Pisos grandes, más de 300.000 €... el perfil de la vivienda nueva de la era poscovid

El estallido de la crisis sanitaria y económica que ha desencadenado la pandemia del coronavirus ha pillado por sorpresa a todo el planeta, con un impacto económico, también a nivel global. En España, la irrupción de este cisne negro ha sacudido a un sector, el de la promoción inmobiliaria, que desde hacía meses apuntaba ya hacia un agotamiento del ciclo expansivo con una contención en el incremento de precios, pero aún con una tendencia al alza en las ventas.

Son muchos los expertos que coinciden en que la crisis tendrá un mayor impacto, en cuanto a precios, en la segunda mano, con caídas incluso de dos dígitos durante este año, mientras que la vivienda nueva tenderá a la estabilización y no se verá afectada por este ajuste de precios.

Sin embargo, la incertidumbre, la crisis económica y el duro impacto sobre el empleo, especialmente sobre el segmento de la población más débil, los jóvenes, que conforman además la demanda natural de vivienda y formación de nuevos hogares, son factores que preocupan al conjunto de promotores que deben adaptarse, de la noche a la mañana, a un proceso de desaceleración más fuerte de lo que a principios de años se podía prever.

En Madrid, más de la mitad de las viviendas de obra nueva cuestan más de 300.000 euros, y dentro de estas, un 20%, más de 500.000

La escasa oferta de obra juega a favor del sector y, en contra, unos precios cada vez más elevados que, ante el deterioro del poder adquisitivo de una parte importante de la demanda —y con una demanda de reposición prácticamente agotada—, pueden convertirse en el auténtico hándicap para los promotores, que descartan al unísono, eso sí, una futura rebaja de los precios.

Pero ¿cómo es la vivienda en la era poscovid?, ¿se ajustará a las necesidades o posibilidades de compra de la nueva demanda? Según el último censo de vivienda nueva elaborado por Sociedad de Tasación, en la Comunidad de Madrid hay actualmente 7.500 viviendas de obra nueva a la venta en el área metropolitana y 3.800 en la capital. La inmensa mayoría están en fase de construcción o en comercialización, sin que aún hayan comenzado las obras.

Más de la mitad de esas viviendas tienen precios por encima de los 300.000 euros, y dentro de estas, un 20% cuestan más de 500.000 euros. Y, año a año, van ganando peso viviendas cada vez más caras. Así, es especialmente significativo cómo las últimas han crecido un 222% en dos años, mientras que las que cuestan menos de 150.000 euros se han reducido en un 45% en el mismo periodo. Es decir, comprar casa nueva en Madrid es cada vez más caro y ante un deterioro de la capacidad adquisitiva de la potencial demanda, el futuro anticipa ritmos de venta más pausados a los de hace cinco meses.

Nueve meses para absorber el 'stock' en Madrid

La situación es bastante diferente en el caso de Barcelona, donde la tensión alcista de precios ha sido, si cabe, más fuerte que en la capital. Las viviendas en venta en todo el área metropolitana ascienden a 5.249 unidades, mientras que en la capital hay 1.600 viviendas de obra nueva a la venta. Sin embargo, a diferencia de Madrid, la tasadora no ha podido localizar ninguna vivienda a la venta por menos de 150.000 euros en la capital, una situación que ya se detectó en la anterior edición del censo. A nivel de provincia, la fotografía no es mucho más optimista: apenas se pueden encontrar 126 unidades por debajo de ese precio.

Además, resulta muy llamativo que la mayoría del 'stock' en Barcelona ciudad, el 48,1%, se concentra en las viviendas de más de 500.000 euros, seguidas de aquellas con un importe de 300.000 a 500.000 (46,2%), mientras que las de 150.000 a 300.000 apenas representan un 5,6%. Es decir, el 95% de las viviendas nuevas a la venta cuestan más de 300.000 euros. Quizá por ello, por los elevados precios, los ritmos de venta son mucho más lentos que en Barcelona y, quizá por ello, fue el primer mercado en ajustar precios de la vivienda, hace ya varios meses.

Si en Madrid se necesitaban antes del covid-19 nueve meses para absorber todo el 'sotck', en Barcelona serían necesarios 18 meses, es decir, el doble, lo que da idea del desajuste entre oferta y demanda.

