Amenabar, Ebrosa... ¿Quién construirá junto a los ricos vecinos de La Moraleja?

Todo está listo para que el Ayuntamiento de Madrid dé luz verde a la Solana de Valdebebas, un desarrollo situado junto al campo de golf de La Moraleja, de algo más de un millón de metros cuadrados de superficie, que acogerá 1.393 viviendas, entre unifamiliares y colectivas, de las que casi la mitad (el 45%), más de 600, serán protegidas.

La comisión de desarrollo urbano y de obras y equipamientos ha aprobado definitivamente el Plan Parcial de Suelo de este ámbito, que se ubica junto al barrio más rico de España, La Moraleja, donde sus vecinos ganan de media al año casi 164.000 euros, mientras que sus casas pueden llegar a superar los 7.000 euros el metro cuadrado y los 15 millones de euros.

La aprobación definitiva deberá ser ratificada el próximo 29 de septiembre en el pleno municipal y a partir de ese momento, tras la constitución de la Junta de Compensación que tendrá que gestionar el desarrollo del ámbito, tendrá que aprobarse el Programa de Actuación Urbanística (PAU) y se deberán presentar los proyectos de reparcelación y urbanización, que permitirán, una vez ejecutadas la obras de urbanización, comenzar con las obras de edificación residencial, comercial y los equipamientos del área. Tras estos trámites podrán empezar a construirse las primeras viviendas cuya, entrega, si los trámites urbanísticos siguen su curso, podría producirse en 2024.

Aunque las casas de La Moraleja están solamente al alcance de muy pocos bolsillos, se construirán unas 600 viviendas con algún tipo de protección

Desde hace varios años, son varios los promotores que han ido tomando posiciones en el ámbito, aunque, sin duda, el más activo y el que mejor se ha posicionado en la Solana de Valdebebas ha sido la promotora Amenabar, con un porcentaje importante en él. La promotora con sede País Vasco lleva pisando fuerte en el mercado madrileño desde 2014. Consiguió posicionarse en uno de los ámbitos más demandados de la capital, Arroyo del Fresno, junto a CP Promotora, y ha tenido una gran presencia en Valdebebas —justo en frente del desarrollo aprobado—, otro de los grandes desarrollos urbanísticos de Madrid y donde ha promovido más de 800 viviendas desde 2015.

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Según diferentes fuentes consultadas por El Confidencial, Amenabar no es la única que ha ido adquiriendo suelo en el ámbito, también lo han hecho Ebrosa y, en menor medida, Single Home. Si bien, los grandes propietarios de suelo son, en muchos casos, históricas familias de la zona. De hecho, muchos de ellos también eran grandes propietarios de suelo en Valdebebas. Servihabitat, Metrovacesa o Realia también disponen de algo de suelo en la Solana de Valdebebas, si bien, en un porcentaje casi residual, según las mismas fuentes.

Junto a La Moraleja

El gran atractivo de la Solana de Valdebebas es su ubicación, junto al campo de golf de La Morajela, un 'barrio' subdividido en tres urbanizaciones: La Moraleja, El Soto de la Moraleja y el Encinar de los Reyes. Las dos primeras pertenecen a Alcobendas, mientras que El Encinar de los Reyes pertenece a Madrid.

El ámbito aprobado definitivamente por el Ayuntamiento de Madrid se encuentra junto al campo de golf, un caramelo para muchos promotores debido a la escasez de suelo para promover en la capital. Y, aunque este suelo aún no es finalista, comenzó a despertar el apetito de algunos promotores hace un par de años, que vieron en el ámbito una oportunidad a largo plazo.

En principio, las viviendas protegidas no lindarán con el campo de golf, ya que ese espacio estará reservado para las unifamiliares

A pesar de que las viviendas en La Moraleja están solamente al alcance de muy pocos bolsillos, el ámbito contempla la construcción de unas 600 viviendas —en concreto, 637— con algún tipo de protección. En concreto, el total de viviendas previstas en el ámbito se ha fijado en 1.393, de las cuales 230 serán unifamiliares —ninguna de ellas protegida—, 526 libres en altura, 489 VPPB y 148 VPPL.

