cambio contable

Repsol, Telefónica, BBVA... las grandes compañía entierran el 'sale & leaseback'

El cambio contable que obliga a computar el alquiler como deuda ha dado un vuelco al mercado de oficinas, porque pone en valor tener los cuarteles generales en propiedad

Foto: Imagen de Distrito C, la sede corporativa de Telefónica.
Imagen de Distrito C, la sede corporativa de Telefónica.

Un sencillo cambio contable ha revolucionado el mercado inmobiliario. La nueva normativa que obliga a computar como deuda todos los alquileres superiores a 5.000 euros o a un año de duración tiene un impacto directo en los planes de las grandes empresas sobre sus edificios, ya que a partir del próximo 1 de enero de 2019, cuando sea de aplicación obligatoria en España, verán elevarse su deuda financiera, con el consecuente impacto en su foto de solvencia.

El IASB (consejo internacional de estándares contables) estima que los compromisos financieros de las compañías de todo el mundo se incrementarán en unos tres billones de dólares y afectarán tanto a grupos de distribución que tienen en alquiler el grueso de sus tiendas, como Inditex; hoteleras, que cada vez operan menos establecimientos en propiedad, o aerolíneas, por el 'leasing' de los aviones. Como explica Daniel Zubillaga, director de Valoraciones de CBRE, "todo negocio que necesite activos inmobiliarios para desarrollar su actividad, se va a ver afectado".

Aunque todavía faltan dos años y medio para que la norma entre en vigor, esta ya se ha cobrado su primera víctima: las operaciones de 'sale & leaseback' sobre sedes empresariales, un clásico de la última década, que han permitido a muchas compañías reducir deuda vendiendo sus cuarteles generales y quedándose en régimen de alquiler, en muchas ocasiones, con un compromiso de recompra. 

"Con el cambio contable, los 'sale & leaseback' solo van a funcionar para empresas que necesitan caja"

Según ha podido confirmar este medio con fuentes del mercado, grandes grupos como Repsol, Telefónica o BBVA, cuyas sedes empresariales llevan tiempo siendo analizadas por potenciales compradores para ofrecerles un 'sale & leaseback', ya han puesto a sus equipos a trabajar para analizar el impacto de la nueva normativa y han llegado a la conclusión de que, si hasta ahora no habían oficializado una operación de este tipo, con la irrupción de la nueva regla, todavía menos.

"Los 'sale &l easeback' solo van a funcionar para empresas que necesitan caja, van a ser operaciones de caja pura y dura", apunta Zubillaga, quien señala que en el actual entorno de tipos cero y negativos, lo normal es que estos grandes grupos, multinacionales en su mayor parte, consigan una hipoteca en mejores condiciones. "Por ejemplo, si el inquilino es una gran multinacional y su coste de la deuda es bajito, quizá le interesa comprar porque tiene capacidad de endeudarse en mejores condiciones".

 

Nueva sede de BBVA en Las Tablas.
Nueva sede de BBVA en Las Tablas.

La derivada lógica para el mercado inmobiliario es que, poco a poco, las compañías van a estar algo más inclinadas a la compra que al alquiler, una mala noticia para el aluvión de fondos que están buscando activamente cerrar este tipo de operaciones. Aunque, como siempre, todo dependerá de la casuística particular de cada empresa.

Casos particulares

Por ejemplo, El Corte Inglés, que ultima un plan de desinversiones inmobiliarias donde prevé utilizar como gancho quedarse de inquilino en gran parte del portfolio, lleva a cabo esta operativa empujado por su situación financiera, lo que aproxima su realidad a una operación más de caja. Además, el grupo ya reconoce como deuda los alquileres que tiene firmados.

Otro caso particular es la Ciudad Financiera de Santander, en Boadilla del Monte, que la entidad vendió a la sociedad Marme Inversiones en 2008 por 1.900 millones de euros. Tras la quiebra de esta sociedad, el juzgado donde se está llevando a cabo el proceso concursal recibió una oferta de tres grandes fondos -Global Asset Capital (GAC), AGC Equity Partners y Cruz Capital- para adquirir el complejo por 2.800 millones.

Ciudad financiera del Santander en Boadilla del Monte.
Ciudad financiera del Santander en Boadilla del Monte.

Sin embargo, Santander tiene un derecho de tanteo que, con el nuevo criterio contable, y teniendo en cuenta su compromiso de alquiler de unos 80 millones de euros al año hasta 2048, abre la puerta a posibles cambios de escenario.

"El impacto de la nueva normativa no es solo contable, sino que las compañías van a tener que adaptar toda su maquinaria, abre un análisis de escenarios y alternativas que antes no había, porque hay que empezar a calcular plazos, precios, cadencias, incentivos...", explica Zubillaga. 

Impacto en ebitda y refinanciaciones

Un nueva realidad que va a empezar a verse en las compañías, sobre todo en todas aquellas que cuenten con muchos alquileres inmobiliarios para realizar su operativa, ya sean oficinas bancarias, restaurantes, supermercados o tiendas, será la estrecha relación con la que deberán trabajar los responsables financieros y los de operaciones, ya que la obligación de los primeros es amarrar para aminorar deuda, mientras que el objetivo de los segundos es conseguir la ubicación deseada al mejor precio posible, y este suele ser más competitivo cuando mayor sea el plazo de alquiler.

Además, también debe de tenerse en cuenta la otra cara de la moneda de esta nueva normativa, que es el positivo impacto que va a tener en el beneficio operativo (ebitda), ya que el alquiler se apunta como un servicio exterior, que va antes de la línea del ebitda en la cuenta de resultados. A partir de 2019, al tener que reconocerse como deuda financiera, el ebitda se incrementará, pero crecerá la deuda.

Esto tendrá un impacto directo en los 'convenants' (clásulas de compromiso cuyo incumplimiento puede llevar a la resolucióin de un préstamo), ya que suelen ir ligados a estas dos variables. "Todas aquellas empresas que necesiten grandes superficies para desarrollar su operativa, y que tienen la deuda financiera incluida en sus 'covenants', son las grandes afectadas, por eso, es probable que empecemos a ver acuerdos en los que se revisen los 'covenants", señala Zubillaga.

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