnitas. Pero, para arrancar esa primera inyección, ADU quiere cerrar antes el acuerdo con el operador del suelo terciario, que ejercería de copromotor y asumiría casi la mitad de los costes necesarios para ejecutar todo el proyecto urbanístico, con una inversión estimada global de 400 millones de euros.

ADU tuvo que enviar en agosto una circular a los futuros cooperativistas para tratar de calmarlos con la perspectiva de la entrada del inversor terciario

Fuentes cercanas a la gestora aseguran que las negociaciones van por buen camino, que se producen reuniones con la terna de inversores interesados casi a diario y que hay consenso con el Valencia CF y Deloitte en que no es necesario ser rigurosos en los plazos si con ello se garantiza el éxito de la operación. "Tenemos ya los componentes del consejo rector, las escrituras preparadas, bancos preparados y la lista de demandantes completa. Si logramos cerrar definitivamente el terciario con la aprobación del Valencia y la banca este mes, los acontecimientos se precipitarán", señalan las mismas fuentes. "Al día siguiente de cerrar constituiremos la cooperativa, abriremos cuentas, mandaremos los costes y los diseños definitivos de las viviendas y empezaremos a incorporar a los cooperativistas con todas las garantías. Todo está preparado", insistieron.

En paralelo, corren los plazos del Valencia CF para finalizar al nuevo Mestalla, cuyo esqueleto inacabado lleva una década decorando la avenida de las Cortes Valencianas en el barrio de Nou Campanar. La operación urbanística se sustenta sobre una Actuación Territorial Estratégica (ATE), un plan con rango de norma con fechas de caducidad. El club, que está empezando a incumplir términos, ha iniciado los trámites para reactivar las obras con la intención de reiniciarlas el año que viene. Pero nada de esto será posible si no se cierra la venta de la parcela del viejo estadio, que sigue siendo la sede del equipo.

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La aportación económica del 'partner' comercial es clave para ajustar el coste residencial. La consultora CBRE, que asesora en la búsqueda del inversor, ha contactado con los principales aspirantes del sector, como Unibail-Rodamco o Ceetrus (Alcampo). El mercado da por descontado que los precios por metro cuadrado serán superiores a los de la zona, en la Avenida de Aragón. La obra nueva en la cercana calle Chile, por ejemplo, está en 3.200 euros. La baza de ADU para captar cooperativistas es que el proyecto es a muy largo plazo [no se espera entrega de pisos al menos hasta 2026] y que los inmuebles contarán con suficientes elementos añadidos [zona comercial o amplios espacios comunitarios] como para justificar una inversión que rebasará con seguridad los 4.000 euros el metro. Ese era el valor con el que muchos cooperativistas se acercaron al proyecto. No obstante, cuando ADU distribuyó este verano su herramienta excel para que los interesados calculasen tipologías y precios, muchos descubrieron que las tarifas se disparaban al añadir la repercusión de terrazas o elementos comunes. Un piso estándar de unos 120 metros podía situarse por encima de los 700.000 euros, una cifra alta para la zona y el perfil de las viviendas.

Cuando ADU distribuyó este verano su herramienta excel para que los interesados calculasen precios, muchos descubrieron que las tarifas se disparaban

Una primera fuga de reservistas alimentó todo tipo de rumores sobre la consistencia del proyecto. En agosto, ADU trató de calmar a los interesados con la siguiente circular: "Como comprobaréis, nos es grato informaros de que los precios serán inferiores a los actuales ya que hemos alcanzado un preacuerdo con cuatro importantes compañías que se comprometerán a actuar como copromotores junto la cooperativa, y haciéndose cargo del 100% de los costes del terciario, comercial y aparcamiento público que les corresponden proporcionalmente". En esa comunicación, los gestores del proyecto señalaban que la entrada de aliado terciario permitiría ajusta precios eliminando coeficientes en alguna de las torres y reduciendo costes. "Os enviaremos en cuanto nos sea posible, las tablas con los nuevos precios reducidos de los modelos en todos los niveles y orientaciones. Para que podáis visualmente elegir la vivienda que más os encaje, en los próximos días os haremos llegar los planos comerciales de todos los modelos de viviendas", añadían. A día de hoy los posibles cooperativistas siguen esperando la actualización de planos y precios.

En caso de que ADU no logre amarrar el 100% de viviendas reservadas antes de la firma del primer convenio, cabe la opción de que el compromiso con el terciario suponga una garantía suficiente para el Valencia y las entidades financieras. El proyecto seguiría así adelante aunque queden pisos sin comprometer, confiando en que la comercialización se complete con el tiempo. Este viernes, la consultora Olivares, colaboradora en el proceso de venta, situaba en el cartel central de su expositor de la feria inmobiliaria URBE de Valencia una gran foto de la maqueta del proyecto Acequia de Mestalla.

La puesta en marcha de esta iniciativa inmobiliaria llega en un momento clave del ciclo económico. Todas las previsiones apuntan a una desaceleración de la economía, por lo que todo indica que España, la Comunidad Valenciana y Valencia, en particular, han tocado techo tanto en precios como en volumen de ventas al menos hasta el nuevo ciclo ascendente. Esto puedo explicar que las principales promotoras del país hayan sacado al mercado casi todos los proyectos que tienen en la zona coincidiendo con la nueva edición de la feria. Neinor, Aedas Homes, Metrovacesa, Vía Célere, AQ Acentor o Habitat han echado el resto en catálogos y comercialización de promociones pese a que en sus expositores todavía tienen proyectos de obra nueva sin vender que acumulan ya tres años en el mercado. "Esto no quiere decir que no se estén cumpliendo las previsiones. Estamos dentro de los planes de venta, con dos o tres viviendas al mes", señalaba un comercial de Olivares sobre una de las promociones que Neinor tiene en marcha.

En cualquier caso, muchos en el sector inmobiliario regional coinciden en que la demanda embalsada de vivienda de reposición en zonas bien ubicadas y de mayor precio se está agotando. Están funcionando mucho mejor los proyectos más asequibles en el entorno del área metropolitana o las iniciativas de vivienda protegida.