El comprador aprieta las tuercas a quienes venden casa: ya se aceptan rebajas del 10%

La crisis sanitaria desatada por el coronavirus ha provocado una fuerte caída en la venta de casas. La necesidad de vender, generada por la misma, y la delicada situación económica de muchas familias han llevado a los potenciales compradores —al igual que ya sucedió hace una década— a salir al mercado en busca de oportunidades y chollos, y su acercamiento al vendedor se está produciendo con fuertes rebajas bajo el brazo.

No obstante, aunque en el contexto actual los vendedores ya no tienen la sartén por el mango en las negociaciones y aceptan rebajas que no hubieran aceptado varios meses atrás, no se pliegan al 100% a las exigencias de los compradores.

"Estamos recibiendo ofertas por parte de los potenciales compradores que proponen descuentos de entre el 15 y el 20%, o más"

Según un estudio reciente de Colliers International, todos aquellos que decidieron poner a la venta una vivienda durante los meses de junio y julio asumieron que tendrían que vender más barato de lo que lo hubieran hecho en febrero, justo antes de que estallara la pandemia del coronavirus. Los datos de esta consultora fueron extraídos tras un seguimiento semanal de los precios de oferta de las viviendas puestas en venta durante esos meses respecto a los precios de febrero de 2020.

Ahora, agencias inmobiliarias como Comprarcasa han constatado dichas rebajas en operaciones reales. Según esta red de agencias, la rebaja media, una vez cerrada la operación, se situó en un 9% en los meses de mayo y junio.

“Si bien estamos recibiendo ofertas por parte de los potenciales compradores que proponen descuentos de entre el 15 y el 20%, o más, una vez cerrada la negociación la rebaja media no llega al 10% respecto a los precios publicados”, asegura Toni Expósito, director general de Comprarcasa, quien anticipa mayores caídas a la vuelta del verano.

"La tendencia a la baja podría pronunciarse aún un poco más a partir de septiembre si la salida de la crisis se retrasa y si entidades financieras no facilitan el acceso al crédito. El gran punto de inflexión", según este experto, "está a la vuelta del verano". "Agosto es un mes en el que históricamente baja la venta de viviendas, por lo que en septiembre, si la situación económica no mejora de forma importante, la vivienda puede bajar otro 3% o 5% más", asegura Expósito.

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Tal y como explica, "nos encontramos ante una visión muy conservadora de la vivienda. Un momento en el que están creciendo las exigencias de las entidades financieras a la hora de conceder hipotecas y, por otro lado, unas valoraciones o tasaciones cada vez más ajustadas, que dificultan enormemente el acceso a una vivienda o el salto de una a otra con mayores prestaciones".

Como vienen insistiendo desde hace meses los expertos, Expósito considera que "si bien el panorama para los próximos seis meses no parece muy halagüeño, la situación nada tiene que ver con el de la última crisis". En este sentido, no observa un impacto sobre los precios tan fuerte como el de entonces. "Afortunadamente, ahora no existe un gran 'stock' de viviendas sin vender como hubo en 2012. El nivel de endeudamiento de los españoles es mucho menor que el de entonces y, además, tanto las entidades financieras como las familias están mucho más preparadas para superar esta situación".

"No obstante", asegura, "el temor a tanta incertidumbre puede llegar a hacernos terminar el ejercicio con una caída de las ventas cercana al 25% durante el presente ejercicio, que probablemente originará una bajada de precios ante la reducción de la demanda".

Fuerte caída de las ventas

Expósito no es el único que vaticina una fuerte caída de las ventas este año. "Las transacciones totales de vivienda podrían reducirse en torno a un 20% o 25% en 2020 respecto al año anterior, por lo que el total de viviendas vendidas rondaría las 425.000-450.000 unidades", aseguraba esta misma semana Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE, mientras que otros expertos como Carlos Zamora, socio y director del Área Residencial de Knight Frank, se mostraba incluso más pesimista. "No se llegará a las 400.000 unidades, incluyendo obra nueva y segunda mano".

Un fuerte retroceso de la demanda que, como anticipan los expertos, afectará, aunque de manera desigual, a los precios. En opinión de Gonzalo Robles, CEO de Uxban, "la situación actual respecto al incremento del paro y la percepción de inseguridad en el corto y medio plazo impacta directamente en la demanda de los pisos y sobre todo en la percepción de los vendedores, que asumen que la rebaja que deberán aplicar de aquí a los próximos meses no se hubiera dado antes de la pandemia mundial sufrida".

