La encrucijada legal de Carmena para poder revertir la venta de viviendas sociales

Es una de las banderas que más ha enarbolado Ahora Madrid desde que llegó al Palacio de Cibeles: revertir el acuerdo de venta de las 1.860 viviendas que el anterior consistorio vendió a Blackstone. Sin embargo, los planes de la nueva alcaldesa de la capital, la ex magistrada Manuela Carmena, son mucho más difíciles de cumplir de lo que puede parecer cuando se escucha su reiterado discurso.

Según expertos legales consultados por este medio, la posibilidad de revertir bienes enajenados o cedidos por los Ayuntamientos por incumplimiento de las condiciones impuestas, "más allá del principio constitucional de reserva de ley en materia de regulación de dominio público recogido en el artículo 132 de la Constitución", se encuentra regulado en el artículo 111 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales y en la Ley 3/2001, de 21 de junio, de Patrimonio de la Comunidad de Madrid.

Al existir doctrina, el equipo de Carmena debe acudir a ésta para iluminar sus planes. Y lo que dice la jurisprudencia es que "la reversión se produce en relación con las cesiones gratuitas", ya que, en principio, son las únicas a las que se les puede imponer condiciones.

Pero la operación con Blackstone, que actualmente tiene depositados estos inmuebles en la socimi Fidere, lejos de ser gratuita, supuso el pago por parte del fondo estadounidense de 128,5 millones, tras imponerse en un concurso público al que concurrieron cinco interesados y que el equipo de Ana Botella puso en marcha para poder hacer frente a los pagos del consistorio, ahogado por su disparada deuda y con un cierre del grifo de la financiación, ya que en aquellos momentos la prima de riesgo del país se movía en los 300 puntos básicos y apenas hacía un año que había llegado al máximo de 630.

Con estos condicionantes, según explican los expertos legales consultados, "para que proceda la reversión en la venta citada, sería necesario que previamente, en contrato, se hubiese recogido expresamente una cláusula de reversión". Ésta, además, debe ir ligada a la existencia de alguna condición resolutoria que se activaría en el supuesto de que el comprador incumpliera la finalidad para la cual se vendieron las viviendas.

Para revertir el contrato con Blackstone, la cesión debería haber sido gratuita -pagó 128 millones- o haberse incluido alguna cláusula de incumplimiento

En este caso, según justificó el anterior equipo de Gobierno de la capital, el motivo de la venta era lograr fondos para sanear las cuentas públicas, lo que, a priori, inclina a pensar que no se impusieron condiciones resolutorias y, por tanto, que no se estableció la posibilidad de retorno a favor del Ayuntamiento. Desde este medio ha sido imposible confirmar, con ninguna de las partes implicadas, que exista una cláusula de este tipo que abriría la puerta al equipo de Carmena a poder iniciar un proceso de este tipo.

Pero, incluso en el supuesto de que exista algún tipo de letra pequeña que permita abrir una ventana, la encrucijada legal en la que se encuentra inmersa la ex magistrada le llevaría a tener que recurrir a los tribunales, lo que podría alargar todo este proceso más allá, incluso, del tiempo de su mandato. Según las fuentes jurídicas consultadas, el consistorio debería acudir a la vía civil y esperar a que haya una sentencia que, cuando llegara, y en el supuesto de que le fuera favorable, ya sí permitiría abrir el camino para solicitar la reversión.

En el supuesto de que Carmena encontrara algún resquicio, se enfrentaría a un largo proceso judicial contra sí misma, ya que debería ir contra la EMVS

Aquí se abre otra compleja disyuntiva para el Ayuntamiento, ya que contra quien debería tomar medidas legales sería contra la sociedad que puso en marcha el concurso, es decir, contra la Empresa Municipal de la Vivienda (EMVS), entidad que ahora mismo está bajo los mandos de Ahora Madrid. Dicho con otras palabras, Carmena iría en los tribunales contra sí misma.

Los argumentos de Carmena

Para la alcaldesa, la operación de venta de viviendas sociales a Blackstone no fue legítima ni conforme a derecho, por lo que entiende que existe la posibilidad de revertir o rescindir los contratos judicialmente. Un proceso que, dice, “ha generado una situación de injusticia tremenda para sus inquilinos, que podían haber comprado esa vivienda social al mismo precio que los fondos buitre y no tuvieron esa posibilidad”.

Los grupos de la oposición ya cuestionaron en el momento de la venta la imposibilidad de los inquilinos para adquirir dichas viviendas. Una situación que, según explicó la entonces edil de Urbanismo, Paz González, “no está contemplada en el Plan Estatal de la Vivienda que acoge la financiación de estos inmuebles, un plan diseñado en su momento por los socialistas que no permite la enajenación de viviendas calificadas en alquiler a particulares durante la vigencia del periodo de protección".

Lo que sí permite el Plan Estatal de Vivienda, según explicó el anterior equipo de Gobierno, es la venta de todo el edificio en su conjunto a sociedades que tengan por objeto su destino a alquiler, siempre que el nuevo propietario mantenga el edificio en régimen de alquiler durante el periodo de calificación.

El actual gobierno municipal no hace esta misma interpretación, y examina con lupa el contrato para buscar la forma jurídica de revertirlo. “Estamos estudiando a fondo el expediente y, si encontramos alguna cuestión que no se ajuste a derecho en la operación, buscaremos cómo rescindir los contratos judicialmente”, explica la vicealcaldesa y responsable de Vivienda, Marta Higueras. Pero la encrucijada legal a la que se enfrentan se muestra harto complicada.

La operación con Blackstone

Fue en el verano de 2013 cuando Blackstone se hizo con 12 promociones destinadas al alquiler, que suman 1.208 viviendas, seis de alquiler con opción a compra, con un total de 652 hogares, además de 25 locales comerciales, 2 trasteros y 51 plazas de aparcamiento no vinculadas a las viviendas de la oferta.

Cuando compró estos inmuebles, su grado de ocupación rondaba el 70%, frente a más del 80% actual y el 90% que se prevé alcanzar a final de año; con una morosidad del 15%, que se ha reducido al 4%, fundamentalmente, por mejoras de la gestión, ya que desde que el fondo se hizo con las viviendas,el número de desalojos forzados se ha limitado a 11, sobre un total de 1.860 viviendas, de los cuales, 6 consiguieron una vivienda alternativa de la Administración en 24 horas, según fuentes próximas.

Por contrato, el fondo está obligado a respetar los acuerdos de alquiler vigentes durante todo el tiempo que dure la protección, cuya media son diez años. Por el momento, sólo en una promoción ha expirado el plazo, algo que ocurrió el pasado ejercicio, a pesar de lo cual, 30 de los 40 vecinos del inmueble han renovado, ya que se han mantenido las rentas, y lo que ha desaparecido, al vencer el plazo legal, es la subvención pública del 20% que tenía.