Los inversores inmobiliarios revenden las oficinas de Sabadell y BBVA

Los grandes fondos inmobiliarios que compraron hace meses las redes de oficinas de Banco Sabadell y BBVA las han sacado ahora al mercado con la intención de revenderlas y obtener la consiguiente plusvalía. Según confirman fuentes conocedoras de estas operaciones, Moorepark, propietario de la red de Sabadell, y Deutsche Bank, de la de BBVA, están ofreciendo pequeños paquetes u oficinas individuales a inversores institucionales y privados a través de varias consultoras inmobiliarias.

Se trata de una señal de confianza en un mercado que sigue casi completamente parado, aunque hay que tener en cuenta que son operaciones sin apenas riesgo para los compradores. En efecto, la venta inicial de estas oficinas se hizo mediante la fórmula sale & lease back, en la que el banco se queda como inquilino de las mismas con un alquiler que garantiza una rentabilidad anual a los compradores. Es decir, que éstos compran algo parecido a un bono, con los únicos riesgos de que la entidad decida cesar la actividad en esa sucursal (para lo que se establecen compensaciones) o de que quiebre el banco.

El fondo REEFF, de Deutsche Bank, se hizo con 948 sucursales de BBVA por 1.1540 millones en septiembre de 2009, con una rentabilidad de entre el 6% y el 7% (aunque puede ser mucho mayor en función del apalancamiento de la compra). Por su parte, Sabadell vendió en marzo 378 oficinas al fondo británico Moorpark Partners por 403 millones de euros, con una rentabilidad implícita del 6,65%.

Ahora, ambos fondos han decidido empezar a 'soltar' esos inmuebles a otros inversores, ya que consideran que ha mejorado la confianza en la evolución de nuestro país. Ahora bien, estas ventas no se realizarán en bloque como las adquisiciones iniciales, sino de una en una, en el caso del banco que preside Francisco González, o en pequeños paquetes en el de la entidad de Josep Oliu.

Las 50 mejores oficinas del Sabadell

Según las fuentes consultadas, Moorpark ha puesto inicialmente en el mercado un paquete de unas 50 oficinas del Sabadell, las mejor ubicadas (lo que se conoce como 'prime') y la mitad de las cuales se encuentran en Madrid. En teoría, en estas reventas se trata de ofrecer al comprador una rentabilidad más baja de la que los fondos obtuvieron en la compra, y la plusvalía es la diferencia -ocurre como en un bono, si baja la rentabilidad sube el precio-. Así, algunas fuentes hablan de rentabilidades en el entorno del 5%.

Otras, en cambio, aseguran que la rentabilidad será bastante similar a la de la compra porque Moorepark tiene garantizada una subida mínima del alquiler del 2,5% anual aunque la inflación no alcance ese nivel, lo que le da un colchón de beneficios que le permite no apurar los precios.

Deutsche Bank no negocia

Más llamativo es el caso de BBVA, puesto que el fondo alemán se comprometió a una inversión a muy largo plazo; de hecho, éste era uno de los factores críticos para obtener una alta rentabilidad y el que provocó la salida de la operación del fondo Perella Weinberg, que pretendía obtener una ganancia más rápida. 

Sin embargo, las fuentes aseguran que se trata de oficinas puntuales donde han detectado demanda de inversores privados, pero sin intención de hacer una venta masiva. Además, REEFF ha fijado un precio que le garantiza su rentabilidad y no negocia: el que quiera comprar tiene que aceptarlo.