VIVIENDAS TURÍSTICAS

Atrapados por la 'turistificación': qué hacen Madrid, Barcelona y Valencia por sus vecinos

Airbnb o HomeAway han alimentado una burbuja en los precios de los alquileres. Repasamos las medidas de algunos de los ayuntamientos más afectados

Foto: Manifestación contra los pisos turísticos en Barcelona. (EFE)
Manifestación contra los pisos turísticos en Barcelona. (EFE)

El problema de la gentrificación ya está en la agenda política. La afluencia de turistas a las grandes ciudades ocupa un lugar principal en la transformación que están viviendo los centros urbanos, no solo por el encarecimiento de los alquileres (uso de pisos en apartamentos turísticos), sino también por la proliferación de hoteles, tiendas y restaurantes donde antes había viviendas y comercios de barrio. Una metamorfosis que están tratando de combatir algunos ayuntamientos con normativas que limiten el cambio de uso residencial a hotelero y comercial.

Barcelona

Ada Colau llegó a la alcaldía con el compromiso de reducir la presión turística sobre la ciudad y lo está cumpliendo. Pero la principal plataforma del sector, Airbnb, no está dispuesta a asumir el papel de villano que le quieren adjudicar. El miércoles de esta semana el Ayuntamiento convocó a las principales empresas del sector, en un intento de acabar con la oferta ilegal de pisos turísticos. En la cita participaron la patronal de apartamentos turísticos Apartur y plataformas de ofertas como Booking, TripAdvisor, Rentalia y Homeaway.

Avisado solo con 24 horas de antelación, Airbnb se negó a firmar el acuerdo sin haber participado en su redacción. El pulso entre el gigante de Silicon Valley y el resto de operadores es una evidencia. Así que la guerra de los pisos turísticos tiene dos frentes: el institucional, a golpe de reuniones y anuncios mediáticos. Y el comercial: donde algunas webs camuflan una parte de su oferta en direcciones IP de otros países, esquivando así la ley catalana que obliga a que los anuncios de pisos turísticos publicados en páginas españolas lleven un número de la licencia turística.

De momento, la comercialización de pisos turísticos en la capital va mejor y está más ordenada. Hace un año el sector calcula que había 6.000 pisos ilegales que se ofrecían en diversas plataformas electrónicas. Ahora esta oferta se ha reducido a 5.000 viviendas, un recorte del 20% que el Ayuntamiento se atribuye a su política de presión: multas e inspecciones. En cambio, Airbnb defiende que esta “limpia” de oferta ilegal la ha llevado a cabo la propia empresa.

Los vecinos han estallado contra el turismo, al que culpan de la burbuja inmobiliaria. En el primer año de Colau, la vivienda nueva subió un 32,8%

Mientras el marco jurídico se decide, la batalla real se libra por posicionarse en el mercado. Hablamos, según la patronal de propietarios Apartur que agrupa a 240 empresas, de un negocio que mueve 860 millones al año. Barcelona se encuentra entre los diez destinos turísticos más deseados del mundo, de manera que el mercado seguirá creciendo y cada plataforma aspira a una parte del pastel. Sin embargo, el foco está sobre Airbnb por su capacidad para hacer mercado. Pero todo va muy deprisa y cuando aún está sin resolver el fenómeno de los pisos turísticos emerge el formato del alquiler de habitaciones.

En ese tira y afloja, los vecinos han estallado contra el turismo, al que también culpan de la actual burbuja inmobiliaria. En el primer año de mandato de Colau, la vivienda nueva subió en Barcelona un 32,8%. Y a día de hoy, los precios de esta tipología se sitúan en 5.000 euros el metro cuadrado. Las plataformas, por su parte, niegan que exista una relación causa efecto entre las subidas de precios en la vivienda o el alquiler y apuntan a la reactivación económica más que otra cosa.