Para que nos hagamos una idea del precio al que podrán comprarse las viviendas protegidas, según los precios fijados en la Comunidad de Madrid para este tipo de vivienda, estaríamos hablando de viviendas en altura de 1.940 euros el metro cuadrado útil construido para la VPPB —vivienda protegida de precio básico— y 2.425 euros para la VPPL —vivienda protegida de precio limitado—, es decir, muy por debajo de los 4.400 euros que cuesta de media una vivienda en la zona, según datos de Engel & Völkers.

"El Plan Parcial distribuye la edificabilidad por manzanas de acuerdo con las siguientes tipologías: al norte del ámbito, en las proximidades del municipio de Alcobendas, manzanas de vivienda unifamiliar con un máximo de tres alturas con viarios interiores y espacios libres comunes; y en el interior y al este del ámbito, manzanas con bloques de vivienda colectiva de baja densidad (cuatro plantas) con espacios libres interbloques". Es decir, en principio, ninguna de las unidades protegidas lindará con el campo de golf, ya que ese espacio estará reservado para las unifamiliares.

Las VPO no estará junto al campo de golf

Según recuerda el Ayuntamiento de Madrid, "La Solana fue tierra de cultivo, parte de una amplia extensión de campos de labranza situados a una distancia accesible desde los núcleos de población próximos, pero hoy es un espacio vacante de 109 hectáreas que se marchita entre el suelo urbanizado de La Moraleja y el parque de Valdebebas y que se pretende recuperar y poner en valor con esta actuación".

Además del uso residencial, se establecen 292.000 metros cuadrados de zonas verdes, se preserva el Arroyo de Valdebebas y sus vaguadas, se prevé la ampliación y finalización del parque de Valdebebas existente y se proyecta un nuevo trazado para la Vereda de los Toros, la antigua vía pecuaria que se amplía desde los 18.300 metros cuadrados de superficie a los 27.000. También se recupera el antiguo ‘mirador de La Solana’.

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Desde el consistorio madrileño se explica, además, que el ámbito contará con uso terciario comercial, con una superficie edificable alcanza los 8.500 metros, lo que supone el 3 % del total. "La actividad comercial se presenta con dos formatos: comercio de proximidad en las plantas bajas de los edificios residenciales, con mayor presencia en torno al eje central y en dos parcelas de uso exclusivo comercial, una central para una superficie edificable de 5.000 metros cuadrados y otra, al oeste, para 3.000 metros, que dará servicio al Encinar de los Reyes". Por otro lado, la ordenación destina 46.500 metros cuadrados a redes públicas de servicios colectivos (equipamientos, servicios públicos y deportivos), y cuenta con una reserva de 104.000 metros para usos dotacionales privados que den servicio a los vecinos de Madrid.

La urbanización más exclusiva, en pleno auge

La Moraleja fue el barrio residencial por excelencia de futbolistas y 'celebrities' hasta que fue desbancada por La Finca. Sin embargo, con la recuperación inmobiliaria también se ha producido una resurrección de la zona, que cuenta con dos campos de golf, varios clubes de tenis, centros médicos y comerciales, seguridad privada y es, además, el área con más colegios privados e internacionales del país.

Según el último informe residencial de Engel & Völkers, con datos previos al estado de alarma, las propiedades más demandadas en El Soto y El Encinar se centran en adosados o pareados con jardín de más de 250 metros cuadrados distribuidos en cuatro o cinco dormitorios, tipología que cambia a viviendas independientes de 500 metros en urbanizaciones cerradas, para los clientes que demandan propiedad en La Moraleja.

No obstante, según destaca la agencia de lujo, "el precio medio de La Moraleja medido en euros por metro cuadrado no es muy elevado por dos razones principales: la existencia de inmuebles para derribo donde solo se valora el terreno, y el tamaño de las casas con muchos metros que abaratan dicha relación". En este sentido, destaca el amplio abanico de precios en función de la urbanización, e incluso la calle.