“España es objetivo prioritario para el inversor extranjero en inmobiliario”, según Knight Frank

El mercado de oficinas de Madrid comienza a despertar y aunque todavía le quedan varios meses de letargo, el capital extranjero ha comenzado a tantearlo.

“España es el objetivo prioritario para muchas firmas extranjeras y aunque el ajuste de precios todavía no se ha producido, comenzaremos a ver operaciones en los doce próximos meses”, comenta a Cotizalia.com Alberto Prieto, director general en España de la consultora inmobiliaria Knight Frank.

Varios factores son lo que siguen jugando en contra de la recuperación. Escasea producto tanto en precio como en ubicación, las rentabilidades siguen por debajo de las expectativas de los inversores y falta liquidez respecto a otros mercados como el londinense. “Los fondos están buscando carteras inmobiliarias a partir de 200 millones de euros o de suelo finalista a partir de 250 millones, dos productos muy escasos en el mercado inmobiliario español”, comenta Prieto. “Hoy por hoy podemos hablar, como mucho, de tres o cuatro carteras de estas características”.

A pesar de todo, el mercado ha comenzado a moverse. Hay varias operaciones sobre la mesa como la venta de la torre Kio de Madrid, en Plaza de Castilla, que alberga la sede corporativa de Caja Madrid y por la que ha mostrado su interés Realia, dueña de la otra torre de Plaza de Castilla.

O la del Torre Titania, el rascacielos de 22 plantas y más de 100 metros de altura que levantó El Corte Inglés sobre el antiguo solar de la Torre Windsor y que ahora ha decidido poner a la venta.  Otros inmuebles que completan el mercado de ofertas son los que Cataluña y Andalucía pretenden colocar en régimen de sale & leaseback.

Los inversores han comenzado a tantear el terreno ante el posible adelanto de las elecciones generales y por una simple cuestión de tiempo. “Han pasado más de cuatro años desde el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. El ciclo de la crisis ya se está agotando”, explica Prieto.

Por otro lado se encuentra la propia dinámica de las operaciones. “Estudiar operaciones inmobiliarias lleva muchos meses. Entre dos y tres para analizar una oportunidad de inversión y presentar una oferta y otros tantos en realizar todas las due diligences necesarias  para llevar a buen puerto la operación”. De ahí que muchos inversores hayan comenzado ya a tomar posiciones.

Una vez que muevan ficha, según Prieto, se producirá un efecto llamada. "En el momento en que se produzcan dos o tres operaciones se producirá un efecto dominó”.

De hecho, en su opinión se está gestando una segunda oleada de inversores que, a diferencia de lo que sucedió en 2008, no se trataría de fondos distressed, sino de inversores que buscan comprar a buen precio y mantenerse a medio y largo plazo.

Escasez de oferta en alquiler

Sobre este mercado, Knight Frank destaca la falta de producto donde la demanda es más activa, lo que está provocando una importante presión a la baja de las rentas.

"El inquilino se encuentra en una posición de fuerza respecto al propietario del inmueble. Se están renegociando las rentas, que seguirán bajando. No hay que olvidar que realizar un traslado y reformar las oficinas supone mucho dinero para el inquilino".

Según un informe de BNP Paribas Real Estate, el 14% de las oficinas existentes en Madrid no encontró inquilino en el primer trimestre de 2011. Esto se traduce en 1,62 millones de metros cuadrados vacíos. El porcentaje oscila desde el 4% que registra el denominado centro de negocios (el eje integrado por el Paseo de la Castellana y el Paseo de Recoletos) hasta el 21% que se anota la zona localizada entre el centro y la periferia a de la ciudad.

La última operación en Madrid, la segunda mayor del año, la ha realizado Telindus, compañía del grupo Belgacom. Se trata del alquiler de 3.800 metros cuadrados de oficinas en un edificio en la zona de Mirasierra en Madrid.