La crisis y la falta de crédito estrangulan a las cooperativas y dejan en el aire 100.000 viviendas

Llevan más de cuatro años de calvario. Desde 2007, las cooperativas de viviendas están sufriendo las dificultades económicas y de restricción al crédito que han dejado en el aire más de 100.000 pisos. “Hay unas 50.000 viviendas que no han podido comenzar sus obras mientras que otras tantas se han quedado a medias”, explica a El Confidencial Alfonso Vázquez Fraile, presidente de la Federación de Cooperativas de Viviendas de Madrid (FCV).

“Los bancos comenzaron hace varios años a recelar de las condiciones del crédito. Empezaron a poner dificultades para la subrogación de los préstamos. Antes no hacían un análisis tan exhaustivo de los socios y cualquier impedimento se suplía con avales. Pero todo esto ha cambiado”, reconoce.

El sector de las cooperativas de viviendas experimentó un auténtico boom al calor de la burbuja inmobiliaria. Fueron miles los españoles que, ante el imparable ascenso de los precios, se lanzaron a los brazos del cooperativismo ante la ventaja que ofrecían estas viviendas en cuanto a calidad-precio. No en vano, la reducción del coste es significativa ya que al realizarse sin ánimo de lucro, el cooperativista abona exclusivamente el coste real de su vivienda.

Un sector salpicado por varios escándalos

Sin embargo, la situación ha cambiado drásticamente. “Mi pareja y yo nos apuntamos a una cooperativa en el año 2002. La vivienda que queríamos tenía cuatro habitaciones y aunque era de lo más caro, nos iba a costar algo menos de 180.000 euros, los precios eran más asequibles que los que empezaban a manejarse entonces”, comenta Juan, socio de una de las cooperativas salpicadas por uno de los escándalos más recientes del sector, el de la gestora Ofigevi, cuyo máximo responsable, Miguel Torralbo, fue puesto en libertad el pasado mes de noviembre tras ingresar el prisión provisional en septiembre acusado de estafar a miles de familias en Madrid. 

Un escándalo que, junto al de PSV -la estafa más sonada de este sector que explotó en la década de los noventa- o los más recientes de PSG y Gespozuelo, "han hecho mucho daño al sector de las cooperativas", como reconoce el propio Vázquez Fraile. 

El de Juan era el sueño de miles de españoles y, como el de muchos de ellos, ha sido un sueño roto ya que, aunque muchos consiguieron su vivienda, otros todavía siguen esperándola. Juan invirtió unos 25.000 euros y tras solicitar la baja sólo ha conseguido recuperar 2.000. Laura, otra de las afectadas por Ofigevi, no tuvo tanta suerte y ya no confía en recuperar los cerca de 30.000 euros que aportó.

“Antes no había problema para recuperar las cantidades. Cuando un socio se daba de baja había lista de espera para que otro ocupase su lugar”, explica a El Confidencial Rafael González, socio-abogado de Inmoabogados.

“Esta situación favorecía que el socio que solicitaba la baja recuperase antes y con intereses las aportaciones realizadas. Ahora, sin embargo, las continuas bajas están provocando la descapitalización de muchas cooperativas, convirtiendo al socio que la solicita en su acreedor, con el inconveniente de que será el último en cobrar tras las administraciones públicas y los proveedores”, añade.

El paro, la crisis o la caída de precios aceleran las bajas de socios

La baja de socios en las cooperativas está ahora a la orden del día según reconocen desde el propio sector. Las circunstancias personales y económicas de muchas de esas familias han cambiado en los últimos años. Algunas se encuentran en el paro o atraviesan por dificultades económicas y han decidido recuperar el dinero invertido mientras que otros, al calor de la caída de los precios, prefieren invertir en el mercado libre.

“Ahora hay bofetadas por salir de las cooperativas”, reconocía recientemente un gestor en unas jornadas sobre el sector celebradas en Madrid. Un encuentro en el que las gestoras se lamentaban de que muchos de los seguros contratados con las aseguradoras no se ajustan a la Ley y tampoco les protegen ante las reclamaciones de los socios ni ante los tribunales. “O los seguros que han contratado no se ajustan a la ley o, simplemente no existen”, reconocen a este diario fuentes legales.

Los socios están acudiendo a los tribunales contra las aseguradoras y contra las gestoras ganando en muchos casos la batalla legal. Y estas últimos, las gestoras de cooperativistas se lamentan de que "los jueces sólo entran a valorar que hay un socio a quien según los estatutos se le tiene que devolver el dinero. No entran a valorar si esa salida provoca un perjuicio económico a la cooperativa", se lamentaba uno de los participantes en dichas jornadas.