"Aunque habrá sectores que tardarán años en volver a la misma actividad, el resto de la economía tendrá un proceso alcista suave pero continuo"

Ante este escenario, asegura este experto, pueden surgir oportunidades "y, como en otros sectores como la bolsa, los más arriesgados pueden hacerse con viviendas a un mejor precio". Al igual que Expósito, Robles descarta que se esté replicando la crisis fruto de la recesión de 2008-2013. Por dos motivos.

"El primero es que será más breve, ya que aunque habrá sectores que tardarán años en volver a la misma actividad, el resto de la economía tendrá un proceso alcista suave pero continuo, lo que generará confianza en el consumidor, y por otro lado, estamos en un momento en que el sistema financiero se está fortaleciendo y los bancos centrales están cargando de liquidez el sistema".

En su opinión, con base en las noticias sobre la eficacia de las vacunas en desarrollo, "el año 2021 será muy diferente al actual. En un escenario de mayor certidumbre y con las estadísticas de transacciones inmobiliarias actualizadas, es posible que ya no tengamos acceso a descuentos que quizás ahora sí podamos tener, por lo que quedan pocos meses para 'pescar' esas oportunidades inmobiliarias".

¿Chollos en el mercado inmobiliario del lujo?

Oportunidades que Robles, especializado en el mercado del lujo, observa en este segmento. "La situación actual del mercado inmobiliario de lujo comenzó a gestarse tras el 'rally' de precios que se venía sucediendo desde 2014, cuando los vendedores de viviendas de lujo habían ido incrementando sus expectativas de venta año tras año debido a la fuerte demanda y la oferta de calidad escasa. En 2019, sobrevino una etapa de enfriamiento en que los compradores ya no estaban dispuestos a pagar más de 10.000 euros el metro cuadrado por activos que, aunque tuvieran muy buena ubicación, no permitían una revalorización de los mismos en caso de tener que deshacerse de ellos".

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“Por este motivo —apunta Robles—, esta crisis va a suponer el pinchazo de esta burbuja de expectativas y el aterrizaje de los vendedores para establecer precios acordes a una demanda ahora mismo menguada. Recordemos que el comprador internacional es parte importante de este nicho y actualmente no puede desplazarse para comprar. En este sentido, si bien este mercado será el primero en recuperarse en 2021, de aquí a final de año podremos ver descuentos de entre un 10 y un 15% en viviendas con muy buena ubicación respecto a precios de cierre en febrero. Si el vendedor estaba pidiendo un sobreprecio aún mayor, el margen de negociación puede aumentar aún más en caso de requerir liquidez y no poder esperar por su situación financiera personal”.

"De aquí a final de año, podremos ver descuentos de un 10-15% en viviendas con muy buena ubicación"

El impacto está siendo y será especialmente acusado en las zonas costeras, en el segmento de las segundas residencias, debido a la práctica desaparición de los compradores extranjeros. Y esas rebajas en las expectativas constatadas por Colliers International también son ya reales, tal y como revelaba recientemente la tasadora Tinsa.

Su última estadística 'IMIE General y Grandes Mercados' de julio muestra cómo costa e islas concentran los mayores ajustes de precios durante la crisis sanitaria, ya que, aunque el precio medio en España cayó un 0,9% en el último mes —un 1,9% desde marzo—, en la costa mediterránea y en Baleares y Canarias los precios se han depreciado un 6,1% y un 8,2%, respectivamente, desde que se decretara el confinamiento hace casi cinco meses, mientras que las capitales y grandes ciudades se mantienen estables.

“Por primera vez desde agosto de 2016, la variación interanual del índice nacional entra en terreno negativo (-0,03 %)”, destacaba tras la publicación del índice Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa, mientras que su director comercial, Pedro Soria, destacaba recientemente que "el precio resiste mejor en las capitales y las grandes ciudades que en aquellos mercados más dependientes de la demanda extranjera, como son la costa mediterránea y las zonas insulares de Baleares y Canarias, estimándose que estas zonas con alta presión turística sufrirán mucho más".

Un daño que empezará a reflejarse en las estadísticas de los próximos meses.