un tercio de todas las sucursales

AXA, el nuevo casero del Santander, compra 400 oficinas por 308 millones de euros

La socimi acaba de cerrar su primera gran operación como vehículo cotizado, al haber llegado a un acuerdo para vender casi un tercio de sus sucursales de Santander. El dinero irá a amortizar deuda

Foto: Oficina del banco Santander (EFE)
Oficina del banco Santander (EFE)

Cuando apenas ha pasado poco más de un mes de su salida a bolsa, Uro Property, la antigua Samos, ha cerrado su primera gran operación. Se trata de la venta al francés AXA Real Estate de cerca de 400 oficinas (en concreto, 381) de Banco Santander, entidad que es a la vez su inquilino, su primer accionista y su mayor acreedor. Como adelantó El Confidencial cuando se estrenó en el parqué, el pasado 12 de marzo, la socimi estaba en avanzadas negociaciones con un inversor institucional para venderle en torno a un tercio de las 1.136 sucursales de Santander que posee, aunque, por valor de los activos, las oficinas traspasadas representan mucho menos, alrededor del 15% de la cartera.

La operación, que abarca al bloque de sucursales conocido como cartera amarilla, se ha sellado en 308 millones de euros, un precio un 10% superior al correspodiente a la reciente valoración realizada por Richard Ellis, que también ha asesorado en la operación, de toda la cartera de Uro, que ascendía a 2.000 millones. Tras la venta, la cartera de oficinas de Uro estará compuesta por 755 sucursales, que suponen más de 340.000 metros cuadrados, con una valoración aproximada de 1.700 millones de euros.

La cartera amarilla es el bloque más pequeño de los tres en los que se dividen los activos de la socimi y está formado por las oficinas más pequeñas y con menor concentración en Madrid y Barcelona. El importe de esta operación irá destinado a amortizar parte de los 1.424 millones de deuda de Uro, cuyo objetivo, tras este ejercicio de saneamiento, es sentarse con sus entidades acreedoras para volver a acomodar sus compromisos financieros, apenas un año después de cerrar su última refinanciación.

Y es que, el pasado ejercicio, cuando todavía se llamaba Samos, la socimi llegó a un acuerdo con sus entidades acreedoras que supuso que los bancos, con Santander CaixaBank a la cabeza, se hicieran con el control de la empresa al capitalizar 424 millones de deuda mezzanine. Tras esta refinanciación, las entidades rebautizaron a la socimi como Uro y cumplieron con su obligación de salir a cotizar, ya que la normativa obliga a este tipo de sociedades a saltar al parqué en un plazo máximo de dos años

Tras la refinanciación del pasado ejercicio, Santander se convirtió en el primer accionista de la socimi, con el 24% del capital, mientras que CaixaBank se hizo con un 14,98%; BNP Paribas, con el 8,81%, y Société Générale, con un 3,14%. Además, varios hedge funds y entidades como Barclays o Bayerische Landesbank se han quedado con participaciones en todos los casos inferiores al 1%; mientras que los antiguos accionistas, Sun Capital, ahora bautizada Atisha Holding, y Pearl Group, ahora Phoenix Life, poseen el 21,7% y el 14,38%, respectivamente. Todos ellos se han comprometido a seguir en el capital de la socimi, al menos, durante 12 meses.

Como el salto al MAB fue un requisito formal, Uro limitó al mínimo legal de dos millones de euros el alcance de su colocación, que se realizó a un precio de 100 euros por acción y supuso valorar toda la compañía en 260 millones. Esta cifra dista mucho de los 2.000 millones en que Richard Ellis ha valorado los activos de la socimi, una diferencia que se explica, fundamentalmente, por la elevada deuda de la entidad. Desde su estreno en bolsa, la compañía acumula una revaloración del 3%.

A medio plazo, los planes de la sociedad presidida por Carlos Martínez Campos y dirigida por Simon Blaxland pasan por dar el salto al Mercado Continuo y empezar a jugar así en la liga de los grandes, como Merlin, Hispania, Lar y Axiare. Un reto que, en principio, los responsables de Uro sólo ven plausible a partir de 2016, ya que antes deben refinanciar la deuda para conseguir abaratar su actual diferencial de 300 puntos básicos a otro más próximo a los 200 enteros. El primer gran paso para llegar hasta ahí ya se ha cumplido, con la venta de un tercio de sus oficinas.

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