SIGUE HABIENDO MUCHA LIQUIDEZ EN EL MERCADO

¿Rebajas del 20% en la vivienda de lujo? Existen, pero hay que saber buscar

Surgen oportunidades en el mercado residencial de lujo, ya que en el momento actual hay gente con deudas que necesita liquidar y vender con rapidez

Foto: Ático 11, una terraza sobre el cielo de Madrid. (Foto: Cortesía)
Ático 11, una terraza sobre el cielo de Madrid. (Foto: Cortesía)
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"Hay oportunidades en el mercado residencial de lujo, pero hay que saber encontrarlas". Esta frase resume a la perfección el momento actual por la que atraviesa el segmento de alto standing en la capital.

Gonzalo Robles, CEO de Uxban, lleva desde 2014 dedicado a la compra, rehabilitación y venta de viviendas de lujo en las mejores ubicaciones de Madrid y, desde que estalló la pandemia el pasado mes de marzo, ha conseguido cerrar media docena de operaciones con un descuento medio del 23% respecto a las expectativas de los vendedores. Su última operación, firmada hace tan solo unas semanas en el barrio de Salamanca, se cerró con un descuento del 30%.

No obstante, tal y como aclaran Robles y otros expertos consultados por El Confidencial, no es lo habitual, pero lo cierto es que la rebaja de precios es, o al menos será, una realidad en el corto plazo. Así lo constata Bankinter en su último informe inmobiliario hace apenas unos días. "Al contrario de lo ocurrido en el último ciclo, el recorte de precios podría ser más acusado en zonas 'prime' de grandes ciudades, superando el 10% acumulado entre 2020 y 2021".

Uxban ha conseguido cerrar seis operaciones con un descuento medio del 23%

Y es que, según la entidad naranja, el covid "favorecerá el traslado de parte de la población desde el centro de las ciudades a la periferia", lo que puede acabar pasando factura al centro. Y es aquí donde pueden surgir las oportunidades, ya que han comenzado a salir al mercado los vendedores que necesitan liquidez. Pero hay que saber detectarlas.

Y, para ello, según Robles, "hay que estar en el mercado, ya que en el momento actual hay gente con deudas que necesita liquidar y vender con rapidez. Nosotros, que estamos en contacto directo con las inmobiliarias y somos un 'player' habitual en el mercado de lujo de Madrid, cuando les llegan este tipo de oportunidades, nos llaman porque sabemos que podemos aportar liquidez con rapidez. Y el que necesita vender no puede esperar".

Óscar Larrea, director general de Engel & Völkers Madrid coincide con Robles en que existen oportunidades, "y seguirán apareciendo a lo largo de estos próximos meses. Recientemente hemos cerrado una operación de dos millones en Diego de León con una repercusión de 4.000 euros el metro cuadrado, un precio muy interesante si tenemos en cuenta la zona y el hecho de que se trata de un piso reformado".

Por su parte, Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE también considera que "poco a poco, a medida que avanzan los efectos negativos de la crisis económica y la pandemia, pueden detectarse oportunidades de compra a precios competitivos". En su opinión, dichas oportunidades son "más abundantes en segunda residencia que en primera y para volúmenes entre uno y dos millones de euros".

"En propiedades de más de dos millones no es habitual que sus propietarios necesiten ajustar precios de modo relevante, al menos hasta la fecha", asegura Población quien, no obstante, y en un entorno como el actual, no descarta que se puedan encontrar ciertas oportunidades "derivadas de situaciones particulares de sus propietarios con necesidad de liquidez".

Por su parte, Ana Calderón, CEO de ABC Realtor, firma especializada en la venta de pisos y propiedades de lujo, considera que "sí hay alguna oportunidad, pero no tanto derivada de la situación que tenemos ya que siempre al final del año surgen oportunidades, por ejemplo, por temas fiscales". Y no cree que, por ahora, los vendedores del mercado residencial 'prime' necesiten vender con grandes rebajas.

"Aún es pronto para saber si hay necesidad de venta en este mercado. De momento, el vendedor de zona 'prime' prefiere esperar, pero sí que es verdad que las visitas han bajado ya que el cliente potencial no puede entrar en España y esto lleva a no descartar a un posible cliente con una oferta más baja", apunta Calderón en referencia a las grandes fortunas latinoamericanas.

