MALASAÑA, CHUECA, LAS RAMBLAS Y L'EIXAMPLE

Airbnb, HomeAway o Wimdu destierran el alquiler tradicional de las calles de moda

El alquiler tradicional, es decir, el de toda la vida, comienza a ser un bien escaso en ubicaciones muy concretas de grandes ciudades como Madrid y Barcelona

Foto: Barrio de Chueca en Madrid. (Reuters)
Barrio de Chueca en Madrid. (Reuters)

El alquiler tradicional, es decir, el de toda la vida, el que se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y que permite al inquilino vivir en una vivienda durante un largo periodo de tiempo, comienza a ser un bien escaso en ubicaciones muy concretas de grandes ciudades como Madrid y Barcelona, debido al imparable avance del denominado alquiler turístico o de corta estancia (días, semanas, meses...), que ha crecido como la espuma al calor del desarrollo de plataformas como Airbnb, HomeAway, Wimdu, Niumba, Rentalia o Booking.

Los usuarios han visto en este tipo de alquileres una alternativa mucho más flexible y económica que la del sector hotelero, mientras que los propietarios de las viviendas han encontrado un filón de negocio o de unos ingresos extra tanto para su propia casa como para propiedades adquiridas como inversión, con rentabilidades que se mueven entre el 4% y el 8%, muy por encima de las que ofrece cualquier otro producto tradicional de inversión, incluso el alquiler de toda la vida. Para que nos hagamos una idea del volumen que manejan este tipo de plataformas, Airbnb cuenta en la ciudad de Madrid con 13.000 anuncios, mientras que las viviendas en alquiler en idealista se sitúan en 8.700. En Barcelona, la plataforma dispone de 20.000 anuncios frente a los 6.400 del portal inmobiliario.

No obstante, la problemática se circunscribe a localizaciones muy puntuales, como la zona de Malasaña o Chueca en Madrid o Las Ramblas y el L'Eixample de Barcelona, donde resulta prácticamente imposible encontrar una vivienda en alquiler para larga estancia. De ahí que el escaso producto que sale al mercado se alquile en cuestión de horas y a unos precios mucho más elevados que hace un par de años.

El alquiler medio en el barrio de Malasaña se mueve entre 1.200-1.300 euros al mes

"En Malasaña, apenas entra producto en alquiler. Los pisos para arrendamiento en esta zona son muy escasos, y lo poco que sale al mercado se alquila con una enorme rapidez", asegura Ignacio Fabra, bróker de RE/MAX Estate & Service, ubicada en este barrio de moda madrileño. "Esta misma tarde tengo que enseñar un piso de apenas 35 metros cuadrados. Tengo programadas siete visitas en hora y media. La casera pide por él 850 euros al mes. Y lo más probable es que lo alquile esta misma tarde, ya que los interesados suelen venir con todos los papeles preparados para poder reservarlo". Los alquileres en esta zona difícilmente bajan de los 800 euros para los pisos de apenas 40 metros cuadrados y un dormitorio, pero la media, tal y como explica Fabra, se mueve entre 1.200-1.300 euros al mes. En el portal inmobiliario idealista, pueden encontrarse pisos de apenas 60 metros por 2.700 e incluso 3.500 euros al mes para propiedades de lujo.

Barcelona. (Reuters)
Barcelona. (Reuters)

Irrupción del inversor particular

Desde Airbnb, se defienden. "El 'home sharing' no elimina vivienda disponible del mercado, porque las personas que viven en esas viviendas siguen ahí, están compartiendo sus primeras residencias. Una parte de esa gente, además, usa el dinero para hacer frente a los gastos de la vivienda", apuntan a El Confidencial desde la compañía. "En varias ciudades del mundo, se han llevado a cabo estudios que demuestran que el número de casas anunciadas en Airbnb que tienen un uso exclusivamente profesional es demasiado bajo como para tener un impacto sobre el mercado de la vivienda".

No obstante, la elevada rentabilidad que ofrece el alquiler turístico ha llevado a muchos particulares o pequeños inversores a comprar viviendas en este tipo de zonas para posteriormente venderlas u obtener una rentabilidad mediante el alquiler turístico. Precisamente, según datos de Tecnocasa, detrás de tres de cada 10 ventas que se realizan en Madrid hay un inversor particular. "En realidad, el pequeño inversor siempre ha estado ahí", explica Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. "Hoy en día, tal y como están los precios de venta y los alquileres, resulta más barato comprar que vivir de alquiler. O comprar y posteriormente alquilar, porque la rentabilidad de los alquileres hoy en día es bastante elevada".

Esto fue precisamente lo que hizo Catherine Martin, propietaria de Madrid Boutique Properties, una inversora inglesa especializada en reformas de viviendas, que vio en el barrio hípster de moda de Madrid una clara oportunidad de negocio. Compró hace menos de un año una vivienda de segunda mano de 96 metros cuadrados a reformar. Por ella desembolsó algo menos de 3.000 euros el metro cuadrado (unos 288.000 euros). Por debajo incluso del precio de mercado de la zona que, según idealista, se ha movido en el último año entre 3.468 y 3.845 euros el metro cuadrado, y subiendo. La vivienda salió a la venta el 25 de octubre y un mes después estaba vendida con una importante rentabilidad.

