Segunda vuelta de tuerca: el fondo inmobiliario Drago recoloca la red de oficinas del Santander

Estaba al caer. El fondo inversor propietario de la red de oficinas del Santander ha sacado también al mercado los activos adquiridos en noviembre de 2007. En total, Drago Real Estate Partners, en alianza con Sun Capital y Pearl Group, adquirió 1.152 oficinas de la red del banco en España por 2.040 millones de euros. Una operación que marcó precio por su cuantía y por abrir camino en el formato de sale and lease back que luego ha abundado en el mercado inmobiliario español durante los siguientes tres años.

 

Según distintas fuentes del sector, el fondo Drago Real Estate, gestionado por los financieros españoles Luis Iglesias y Oleguer Pujol (socios en la gestora Mare Nostrum Capital), ha decidido ir colocando algunos lotes de activos del Banco Santander entre inversores particulares, bien a family offices, a clientes de banca privada o a institucionales, a los que ya se ha ofrecido el cuaderno de venta con las sucursales seleccionadas. Después de tres años en cartera, toca empezar a optimizar la inversión.

Después de que el Santander marcara la senda, otras entidades como BBVA (RREEF), Banco Sabadell (Moorpark Capital) o más recientemente Caja Madrid (Cerberus y Drago) han recurrido a la alternativa del sale and lease back para obtener liquidez a cambio de vender su patrimonio inmobiliario y pasar a convertirse en inquilinos. Aunque esta solución no ha sido exclusiva de las entidades financieras, propietarias por la naturaleza de su negocio tradicional de una amplia red de metros cuadrados comerciales.

Ahora llega el turno de la segunda fase de la operación. La reventa de sucursales del Santander puesta en marcha por Drago Real Estate es muy parecida a la que llevan a cabo RREEF y Moorpark Capital con los activos de BBVA y Sabadell, respectivamente. De momento, hace unos días se conoció la venta de un lote de oficinas del banco catalán que el fondo británico colocó al multimillonario español Amancio Ortega por un importe total de 55 millones de euros sólo siete meses después de su adquisición.

Aunque con los activos de BBVA en manos de RREEF ha transcurrido algo más de tiempo, tanto en su caso como en el caso de Moorpark Capital, ambos fondos aprovechan el volumen de sus inversiones, financiadas con rentabilidades superiores al 6%, para colocar luego a terceros los mismos activos en paquetes más pequeños, que suelen cerrarse con estructuras de deuda con un retorno más ajustado, en torno al 5%, según fuentes del sector. Puro negocio de intermediación financiero-inmobiliaria.

En la operación protagonizada por Drago Real Estate los parámetros no son muy distintos. En esta ocasión, el fondo de inversión cerró la compra del lote de oficinas del Santander con una rentabilidad más ajustada, próxima al 5%, dado que fue la primera gran operación y el vendedor tenía mejor posición negociadora. Sin embargo, tras tres años de rentas (amortización), la desinversión puede competir en retornos con las de BBVA y Sabadell. Todos compiten por la reventa. Tal vez no haya mercado para todos.