Oportunidades sí, chollos, no

Desde Home Boutique, consultora residencial especializada en la venta pisos de lujo de segunda mano y obra nueva, su consejero delegado, Rafael Alamillo coincide con el resto de expertos en la existencia de oportunidades y posibilidad de negociación con el vendedor, pero no cree por el momento que haya chollos en el mercado. "Hay mucha oferta pero, por el momento, los precios se mantienen en las zonas 'prime' de Madrid", explica a El Confidencial.

No hay chollos, pero los vendedores sí están más receptivos que antes a escuchar ofertas, con bajadas más fuertes que meses atrás

"Actualmente no hay rebajas atractivas, el precio de salida o 'asking price' se mantiene. Sin embargo, en el momento en el que el cliente comprador hace una oferta, los vendedores sí están más receptivos que antes a escucharla, con bajadas más fuertes que meses atrás. En especial, los inversores vendedores, que son quienes están especialmente receptivos a las ofertas".

En opinión de Alamillo, "la necesidad de venta del propietario es fundamental a la hora de realizar rebajas del precio inicial de salida. El que necesita vender sí está dispuesto a realizar rebajas importantes, especialmente los inversores, ya que los vendedores particulares esperan unos meses porque no son tan conocedores del mercado".

Engel & Völkers.
Engel & Völkers.

Una opinión que comparte Ana Calderón. "Hay muchos inversores buscando rebajas excesivas, pero el vendedor de lujo actualmente no tiene necesidad de bajar el precio. Y si lo hace, las rebajas se mueven entre un 10% o un 15%, no más".

Por su parte, Óscar Larrea recuerda que "el periodo de maduración por parte de un propietario particular para tomar la decisión de bajar el precio suele ser de 6 meses". "Ahora mismo prefieren esperar a que la situación se estabilice, ya que nos encontramos en un periodo inestable e inseguro y de gran incertidumbre, pero también piensan en la posibilidad de que esta situación se solucione a corto plazo con la aparición de la vacuna y que esa demanda retenida que existe comience a comprar y origine una subida puntual de los precios que luego darán lugar a una estabilización. Cabe recordar que durante el primer trimestre la tendencia en precios y transacciones era de una ligera desaceleración con descensos mínimos entre el 1% y el 3%".

Cuando una vivienda sale a precios razonables, se vende en cuestión de días

Uxban ha aprovechado la incertidumbre de los últimos meses con el cierre de seis compras, pero también ha cerrado dos ventas desde marzo, en pleno confinamiento, y a pesar del complicado entorno económico, y aunque en plena tendencia alcista del mercado ha conseguido rentabilidades de hasta el 40%, la rentabilidad media de sus operaciones en los últimos meses se ha movido en torno al 15%-17%. "Hay bastante movimiento, ya que el perfil del comprador que hay actualmente en el mercado es bastante activo. Lo que no quiere decir, sin embargo, que esta actividad se traduzca en número de operaciones.", incide Gonzalo Robles.

Comprar a precios atractivos en un contexto como el actual no está reservado solo para grandes inversores. También aquellos que quieren invertir o comprar a título particular tienen opción de hacerlo, aunque para ello, según los expertos, hay que seguir muy de cerca el mercado. Según Robles, hay que prestar especial atención a los portales inmobiliarios. "Cuando una vivienda sale a precios razonables, se vende en cuestión de días. Por lo que prácticamente hay que ir corriendo. El particular no puede pensar que el vendedor seguirá bajando precios, porque si la vivienda está en precio, se vende pronto".

Mucha liquidez en el mercado

Y es que, a pesar de la crisis, sigue habiendo mucha liquidez en el mercado. "La situación ahora es muy diferente a la de 2011 o 2012, cuando se juntaron una gran oferta y una gran necesidad de vender con una demanda sin suficiente liquidez para comprar. Por eso se produjeron caídas tan brutales de precio. Porque no había liquidez en el mercado", recuerda Robles.

"Ahora, sin embargo, no solo hay liquidez, sino que la crisis tiene fecha de caducidad. Probablemente, dentro de un año, la situación será mejor". Una opinión que comparte plenamente Samuel Población. "Sigue existiendo abundante liquidez en el mercado y la inversión se está reactivando cruzándose oferta y demanda".

En este sentido, los expertos coinciden en que el inversor vuelve a estar muy activo en el mercado. "Efectivamente, están comprando inversores, pero estos quieren comprar muy por debajo del precio anunciado. También están comprando clientes que han sacado su dinero de la bolsa o de bonos y han decidido invertir en ladrillo de lujo porque es el que menos se va a ver afectado por la situación actual", apunta el CEO de Home Boutique.

