se enfrenta a su destino: renovarse o morir

Catarsis en el corazón financiero de Madrid: AZCA se reinventa

En Madrid, la City se llama Azca. Es el centro financiero por excelencia de la capital y, sin embargo, se enfrenta a tener un tercio de su superficie de oficinas vacía. Ha llegado el momento de cambiar

En Madrid, la City se llama Azca. Es el centro financiero por excelencia de la capital, con emblemas como Torre Picasso y propietarios de primer nivel como Pontegadea (la inmobiliaria de Amancio Ortega), GMP, Mutua Madrileña, El Corte Inglés, Metrovacesa, Testa o Infinorsa. A su privilegiada ubicación, en el corazón del Paseo de la Castellana y junto a uno de los principales núcleos de comunicación de la capital, Nuevos Ministerios, se sumaba que hasta hace pocos años esta área representaba, por sí sola, el grueso de las oficinas prime de la capital. Pero la salida al mercado de las Cuatro Torres, la crisis económica, la marcha de grandes empresas a zonas periféricas y la falta de inversión, tanto en los inmuebles como en la zona, fue apagando el brillo de Azca.

Esta conjura de elementos ha tenido un duro reflejo en los precios. Entre 2008 y 2014, la rentas prime de la capital han bajado de 39 a unos 25 euros el metro cuadrado al mes, mientras que en Barcelona la caída ha sido de 22 a casi 14 euros, según el informe "Entendimiento del Mercado de Oficinas en 2014" elaborado por Deloitte Real Estate. La presión a la que está sometida la zona ha escrito su último capítulo con la marcha de KPMG, que ha decidido abandonar su sede de Torre Europa para trasladarse a Torre de Cristal, en la antigua Ciudad Deportiva del Real Madrid.

(Efe)
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A esto se suma la próxima salida de BBVA de su histórico rascacielos negro para reubicarse en el periférico barrio de Las Tablas, y a la total desocupación de las conocidas como Torre Saint Gobain y Torre Titania, esta última levantada por El Corte Inglés sobre los cimientos del antiguo Windsor. En total, unos 67.000 metros cuadrados de los 272.000 de superficie sobre rasante de oficinas que tiene la zona están disponibles. Y la pregunta inmediata que surge es: ¿está condenada Azca a bajar más los precios?

La respuesta es no, según todos los expertos, aunque admiten que la zona se encuentra en un punto de inflexión. Dicho con otras palabras, Azca está viviendo su particular catarsis, que podría resumirse en el clásico renovarse o morir. Y la apuesta generalizada es que va a ocurrir lo primero. "Azca ahora mismo afronta la posibilidad de volverse a situar en la City de Madrid, pero debe saber aprovecharla. Por ubicación, tiene los ingredientes para convertirse en ello porque, además, cuanto más desocupada esté, más fácil será hacerlo", apuntan los expertos de Deloitte.

En Madrid, apenas hay un 2% de oficinas libres en los edificios de máxima calidad dentro de la M-30

En este sentido hay puesta en marcha una iniciativa público-privada, conocida como Plan Director de Azca, que busca abrir la zona y facilitar los tránsitos desde El Corte Inglés de Nuevos Ministerios hasta Bernabéu, a través de tres tipos de actuaciones: obras de mejora, ambientales y de ordenamiento. Esto supondrá, entre otros aspectos, modificar algunos usos y tiene como principal reto combinar que la zona sea el distrito financiero de la capital entre semana, y un área familiar, de comercio y ocio, el fin de semana, en vez de quedar semivacía cuando se apagan las luces de las oficinas, como ocurre ahora.

"Azca debe convertirse en un icono digital, que tenga en cuenta el desarrollo tecnológico de los próximos años, jugar con las fachadas de los edificios, poner pantallas digitales que atraigan a la juventud el fin de semana, hacer una actuación pensando en los vecinos, para también en la ciudad, para que sea un icono del Madrid digital, al estilo del neoyorkino Times Square", apunta Ángel Serrano, director general de Negocio de Aguirre Newman.

