INFORME de ernst & young para exceltur

El alquiler de pisos turísticos encarece los precios y expulsa a los vecinos de sus barrios

El alquiler de viviendas con fines turísticos en manos de particulares ha experimentado un auténtico boom en los últimos cuatro años, especialmente tras la entrada en escena de nuevas plataformas

Foto: Un cartel en la ventana de un piso del barrio de La Barcelona avisa a los turistas de que se trata de una vivienda particular y no de un apartamento turístico. (EFE)
Un cartel en la ventana de un piso del barrio de La Barcelona avisa a los turistas de que se trata de una vivienda particular y no de un apartamento turístico. (EFE)

El alquiler de viviendas con fines turísticos en manos de particulares en España ha experimentado un auténtico boom en los últimos cuatro años, especialmente tras la entrada en escena de las llamadas plataformas P2P como Airbnb, Wimdu o Homeaway que concentran más del 60% de este tipo de oferta turística.

Los datos hablan por sí solos. Desde 2010, último año antes de la irrupción de estas webs, el uso de la vivienda alquilada por parte de turistas extranjeros se ha elevado en casi un 50%, al pasar de 4,6 millones a más de 7,4 millones de turistas, mientras que al cierre de 2014, la oferta de plazas de este tipo de alojamientos superaba los 2,7 millones, por encima de los 2,4 millones de plazas sí reguladas, según un informe elaborado por Ernst & Young para Exceltur, con la colaboración de Nielsen y de Tourism Law y presentado hoy en rueda de prensa. Un documento que revela además cómo el 48% del total de la oferta turística urbana en España son alojamientos en viviendas de alquiler, lo que da una idea de la magnitud de este fenómeno, especialmente en ciudades con una importante presencia de turismo extranjero.

"Nos encontramos ante una situación rodeada de la poesía de la economía colaborativa que no se corresponde con la realidad. No es yo te cambio mi sofá por tu sofá o mi casa por tu casa, estamos ante un auténtico negocio, puramente lucrativo con el que se está ganando mucho dinero", explica José Luis Zoreda, portavoz de Exceltur y vicepresidente ejecutivo de la asociación.

Esas cifras no sólo han puesto en pie de guerra a la industria turística y hotelera sino que también han generado un gran malestar entre miles de vecinos en aquellas localidades y barrios donde se concentran este tipo de apartamentos, fundamentalmente grandes ciudades y, preferentemente en zonas de costa como Barcelona, San Sebastián, Alicante o Málaga, donde la oferta supera a las plazas de hoteles, hostales, pensiones y apartamentos turísticos. 

Para que nos hagamos una idea, el 59% de las principales asociaciones de vecinos de estas zonas urbanas aseguraban en enero de este año haber sufrido un deterioro de su calidad de vida, una mayor concentración humana -3,7 personas por vivienda frente a las 2,9 personas en las que se sitúa el tamaño medio del hogar en España-, mucho ruido, una necesidad mayor de limpieza del barrio y pérdida de seguridad -puesta a disposición de las llaves de cada finca y de su parking a terceras personas desconocidas-. Todo ello, consecuencia directa, según los residentes, de este tipo de alojamientos turísticos.

De hecho, según constata este estudio, el auge del alquiler de viviendas con fines turísticos está provocando una paulatina expulsión de la población residente local por el encarecimiento de la vivienda. "Las exentas o laxas condiciones regulatorias bajo las que se desenvuelve el mercado del alquiler de cortas estancias a turistas permiten a los propietarios de los inmuebles obtener unos niveles de rentabilidad muy superiores a los derivados de un alquiler de larga estancia para residentes, lo que está transformando el mercado inmobiliario y empezando a desplazar a los residentes", señala el informe. Una expulsión provocada, fundamentalmente, por el fuerte incremento que han experimentado los precios de venta de las viviendas ubicadas en los principales barrios turísticos de las grandes ciudades españolas. 

 

"Los datos del padrón para estos distritos muestran la paradoja de cómo desciende la población residente, mientras suben los precios de venta y se consolida el fenómeno del alquiler de viviendas a turistas", apunta Zoreda, quien añade que a los propietarios de estos alojamientos les "resulta mucho más rentable alquilar por días que por temporadas. En Barcelona un propietario puede conseguir rentabilidades del 120-130% y en Madrid, del 40-45%, lo que está presionando al alza los precios de venta al convertirse en un negocio cada vez más lucrativo", añade.

Para que nos hagamos una idea, tras analizar los anuncios en las plataformas P2P y los que aparecen en el portal inmobiliario Idealista, este documento concluye que los ingresos medios percibidos por los propietarios, dada la alta rotación y los cortos periodos de alquiler de esas viviendas para uso turístico en los distritos donde se concentran, superan un 43% en Madrid y un 126% en Barcelona los ingresos que se obtendrían de alquilarlas a personas residentes por largas temporadas, tal y como recoge el cuadro. 

 

Unos ingresos que, sin embargo, no tienen apenas impacto ni en la generación de renta ni de empleo en la economía española, según destaca el informe. Así por ejemplo, por cada 100 plazas de alojamiento en establecimientos reglados se generan 17,9 puestos de trabajo directos frente a los 2,2 de media en los alojamientos turísticos en viviendas de alquiler, sin olvidar, recuerda el informe, la economía sumergida en torno a este tipo de actividades. 

"Una acción conjunta de reducción del fraude y de eliminación de la exención del IVA podría llegar a generar una contribución a las arcas públicas de casi 800 millones de euros anuales", señala José Luis Zoreda. 

Las rentas anuales percibidas por los particulares que anuncian sus viviendas en plataformas on line pueden ascender a 2.054 millones de euros anuales. "Es difícil realizar una estimación de fraude fiscal, pero si ninguno de esos propietarios estuviera declarando los ingresos obtenidos por esos alojamientos, aplicando un tipo del 21%, estaríamos ante un fraude máximo cercano a 432 millones de euros anuales", apunta el informe. 

En el caso de la exención del IVA, aplicable a todos estos arrendamientos, el importe que se deja de recaudar, en caso de que no existiera esa exención, podría elevarse a más de 367 millones de euros anuales. 

Desde Exceltur, sin embargo, no piden la prohibición de este tipo de actividades. "Hace cinco años quizás sí, pero ahora no sería realista. Lo que sí resulta necesario es acabar con esa competencia desleal que se ha generado, acabar con el descontrol que existe actualmente y fijar las mismas reglas del juego para todos. Además de no permitir a las plataformas P2P que se escuden en que son meros tablones de anuncios sin ningún tipo de responsabilidad en este tipo de actividad", concluye Zoreda.

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