Valencia

La tercera ciudad del país no es ajena a un proceso de turistificación. La creciente afluencia de visitantes bajo una demanda de nuevos modelos de alojamiento, a través de plataformas como Airbnb o HomeAway, ha alimentado una burbuja en los precios de los alquileres en el primer anillo de la ciudad (el centro histórico), en zonas de atracción como la Ciudad de las Ciencias y en barrios como el Cabañal. Los precios en esas zonas se han disparado un 20% en un año, haciendo casi imposible para una familia arrendar un piso de dos habitaciones con vocación de largo plazo en esas áreas.

Tanto la capital del Turia como otros destinos turísticos de costa en la Comunidad Valenciana están viviendo, además, un fenómeno curioso, el de la afluencia de inversores extranjeros que compran viviendas para usarlas en vacaciones y comercializarlas el resto del año a través de plataformas. Juan Mafé, socio-director de Ruzafa Real Estate, inmobiliaria especializada en propiedades de alta gama, explica el fenómeno: “Hay muchos casos de franceses e italianos aún sin jubilar que compran con intención de obtener una rentabilidad. Buscan el centro y tienen un nivel adquisitivo superior al español. La intención es similar en casi todos lo casos: venir dos meses al año y alquilar los pisos en Airbnb”.

La segunda consecuencia es que la mayor demanda inversora sobre el centro está provocando también una subida sobre los precios de compraventa de las viviendas e incluso sobre los locales comerciales. Los calles elegidas para los ‘tours’ por las decenas de guías turísticos que cada día pastorean a los grupos de visitantes extranjeros que llegan a Valencia se están convirtiendo en parques temáticos de establecimientos de recuerdos y de grandes cadenas de comida rápida, con un efecto de expulsión sobre el comercio tradicional y, por tanto, sobre la oferta que reciben los residentes de toda la vida.

La Unión Hotelera de Valencia considera que el surgimiento de la vivienda turística no está contribuyendo realmente a un crecimiento neto del impacto económico. “Nos encontramos ante una suerte de suma cero en la que se transfieren los turistas y las pernoctaciones de una oferta tradicional hacia viviendas turísticas que compiten principalmente en el marco de precios”, señala un informe sobre el impacto de las viviendas turísticas no regladas elaborado desde esta organización empresarial. La patronal, que preside Ximo Sola, ha remitido a las autoridades municipales un estudio en el que estima en más de 4.400 las plazas de alojamientos alegales en la ciudad comercializados desde Airbnb y HomeAway.

Por ilegales o irregulares se entiende aquellos alojamientos que no están inscritos en el registro diseñado por la autonómica Agencia Valenciana de Turismo (AVT), que ha abierto expedientes sancionadores a cinco plataformas por incluir en su oferta viviendas no regladas. Airbnb, Homeaway y Rentalia han recibido la multa máxima (30.000 euros) y el Parlamento autonómico trabaja para endurecer todavía más las sanciones. Con sus campañas de inspección, la Agencia asegura haber aflorado el año pasado 12.800 nuevas viviendas que operaban en la clandestinidad en el conjunto de la autonomía. La punta del iceberg.

Madrid

Ver a dos ‘guiris’ en la Puerta del Sol reclinados en tumbonas con la intención de broncearse ya es posible. La turistificación ha llegado a Madrid y tiene dónde quedarse. También en la capital, el Ayuntamiento de Madrid está ocupado en poner solución a este problema, asociado a la proliferación de viviendas turísticas. Sin embargo, al carecer de potestad para imponer una normativa, ya que esta competencia corresponde a la Comunidad de Madrid, una parte de los esfuerzos van dirigidos a firmar un acuerdo de entendimiento con Airbnb y el resto de plataformas para tratar de ordenar una situación que ya está dando síntomas de agotamiento.

En concreto, hay tres medidas que Madrid quiere extrapolar del ejemplo de Ámsterdam. La primera es establecer un máximo de tiempo (60, 120 días…) para que una vivienda vacacional pueda ofertarse en una plataforma, de manera que superado el cupo se retira de la oferta hasta el año siguiente. La segunda consiste en tratar de garantizar que sea el propietario de la vivienda quien la alquile y no una empresa, evitando así el factor escala de un profesional. Y el tercero, plantear una tasa solo para la vivienda turística.