Por otro lado, las viviendas de obra nueva a la venta, tanto en Madrid como en Barcelona, suelen ser de gran tamaño, lo que, en un contexto de debilidad de la demanda y de merma del poder adquisitivo puede ser un escollo para su salida en el mercado en la era poscovid. En la Comunidad de Madrid, la mitad de la oferta tiene superficies entre 100 y 150 metros cuadrados, una tipología de viviendas muy enfocada a hogares con hijos o a la demanda de reposición, que suele vender su casa de menor tamaño para poder comprar una de mayores dimensiones, mientras que un 20% del 'stock' tiene entre 70 y 100 metros.

En Barcelona capital no hay una sola vivienda a la venta por menos de 150.000 euros y, en la provincia, solamente 126 unidades

De nuevo, la foto es bastante diferente en el caso de Barcelona, donde las viviendas más pequeñas son las que concentran más de la mitad del 'stock': las de menos de 70 metros cuadrados suponen el 10,9% y las de menos de 100 el 40,5%, mientras que las que tienen una superficie de entre 100 y 150 metros cuadrados, concentran el 42,4%. En Barcelona capital es especialmente llamativo el crecimiento de viviendas de gran tamaño, de más de 150 metros cuadrados. El 'stock' de este tipo de viviendas ha crecido un 92% en dos años, quizá por ello también es muy elevado el número de viviendas por encima del medio millón de euros, pero también destaca el crecimiento las unidades más pequeñas, con un crecimiento del 53,09% en dos años.

Esta tendencia, la de construir viviendas más pequeñas, recuerda a la vivida en los años del 'boom' inmobiliario. Según datos de Foro Consultores, entre 2005 y 2008, casi el 80% de las viviendas que se construyeron contaba con uno o dos dormitorios, otro 10% eran estudios, apenas un 15% de la oferta estaba formado por viviendas de tres dormitorios, mientras que las casas de cuatro eran totalmente residuales.

¿Por qué? Con el precio del metro cuadrado disparado, resultaba más accesible para una familia comprar una vivienda de 70 metros por 210.000 euros, que una de 100 metros, por 300.000 (a 3.000 euros el metro cuadrado). En este sentido, tanto el precio como la tipología de vivienda son factores que previsiblemente afectarán a los ritmos de venta.

Por el momento, los promotores se muestran relativamente optimistas, aunque prudentes. Junio, aseguran, ha sido un mes espectacular teniendo en cuenta que se esperaba un batacazo, pero ahora la pregunta que muchos se hacen es si la senda de crecimiento se mantendrá o estamos ante un "efecto champán", en palabras de Pedro Soria, director comercial de Tinsa.

"De momento se está viviendo una sorprendente aceleración de los ritmos de venta. Junio ha sido un mes extraordinario en volumen de ventas, probablemente como consecuencia del remansamiento de las decisiones de venta de tres meses y la conclusión de algunas familias de que la casa se ha quedado muy pequeña", explica a El Confidencial Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain. Según este experto, "aunque aún es pronto para saber si esta tendencia puede prolongarse en el tiempo, sí hemos comprobado que se demandan más viviendas grandes y chalets en las afueras. La división de Residencial de Colliers ha tenido un 'boom' de reservas en junio en este tipo de producto", apunta. Una demanda que, en principio encajaría, en gran medida, con los proyectos en marcha actualmente en Madrid.

No obstante, la euforia inicial ha dado paso a la prudencia. Así lo expresaba esta misma semana Francisco Pérez, director general de la promotora SDIN Residencial, en un encuentro virtual organizado por SIMAPRO Home Edition, quien acogía con mucha cautela los sorprendentes buenos datos de junio, los aparentes brotes verdes. "Junio ha sido un mes espectacular en cuanto a ventas, pero si lo comparamos respecto a junio de 2019, el año pasado cerramos 115 ventas y este mes pasado, 71. No obstante, es cierto que no esperábamos una reactivación tan pronto de la demanda, esperábamos que se lo pensara, que discutiera precios, y no ha pasado".

¿Qué pasará con los precios?

Pero ¿habrá un ajuste de precios en el futuro? "La decisión de bajar o no los precios, no depende solo del promotor. Depende muy mucho de su situación financiera, que en general es muy saneada, y de la demanda. Con un incremento significativo del paro y una fuerte crisis económica, es esperable que la demanda se contraiga significativamente. La reacción de los promotores, en mi opinión, será demorar la puesta en venta de nuevas promociones bajando la actividad de obra nueva a un 50-60% la actual, pero no bajando los precios", asegura Mikel Echavarren.

