La banca confía en las cooperativas para dar salida a su 'stock' de suelo

Es el gran problema de la banca y también lo será del 'banco malo'. El suelo que han acumulado en sus balances las entidades financieras es el activo más tóxico de todo el ladrillo adjudicado y del que más tiempo tardarán en desprenderse. Algunos expertos hablan de 45 años para algunos solares. Otros, por el contrario, nunca encontrarán salida en el mercado. 

Ante un panorama tan oscuro, la banca lleva meses buscando soluciones para deshacerse de los suelos, ya desarrollados, ubicados en zonas donde todavía existe demanda. Algunos terrenos han encontrado salida a través de cooperativas y comunidades de propietarios.

“La única salida que tiene la venta del suelo actualmente es la auto-promoción, pero para ello es fundamental que el suelo sea urbanizable o esté ya urbanizado. Los bancos tienen pocas opciones. O aparcan el suelo como cadáveres en un armario o realizan el desarrollo urbanístico del suelo, montan una cooperativa y venden a precio de coste a los ciudadanos”, explica José Parra Moreno, director general de Grupo Main.

Viviendas a precio de coste y más baratas que en el mercado

Se trata de una fórmula con la que todos ganan. La entidad saca el suelo de su balance y divide el riesgo ya que, aunque financia parte de la compra del suelo y la construcción de las viviendas, el riesgo se reparte entre los cooperativistas. No en vano, estos son los promotores de sus propias viviendas.

Por su parte, la cooperativa consigue un terreno para construir las viviendas ya que, al igual que sucede en la venta de inmuebles, los bancos sólo conceden financiación cuando el suelo es de su propiedad o está ya hipotecado. Quien acude a él con el suelo ya pagado y totalmente libre de cargas no tiene nada de que hacer, denuncia desde hace meses el lobby inmobiliario del G-14.

Además, la compra de terrenos se realiza con fuertes descuentos, lo que le permite construir viviendas más baratas. “Se están aplicando rebajas de hasta el 80%. Depende mucho de la ubicación del suelo. No es lo mismo que esté en Madrid capital que a 20 kilómetros. Pero lo cierto es que estamos en precios de 2007.”, apunta Parra.

“No estamos hablando de un negocio especulativo. Los cooperativistas son los promotores de su propia vivienda y normalmente forman parte de la cooperativa para satisfacer la necesidad real de tener una vivienda”, explica Jorge Pérez Curto, socio director del departamento de residencial de Colliers International. Opinión que comparte Borja Valleja, gestor de TAU Gestión, “se construye a precio de coste y al no haber una promotora de por medio no se busca el beneficio”.

Sólo al alcance de clientes solventes y con ahorros

Aunque no todo son facilidades para la cooperativa. A pesar de las fuertes rebajas de precio, la falta de financiación es un escollo al que también se enfrentan a diario las viviendas promovidas bajo este régimen. De hecho, en la actualidad sólo están al alcance de los compradores más solventes o con un importante nivel de ahorros. “Como mínimo, los cooperativistas deben aportar entre un 20% ó 30% del precio de una vivienda que no estará construida hasta dentro de dos años. Sin olvidar el 10% de gastos”, apunta Borja Valleja. “Hablamos de clientes que no necesitan tanta financiación. Prefieren aportar algo más de dinero y pagar una cuota más baja”, añade Pérez Curto.

"Hace un par de años, los bancos prestaban a las cooperativas hasta un 70% del valor del suelo más lo necesario para comenzar a construir. Luego ese porcentaje se redujo al 50% y ahora sólo conceden el 30% o ni siquiera financian", explicaba hace unos meses David Martínez, director gerente de la Junta de Compensación de Valdebebas.

Esta comunión banca-cooperativas no es una práctica generalizada ya que no todas las entidades tienen la misma política al respecto. Banco Pastor, por ejemplo, ha sido una de las entidades más proactivas. Sin embargo, tras su fusión con Banco Popular, Ángel Ron ha aparcado este tipo de operaciones, echando incluso para atrás dos proyectos en marcha: una promoción en Puerta de Hierro (Madrid) y en Santa Cruz de Oleiros (La Coruña).

Otros proyectos sí han salido adelante. Precisamente Banco Pastor ha impulsado varios proyectos en Madrid. Las Lomas 34, entre Boadilla del Monte y Majadahonda, no ha podido cosechar mejores resultado. Sus 34 chalets han tenido una fuerte demanda. Vendidos desde hace meses, su entrega está prevista antes de que finalice este año.

 “Para este proyecto realizamos un estudio previo de la oferta de la zona y otro muy potente de la demanda. El resultado fue un producto muy competitivo respecto a lo que había en esa zona.”, explica Pérez Curto. “Podríamos decir que Las Lomas lo vendimos dos y tres veces. A pesar de que los clientes tenían un perfil de solvencia muy importante todos fueron examinados bajo lupa por parte de la entidad que echó para atrás la financiación a más de una treintena de compradores".

También está funcionando con fuerza Mindanao House. Un proyecto ubicado en pleno centro de Madrid, en el barrio de Chamberí, cuyas viviendas estarán construidas en un año y medio. El 75% ya están vendidas. Al igual que Las Lomas 34, el proyecto se levanta sobre otro solar del Banco Pastor y de su comercialización se encarga Colliers International.

Banco Pastor no ha sido la única entidad. Borja Valleja explica que su gestora ha llegado a acuerdos con BBVA -está a punto de arrancar una promoción en El Cañaveral-, Bankia -Rivas Vaciamadrid- o Bankinter -Fuente el Saz-, sobre terrenos en la Comunidad de Madrid.

"En Rivas Vaciamadrid se van a construir chalets a un precio de 300.000 euros. Inmuebles similares en la zona cuestan en torno a 350.000 euros. El proyecto cuenta ya con licencia y Bankia garantiza la financiación. Sin embargo, para poder acceder a uno de estos chalets, el socio cooperativista tiene que aportar entre 90.000 y 100.000 euros en efectivo", explica Valleja.