Castellana 89, edificio actual de Ahorro Corporación, ultima su venta. (Imagen: E. Sanz)
Castellana 89, edificio actual de Ahorro Corporación, ultima su venta. (Imagen: E. Sanz)

Esta firma está dirigiendo la última gran operación de venta de un edificio que queda en la zona, Castellana 89, por el que está habiendo gran apetito y que podría alcanzar los 140 millones de euros. El mismo interés se vio recientemente en la puja por hacerse con Torre Saint Gobain, donde terminó imponiéndose GMP con una oferta de 90 millones, más otros 14 que requerirá su rehabilitación, o en el solar de Adif que se quedó El Corte Inglés con una espectacular oferta de 136 millones, cuando el precio de partida eran 40. 

Estas operaciones confirman el convencimiento que tienen los grandes caseros de España de que Azca va a salir fortalecida de su coyuntura actual, lo que le permitirá volver a incrementar precios a medio plazo, aunque ahora mismo tenga por delante un par de años de travesía por el desierto, durante los cuales GMP, Infinorsa y quien resulte ganador en Castellana 89 rehabilitarán tanto este último edificio como la Torre BBVA (donde el banco va a mantener las cinco plantas superiores y su rótulo en lo alto), Torre Saint Gobain y, más que probablemente, Torre Europa.

Todas estas obras se espera que vayan en paralelo al desarrollo del citado Plan Director para relanzar la zona, lo que convierte el momento actual en el perfecto para mudarse a Azca antes de que todas estas mejoras estén hechas y suban los precios. "Ahora estamos en un momento histórico de precios bajos que dibuja una perfecta oportunidad para muchas compañías que se alejaron del centro y ahora desean volver. Todo ello, además, respaldado por la progresiva recuperación de la economía y la ubicación privilegiada de Azca, lo que creo que va a jugar muy en favor de la zona", señala José Luis Guillermo, socio director de Inmoespace. No obstante, en su opinión, esta metamorfosis de la zona requiere de un impulso de las Administraciones ya no sólo en los necesarios cambios de algunos usos, sino también en la adopción de medidas que favorezcan el desembarco de multinacionales en la City de la capital.

Los expertos defienden que ahora es el momento para mudarse a Azca antes de que suban los precios

Madrid es una de las ciudades europeas que mayor previsión de crecimiento de rentas tiene para los próximos cinco años. Actualmente, según datos de Knight Frank, su tasa de disponibilidad alcanza el 11,9%, aunque en el área central de negocios, lo que se conoce en la jerga del sector como CBD, la cifra desciende hasta el 7,3% y, en los edificios de grado A (máxima calidad) dentro de la M-30, la tasa de disponibilidad se reduce hasta el 2%. Es decir, apenas hay buenos edificios en zonas prime de Madrid.

En este contexto, Azca se enfrenta a tener un tercio de toda su superficie alquilable de oficinas vacía y, a pesar de ello, tanto los expertos como los grandes patrimonios que están pujando por comprar sus edificios descuentan que la zona va a volver a rentas medias de 30 euros, un 20% más que ahora, en un plazo de entre cinco y siete años. ¿Qué están viendo?

Un buen resumen de hacia dónde va Azca y el precio de sus alquileres lo realiza Patricio Palomar, director de inversiones alternativas de CBRE: "Para analizar su evolución se deben tener en cuenta tres puntos: el Plan Director de la zona, que jugará a favor de los precios; cómo va a cambiar Azca en términos de disponibilidad inmediata, ya que hay varios edificios en procesos de rehabilitación, lo que va a jugar en favor de la zona, pero también va a hacer que haya más oferta y, por tanto, los inquilinos tendrán un mayor poder de negociación, lo que coyunturalmente podrá contener el alza.

El tercer elemento es que en Madrid hay pocos metros cuadrados concentrados en un área y dentro de la M-30 hay pocos edificios de calidad para inquilinos que demandan más de 10.000 metros cuadrados, oferta que sí va a tener Azca. Si a eso se suma el hecho de que muchos inquilinos de este tipo, que se trasladaron a zonas periféricas en el pasado, ahora quieren volver a ubicaciones como ésta, mi opinión es que veremos subidas de precios". 

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