Pero los cooperativistas también cargan contra las administraciones, a quienes piden la elaboración de un marco legal claro que les permita protegerse ante la salida de los socios mediante los seguros apropiados. "Si tenemos que pagar un seguro, al menos que sirva para algo", comentaba en dichas jornadas la representante de una gestora madrileña. 

También critican al sector financiero que, al cerrar la llave del crédito, ha dejado a muchas de estas cooperativas a un paso de realizar el sueño de cientos de socios. "El problema con el que nos estamos encontrando ahora es que una vez que hemos obtenido la licencia de obras no conseguimos el dinero de los bancos para poner en marcha la promoción", se lamentaba otro gestor. "Hoy va todo en contra de los cooperativistas. Los bancos se han convertido en la primera inmobiliaria del país". 

El sector de las cooperativas es uno más en la lista de damnificados por la falta de financiación, al igual que muchos promotores. "Los bancos sólo conceden financiación cuando el suelo es de su propiedad o está ya hipotecado. Quien acude a él con el suelo ya pagado y totalmente libre de cargas no tiene nada de que hacer", tal y como vienen denunciando desde hace meses el lobby inmobiliario del G-14. 

"Hace un par de años, los bancos prestaban a las cooperativas hasta un 70% del valor del suelo más lo necesario para comenzar a construir. Luego ese porcentaje se redujo al 50% y ahora sólo conceden el 30% o ni siquiera financian", comenta a El Confidencial David Martínez, director gerente de la Junta de Compensación de Valdebebas, el proyecto urbanístico estrella de Madrid por lo competitivo de sus precios. "Para comenzar a construir algunos socios necesitarían adelantar hasta 90.000 euros, algo que es impensable en un momento como el actual. 

A pesar de la cantidad de piedras en el camino, hay proyectos que sí que están saliendo adelante. Y Valdebebas es uno de los ejemplos. Aunque algunas promociones siguen llamando a la puerta de las entidades financieras, otras muchas han conseguido la tan deseada financiación y han iniciado o están a punto de iniciar la construcción de las viviendas. 

El perfil del socio, clave para conseguir financiación

De las más de 70 promociones contempladas -unas 4.600 viviendas-, el 90% se desarrollarán bajo el régimen de cooperativas. Casi una veintena ha comenzado ya las obras y en apenas dos semanas arrancarán las de tres promociones más -algo más de 1.500 viviendas-.

"En nuestro caso hemos conseguido el apoyo financiero gracias a varios factores como el esfuerzo de los cooperativistas, un plan de negocio con las suficientes garantías y un perfil muy solvente de nuestros socios", comenta a este diario Gabriel Fernández de Gamboa, socio y director de proyectos de Momentum Cooperativa.

Esta gestora desarrolla tres proyectos en Valdebebas. Dos de VPO y uno de vivienda libre. "En el caso de la vivienda protegida, los socios son miembros y oficiales de las fuerzas armadas, un colectivo de funcionarios con un riesgo muy bajo para las entidades financieras. En el caso de la vivienda libre, hablamos de rentas muy altas y con una formación muy elevada. Te hablo de directivos de grandes empresas y de reconocido prestigio en sus profesiones. Un cliente que, por su perfil socio-económico ha resultado muy interesante para las redes de banca privada de las entidades financieras".

Precisamente el perfil de los socios resulta clave en un momento como el actual a la hora de conseguir los préstamos necesarios para sacar adelante una promoción. "Hay muchísimas cooperativas constituidas por socios muy heterogéneos, lo que dificulta que los bancos las estén financiando.", asegura Alfonso Vázquez Fraile. "Lo ideal sería que no contasen con más de 100 socios y que estos fueran homogéneos, de un colegio profesional, de un sindicato..."

En otros casos, aunque no es lo más habitual, son los propios socios los que están consiguiendo sacar adelante la promoción gracias a la concesión de préstamos personales por parte de la entidad financiera. Es el caso de Raúl, uno de los 17 socios de una cooperativa en la sierra madrileña. "En nuestro caso, la constructora había comenzado ya las obras y se quedó sin dinero para terminarlas. Los socios tuvimos que ir uno a uno al banco para conseguir el dinero que nos faltaba para terminar las obras. Afortunadamente conseguimos el visto bueno y en unos meses tendremos nuestra vivienda".