De hecho, tras realizar una reforma de unos 550 euros el metro cuadrado, es decir, de unos 53.000 euros, consiguió venderla por 4.300 euros el metro cuadrado (412.800 euros). Es decir, consiguió incrementar el valor de la vivienda en algo más de un 40% (de 288.000 a 412.800 euros) y lograr una ganancia de 71.800 euros. O lo que es lo mismo, una rentabilidad cercana al 20%, ya que invirtió en total 341.000 euros (288.000 de compra más los 53.000 euros de reforma) y obtuvo con la venta 412.800 euros.

La subida de las rentas en Barcelona supera el 20% en distritos como Sant Andreu y Sants-Montjuïc, y alcanza el 15% en barrios como Gràcia

"Malasaña es el nuevo barrio hípster de Madrid, el Shoreditch de Londres. Un barrio llamado a desarrollarse y en una zona de sostenido progreso. A diferencia de áreas que siempre han estado de moda, como Salamanca y Justicia, está junto al centro histórico de Madrid", señala Constanza Subijana, 'home staging consultant' en HS Decor, responsable de amueblar y de la puesta en escena final de la vivienda de cara a su comercialización. "Este barrio aún conserva el toque del Madrid de ayer, con las tiendas y vecinas de toda la vida en la calle hablando, multitud de estudiantes extranjeros... Una verdadera torre de babel en las cafeterías a todas horas, con los parques llenos de niños y un sinfín de tiendas artesanas de muebles. En definitiva, una vida cotidiana muy madrileña y un ambiente vanguardista que confieren un enorme atractivo a este barrio", añade Subijana.

Un fenómeno muy localizado

Lo que está sucediendo en Malasaña se está experimentando también en otras calles muy concretas tanto de Madrid como de Barcelona, donde los precios del alquiler han experimentado un auténtico 'boom'. "Según Urban Data Analytics, la subida de las rentas en Barcelona supera el 20% en distritos como Sant Andreu y Sants-Montjuïc, y alcanza el 15% en barrios como Gràcia, donde los precios sufrieron un ajuste leve durante la crisis. Esta subida de los alquileres seguirá consolidándose en los distritos centrales de las grandes ciudades por el auge de los pisos turísticos explotados a través de plataformas como Airbnb", destacaba Bankinter en su último informe sobre el mercado residencial español. Y añadía cómo la elevada rentabilidad de estos arrendamientos ya está generando un incremento de las rentas en distritos más céntricos tanto en Madrid (Retiro, +17,3%; Centro, +14%) como en Barcelona (Eixample, +19,8%; Ciutat Vella, +12,8%).

Entrada de metro en el barrio madrileño de Chueca. (Reuters)
Entrada de metro en el barrio madrileño de Chueca. (Reuters)

"En nuestra opinión, estos incrementos de doble dígito derivados de la escasez de oferta y del 'boom' del alquiler turístico no perdurarán en el largo plazo ni se extenderán al conjunto del mercado, especialmente si una nueva regulación limita el número de pisos turísticos en alquiler por propietario", añaden desde el departamento de análisis de Bankinter.

Desde Airbnb insisten: "Los incrementos de precio de la vivienda y del alquiler se ven afectados por la casuística del mercado inmobiliario: alta demanda para vivir en las ciudades, atractivo como mercado de inversión inmobiliaria, falta de espacio para nuevas promociones… Además, la presión de los precios de la vivienda no es exclusiva de Barcelona, pasa en todas las grandes ciudades del mundo, ciudades atractivas donde la gente quiere ir a vivir. Los precios de la vivienda subían antes de que existiera Airbnb y han evolucionado en paralelo con las dinámicas de fondo del mercado inmobiliario, como la inversión en propiedad en un contexto de escasez de oferta".

Sin burbuja a la vista

Los expertos, por su parte, descartan que nos encontremos ante una burbuja de precios. "Se trata de zonas muy concretas, no se puede generalizar ni hablar de un 'boom' en el mercado del alquiler, aunque es cierto que en muchas zonas falta producto, lo que está tensionando al alza los precios", asegura Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista. Una opinión que comparte Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro.

Fuente: idealista.
Fuente: idealista.

"No hay que ser alarmistas y pensar que el alquiler tradicional está en peligro, porque esta situación se circunscribe a calles muy específicas, donde el alquiler turístico tiene mucho empuje, pero donde tradicionalmente tampoco había demasiadas viviendas en alquiler. Hablamos de calles donde hay un elevado porcentaje de vivienda en propiedad, lo que limita también la oferta de vivienda en alquiler".

"En caso de que existiera cualquier forma de burbuja, y no es el caso, estaríamos ante una 'burbuja Barcelona' o 'burbuja Madrid' o 'burbuja Ciutat Vella' o 'burbuja Malasaña', porque el problema de fondo es que compradores, inversores o no, y arrendatarios, más que apostar por la compra o por el alquiler en sí, lo están haciendo por unas ciudades concretas o algunas zonas de estas ciudades", señalan desde Monapart. "Compradores y arrendatarios se están fijando en unas ciudades y apostando por su éxito creciente y futuro. La inversión inmobiliaria se ha convertido en el vehículo para invertir en ciudades-marca, no en inmobiliario 'per se'. Digamos que la propiedad inmobiliaria es a una ciudad lo que las acciones son a una empresa cotizada", concluyen.

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