Unibail-Rodamco, el ‘killer’ de los centros comerciales, pone Barcelona en el foco

Unibail-Rodamco es algo más que el líder europeo en centros comerciales. Es un auténtico 'killer' del sector. El equivalente a Google en internet o a Primark en el 'low cost'. Si te enfrentas a Unibail-Rodamco, estás muerto, advierte una fuente del sector inmobiliario, que pone de ejemplo su estrategia en Cataluña, donde primero te ahoga y luego te compra, para, a continuación, hacer lo mismo con el competidor más cercano.

El principal ejemplo radica en el centro comercial de Glòries, situado en la plaza del mismo nombre. Pero la misma estrategia la ha aplicado en otros complejos, como es el caso de La Maquinista: comprar a bajo precio, invertir fuerte en una ampliación y ahogar a los competidores más cercanos a través de contratos de exclusividad con buena parte de sus inquilinos.

Glòries fue el primer centro que el grupo compró en Cataluña. Pagó 100 millones de euros a la multinacional francesa de distribución Continente en el año 1997. Entonces era Rodamco, ya que los franceses de Unibail todavía no habían tomado el control de esta multinacional, tal y como ocurre ahora. El grupo ha invertido 130 millones en la ampliación, que ha salido adelante por el silencio administrativo del Gobierno municipal de Ada Colau.

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La estrategia de gastar más en la ampliación que en la compraes una constante en la historia de Unibail-Rodamco. Fuentes del sector explican que cuando Centro Comercial Glòries inaugure sus nuevos 11.000 m², el impacto será directo sobre Diagonal Mar, que está apenas a dos kilómetros de distancia en línea recta por la Diagonal. Fuentes del sector inmobiliario aseguran que una vez que la ampliación se inaugure, Diagonal Mar perderá fuerza de atracción.

Estas fuentes vinculan las prisas por vender Diagonal Mar precisamente a la intención de adelantarse a la extensión de superficie de venta, ya que una vez que amplíe Glòries, el fondo propietario de Diagonal Mar no podrá obtener ni de lejos los 300 millones que pide la firma CB Richard Ellis, a la que se ha encargado la venta de este activo.

Política comercial

Para aislar a sus competidores,Unibail-Rodamco pone fuertes limitaciones a buena parte de sus inquilinos. De manera que si te instalas en uno de sus centros, por ejemplo, Glòries, no puedes ir a Diagonal Mar. Este tipo de cláusulas se aplicaa los grupos más pequeños, porque evidentemente gigantes como Inditex o H&M no las aceptan. Este tipo de condicionamientos en los contratos de alquiler es legal, pese a que por lógica contradice los principios esenciales de la competencia.

Fuentes del sector inmobiliario descartan por tantoque ahora Unibail Rodamco compre Diagonal Mar, sino que primero la estrangulará comercialmente y luego la comprará a mejor precio.

En 2017, el complejo de Diagonal Mar quedará atrapado entre dos ampliaciones de centros comerciales de Unibail-Rodamco en Barcelona

Es lo que hizo en 2008, cuando Unibail-Rodamco compró La Maquinista por 300 millones de euros, aprovechando la crisis que entonces pasaba su propietario, Metrovacesa. Glòries se encuentra ubicado a siete kilómetros de La Maquinista, en el barrio de Sant Andreu. Tras la adquisición, Unibail-Rodamco primero consiguió que la primera tienda Apple de la capital catalana abriese en La Maquinista, para que sirviese de imán de visitantes. Luego, en 2014, proyectó una ampliación por valor de 214 millones. En este caso, el coste de la ampliación no superaba la inversión, pero casi. A principios de 2017, se inaugurará la parte nueva de La Maquinista.

Entonces, Diagonal Mar quedará atrapado entre Glòries, a dos kilómetros al oeste,y La Maquinista, a cinco kilómetros al norte. Otro motivo de Northwood para vender cuanto antes su principal activo en España: dos ampliaciones mortales y cercanas impulsadas por el ‘killer’ de los centros comerciales.

Táctica habitual

El caso de Diagonal Mar no es el único. El mismo tipo de presión es la que está ejerciendo Splau, en Cornellà. la más reciente propiedad de Unibail-Rodamco. En este caso, sobre el centro de Gran Vía 2 en L’Hospitalet de Llobregat.

Unibail-Rodamco compró Splau a Acciona por 189 millones en 2011. Su capacidad de inversión se debe a que cuenta con una gran capacidad financiera. El pasado mes de mayo,colocó 1.000 millones en bonos: 500 millones a 11 años al 1,2% y los otros 500 millones a 20 años al 2%. O lo que es lo mismo, en la práctica le regalan el dinero. Tiene pulmón para afrontar cualquier inversión, lo que le convierte en un enemigo temible para sus competidores. Fiscalidad holandesa y los mejores 'rating' para su deuda corporativa: una combinación letal. En Cataluña tiene un cuarto centro, Barnasud, en Gavà, que compró en el año 2000 a precio de saldo, 54 millones, y que sirvió para presionar… a Splau, claro. La lógica del 'killer'.