Una opinión que comparte Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE. "El impacto del covid-19 en precios dependerá de la ubicación, del perfil y de la tipología de producto. Es previsible que la obra nueva residencial apenas sufra reajustes o estos sean testimoniales en 2020, pues se trata de proyectos con gran porcentaje de preventas realizadas".

La reacción de los promotores a la caída de la demanda será demorar la puesta en venta de nuevas promociones, pero no bajando precios

Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación, por el contrario, no descarta ajustes, como ya sucedió tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. "Las promotoras esperarán a después del verano para tener más claridad sobre el empleo y la recuperación económica, y en función de eso decidirán si paran o aceleran proyectos, o si priorizan promociones donde la demanda puede estar más interesada". Asimismo, considera que podrían ponerse en marcha "fórmulas o facilidades de pago o descuentos en especie como plaza de garaje o trastero gratis, pero insisto, no creo que se produzca ningún cambio antes del verano".

"Inicialmente, los promotores se niegan a bajar precios. Es lógico. Pero si baja la demanda, y uno mueve ficha a la baja, es posible que no sea el único. El mercado se mueve así", añade Juan Fernández-Aceytuno, quien recuerda que los últimos datos del CIS muestran cómo "los encuestados con un perfil alto de ingresos son los que mayor intención de compra tienen, pero también son los que más piensan que los precios de la vivienda van a caer. Es decir, hay una parte de la demanda esperando a que bajen los precios para comprar".

Por el momento, todas las promociones que estaban en marcha siguen adelante. "La suspensión de las obras de construcción de viviendas que se produjo al final del primer trimestre del año 2020 y en consecuencia la ralentización de la actividad provocada por las medidas para atajar la propagación del covid-19 no tendrá un impacto significativo en el volumen de viviendas a entregar en 2020. La garantía de continuidad y ejecución de las obras en curso, así como las entregas comprometidas son muestras de la solidez del sector", explica Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE.

Este experto sí prevé, sin embargo, que "muchas promociones cuyo lanzamiento estaba previsto en 2020, se demoren hasta 2021 a la espera de cómo evoluciona el interés de la demanda, las condiciones de financiación de las entidades financieras tanto al promotor como al usuario final y el impacto real del covid en la tasa de desempleo y merma del PIB".

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E. Sanz

A la contracción de la demanda se suma otro factor que puede jugar en contra del sector promotor. La falta de financiación bancaria para poner en marcha nuevos proyectos. El CEO de Colliers International Spain anticipa una "fuerte restricción de la financiación bancaria a promotores, con la exigencia de niveles de precomercialización más elevados y concentrada en grandes promotores solventes". En este sentido, considera que "el sector tendrá que acudir a otras fuentes de financiación, como pagarés, bonos, financiación alternativa y también a otra fuente tradicional de recursos: vender suelo". Opciones a las que ya han recurrido compañías como Vía Célere, Inmoglaciar o Quabit.

Y si no hay financiación, muchas promociones no podrán arrancar. Por lo pronto, han sido ya varias las promotoras las que han decidido retrasar el arranque de nuevas promociones —es el caso de Inmoglaciar o Quabit—, mientras que otras, como los dueños de La Finca, la elitista urbanización de lujo de Madrid, han dado un paso al frente al anunciar que no solo pondrán en marcha la primera promoción de la era poscovid, sino que lo harán con fondos propios y con un producto enfocado al inversor, que aún sigue apostando por el ladrillo como activo refugio.

En opinión de Echavarren, "las promotoras mejor posicionadas son aquellas que están entregando cientos de viviendas en 2020 y, por tanto, incrementando su tesorería. Las que tienen altos niveles de endeudamiento o financiación alternativa muy cara, sufrirán mucho más", mientras que Samuel Población considera que "las promotoras cotizadas tendrán más facilidades a la hora de obtener liquidez", y considera que "se observará un repunte de la financiación alternativa vía préstamos puente, mientras que la banca comercial previsiblemente endurecerá las condiciones en sus diferenciales y el número o porcentaje de preventas exigidas para el otorgamiento de préstamo promotor".

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