El concejal de Desarrollo Urbano Sostenible del Ayuntamiento de Madrid, José Manuel Calvo, apuesta por esta tasa que excluye a los hoteles, "que ya cumplen con sus obligaciones". "La vivienda turística no paga impuestos. En otras ciudades centroeuropeas, e incluso en algunas americanas, de acuerdo con las operadoras, se ha hecho que una parte del beneficio del arrendador revierta en el municipio", ha explicado. Además, añade que desde el consistorio madrileño continuarán explorando opciones "vía modificación puntual, vía cambio normativo", para evitar que el tejido residencial se transforme en terciario.

El Ayuntamiento calcula que el número de pisos turísticos ilegales asciende a varios miles y que cuentan con capacidad para alojar a unos 10.000 viajeros. Los hoteleros destacan que la capital todavía no vive con la misma intensidad que Barcelona el fenómeno de las viviendas turísticas ilegales, pero alertan de que sufren unos síntomas similares: subida del 10% en los precios del alquiler durante el último año y la expulsión de los vecinos de sus barrios.

Para los propietarios de las viviendas este negocio es un filón con una rentabilidad que oscila entre el 4% y el 8%, superior a la que ofrece el alquiler de toda la vida. Y este reclamo alimenta una oferta nutrida. Solo en el caso de Madrid, Airbnb cuenta con 13.000 anuncios, mientras que las viviendas en alquiler en Idealista se sitúan en 8.700. En Barcelona, la plataforma dispone de 20.000 anuncios frente a los 6.400 del portal inmobiliario.

La oferta se localiza en zonas muy concretas, como son la zona de Malasaña y Chueca. Por ello, las pocas viviendas que salen al mercado para alquilar durante periodos prolongados vuelan. Así lo refleja un estudio de Idealista, según el cual el 12% de los pisos alquilados en España estuvo menos de 48 horas en el mercado y, en el caso de Madrid y Barcelona, dos de cada diez alquileres subidos a su web durante el mes de febrero se cerraron en menos de dos días.

Poco gasto

El reciente estudio elaborado por CBRE y bautizado 'Turismo de Compras. ¿Cómo gastan los turistas en España?' demuestran que las dos principales capitales del país, a pesar de figurar en los puestos noveno y décimo del ránking mundial por número de pernoctaciones hoteleras -18,5 millones en Barcelona y 17,8 millones en Madrid-, descienden hasta los puestos número 17, en el caso de la capital, y 21, en el de la Ciudad Condal, cuando se analiza cuánto se gastan en compras esos mismo turistas.

En números redondos, cada visitante que llega a Madrid destina menos de 50 dólares al día (unos 45 euros) a compras, cifra que es todavía más reducida en Barcelona, y que está directamente relacionada con el turismo de bajo coste y de masas. Como señala el propio informe, las ciudades donde “el turismo está más masificado, como París y Londres, el gasto turístico medio baja de forma considerable”.

Una tendencia difícil de corregir en los próximo años, ya que el estudio de CBRE pronostica un incremento del gasto medio paralelo al crecimiento que se espera del número de turistas tanto en Madrid como en Barcelona, lo que hará que ambas sigan muy lejos de las cotas alcanzadas por ciudades como Ginebra, Zurich o Tokio, donde cada visitante se deja de media en torno a 200 dólares diarios en compras.

Estos número también indican que los visitantes extranjeros no son por sí solos garantía de un mayor beneficio para la ciudad, el clásico mito de que “los extranjeros gastan más”, ya que mientras en Barcelona el 85% de su turismo es internacional, su peso en el gasto es cuatro puntos inferior, el 81% del total; mientras que en Madrid representan el 56%  de las pernoctaciones y el 57% del gasto, es decir, que consumen en niveles similares a los visitantes nacionales.

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