Y por lo que respecta al cliente latinoamericano, según este experto, "aunque ahora está un poco frenado debido al coronavirus, el hecho de que las fronteras estén prácticamente cerradas también genera sensación de incertidumbre. Algo parecido produce la inestabilidad política en España, los clientes frenan un poco las inversiones, pero una vez pasada esta situación el mercado se volverá a abrir, como en años anteriores".

Desde Engel & Völkers, Óscar Larrea, no observa un gran cambio respecto al perfil del comprador de vivienda de lujo. "Por un lado, está el particular que busca nueva vivienda y que vende para comprar o sale del mercado del alquiler para comprar su primera vivienda. También hay fondos de inversión internacionales buscando oportunidades sobre todo en hoteles debido a la situación más difícil del sector turístico, pero también el pequeño y mediano inversor buscan oportunidades".

En lo que también coinciden todos los expertos consultados es en que este tipo de operaciones no suelen necesitar financiación bancaria. "El año pasado cerramos más de 500 operaciones intermediando ventas de propiedades de segunda mano y solamente el 25%, aproximadamente, necesitaba financiación y no hemos visto que durante este año se ha incrementado ese porcentaje en cuanto a operaciones con necesidad de financiación", apunta Larrea, mientras que Población coincide con él en que "normalmente se están cerrando sin financiación, pues ahora además esta es escasa o con condiciones más duras".

Fin de la burbuja de expectativas

"No, en este tipo de propiedades no necesita financiación y si la necesitan es muy poca. De hecho, se retrasan o se caen ventas por los controles de blanqueo de capitales", añade Alamillo, mientras que Ana Calderón, por su parte, señala que "cuando se cierran con financiación, suele ser por un tema fiscal. De hecho, en el caso de los clientes extranjeros, sus asesores les aconsejan comprar con financiación".

El mercado de lujo en Madrid no solo se circunscribe a la venta de unidades individuales en el mercado, sino a la venta de edificios completos. Edificios bien ubicados que en los últimos cinco años han despertado gran interés entre las grandes fortunas venezolanas, primero, y en los ricos mexicanos, después.

"En Madrid, el suelo está muy cotizado y los inversores y fondos de inversión siempre están muy atentos a suelos y edificios para rehabilitar. En este sentido, sí se está comprando a precios de repercusión muy altos y luego, al rehabilitar, incrementa el precio de repercusión, lo que afecta al ritmo de ventas. Se vende pero se tarda más. También ha habido algún caso de inversores latinoamericanos —como ya publicó El Confidencial— que han comprado edificios para rehabilitar y lo han tenido que volver a poner a la venta porque no se vende", apunta Alamillo.

Home Boutique.
Home Boutique.

Y este tipo de activos pueden suponer una oportunidad para otros inversores, según Larrea. "Hay fondos de inversión que compraron suelos y edificios a buen precio hace uno o dos años, no han desarrollado el proyecto y ahora buscan liquidez para afrontar estos próximos meses incluso para invertir en activos que aparezcan en el mercado. Ahora mismo manejamos varios edificios residenciales en zona 'prime' que pueden generar beneficios a quien lo compre, tanto en rentabilidad si su fin es el alquiler, como por la venta individual de sus unidades. Hablamos de rentabilidades en torno al 4% y márgenes por venta cercanos al 17%", explica el directivo de Engel & Völkers.

Pero se trata de 'viejos conocidos' en el mercado. "Por ahora no han salido nuevos activos en zona 'prime'. Lo que había de momento no se ha ajustado a la realidad del mercado y puede ser que los vendedores tengan que bajar sus expectativas si quieren vender en este año", señala Ana Calderón. En su opinión, "cabe la posibilidad de que en el 2021 salgan nuevos activos a mejor precio".

Y es que la burbuja de expectativas generadas en torno al mercado residencial de lujo comienza a desinflarse. "Estaba claro que tarde o temprano se tenía que pinchar. Hemos estado viendo cómo se compraban viviendas, se las maquillaba un poco y salían a la venta a precios estratosféricos, a más de 10.000 u 11.000 euros metro cuadrado". explica Robles.

Según Robles, lo que está sucediendo actualmente en el mercado residencial de lujo acabará trasladándose al resto del mercado. "En situaciones de crisis, los activos buenos, de lujo, bien ubicados, son los primeros en resentirse. Caen los primeros, pero también se levantan muy rápido. Esas bajadas de precios de quien necesita vender se extienden como una mancha de aceite. Y esa bajada que ahora está en barrios 'prime', a principios del próximo año o la próxima primavera, acabará arrastrando al resto de ubicaciones".

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