No hay casas para tanta gente: España tiene 600.000 viviendas menos de las que necesita

En las últimas semanas muchos han comparado la subida actual del precio de la vivienda con el ocurrido durante la burbuja inmobiliaria para argumentar construcción de casas no evita que la inflación en el secor. Es cierto que se pueden producir subidas de precios en contextos de aumento de la oferta, por ejemplo, si la oferta no se localiza en las zonas donde existe demanda, o si la demanda está cebada con deuda. Pero lo que está claro es que la escasez de oferta siempre genera escaladas de precios.

Esto es lo que está ocurriendo actualmente en España: el enorme déficit de viviendas que está acumulando el país ha alimentado una escalada de los precios que es ya un grave problema para muchas familias. El Banco de España calcula que en el país faltan 375.000 viviendas como consecuencia del crecimiento del número de hogares en los dos últimos años y la producción de viviendas nuevas. Un déficit que ascenderá a 600.000 viviendas dentro de dos años, ya que las construcciones iniciales son insuficientes para contrarrestar el crecimiento demográfico.

El motivo es que la población está aumentado rápidamente desde el final de la pandemia, pero la construcción sigue estancada en mínimos desde la crisis financiera. Apenas se están terminando unas 100.000 viviendas al año, pero la formación de hogares supera ampliamente los 200.000 al año. Esto genera un diferencial entre la construcción y las necesidades de vivienda “inédito en la historia del mercado inmobiliario español”, alerta el Banco de España.

La promoción de viviendas, tanto pública como privada, se ha mantenido en mínimos pese a la gran recuperación de la economía y a la llegada de población. Y las licencias de obras anticipan que esta tendencia se mantendrá durante los próximos años. El número de viviendas iniciadas en los dos últimos años apenas supera los 100.000, lo que significa que no se producirá una recuperación en la oferta a corto plazo. Esto lleva a calcular al Banco de España que desde el año 2022 hasta 2025 España acumulará un déficit de 600.000 viviendas.

Este enorme agujero de vivienda se localiza básicamente en cinco provincias: Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Alicante. Este tensionamiento del mercado explica que los precios en estas regiones estén disparados, tanto de la compra de vivienda nueva como del alquiler. Sencillamente no hay viviendas para toda la población, lo que provoca que prácticamente exista una subasta en el mercado, ya sea con escaladas de precios a medida que los ciudadanos puedan pagar más, o con reducción de la calidad para aumentar la rentabilidad, por ejemplo, con viviendas cada vez más pequeñas o en peor estado.

El Banco de España ha realizado un análisis en profundidad sobre la situación del mercado de la vivienda que concluye que la escalada de los precios está estrechamente relacionada con los pobres datos de construcción de los últimos años. Por lo tanto, recomienda poner el foco de las políticas públicas en el fomento de la oferta y no en las ayudas sobre la demanda, que en muchos casos termina provocando que el dinero público destinado a los inquilinos sea capturado por los propietarios.

Uno de los casos más evidentes es el del parque de vivienda en alquiler social. España es uno de los países de Europa que menos oferta tiene, menos de una cuarta parte de la media comunitaria. Para ponerse al día tendría que aumentar su oferta en 1,5 millones de viviendas para alcanzar la media europea de alquiler a precio asequible. Si se tiene en cuenta que en España se están construyendo unas 100.000 viviendas al año sumando el sector público y privado, sería necesario aumentar de forma muy notable el ritmo de las promociones.

Por ejemplo, para cerrar en 10 años el déficit de alquiler a precios asequibles habría que elevar un 150% el número de viviendas construidas en España. Un reto mayúsculo para un sector que está teniendo graves problemas de capacidad por la escasez de mano de obra. Según los datos de la encuesta trimestral que realiza el Banco de España a las empresas, en el sector de la construcción casi la mitad de las empresas tiene problemas recurrentes para cubrir sus necesidades de trabajadores.

No sólo eso, tampoco el sector público ha apostado hasta ahora por la promoción de viviendas. Además, las exigencias presupuestarias por la vuelta de las reglas fiscales y la subida del gasto en pensiones y sanidad restan margen al Ejecutivo para hacer una gran política de vivienda pública a precios asequibles.

El Banco de España advierte del enorme reto que tienen las Administraciones Públicas por delante. “Converger a los niveles del parque público promedio de las economías avanzadas o de la UE-27 supondría realizar un esfuerzo extraordinario”, señala la entidad en su informe anual. Para lograrlo, serían necesarias “la recomposición de las prioridades de gasto público y la colaboración con el sector privado”.

El Banco recomienda medidas como la cesión de suelo público para la promoción, la concesión de avales para la promoción de vivienda en alquiler o la fijación de ayudas a la financiación para la construcción. Pero también hay medidas importantes que no exigen un coste para el erario público, como reforzar la seguridad jurídica y la certidumbre regulatoria para que los propietarios pongan sus viviendas en alquiler.

Actualmente hay cuatro millones de viviendas vacías que se podrían movilizar para mejorar la oferta del alquiler. Sin embargo, en las zonas tensionadas (las cinco provincias señaladas anteriormente), el parque de viviendas sin uso se reduce a 400.000 unidades. Movilizar este stock podría favorecer la contención de los precios, para lo que es necesario incentivar a los propietarios. Y, en los casos necesarios, ayudarlos, por ejemplo, si tienen que hacer reformas antes de colocar estas viviendas en el mercado.

El Banco de España también propone incentivar a los propietarios a movilizar sus viviendas sin uso subiendo el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). La entidad señala que existe un desequilibrio entre la tributación de los inmuebles sin uso contra los que gravan su trasmisión (IVA e ITP). El BdE recomienda subir el IBI para penalizar a los propietarios de viviendas vacías y compensarlos con bajadas de los impuestos a la compraventa.