Aviso del Banco de España: el control del alquiler reduce la oferta y fomenta los 'guetos'

Controlar los precios de los alquileres puede funcionar a corto plazo, pero provocará efectos negativos en el mercado en el largo plazo, como la reducción de la oferta de viviendas disponibles, la disminución de su calidad y el riesgo de creación de 'guetos'. Esta es una de las conclusiones que se extrae de un estudio del Banco de España titulado "La intervención pública en el mercado del alquiler de vivienda: una revisión de la experiencia internacional". Una opinión que coincide con la de buena parte del sector inmobiliario que considera que cualquier limitación de los precios contraerá la demanda y provocará un nuevo aumento de las rentas.

En los últimos años, el fuerte crecimiento de los precios del alquiler en buena parte de las grandes ciudades a nivel mundial ha resucitado el debate de establecer límites a los precios en el alquiler de vivienda. En España, ante el fuerte incremento que han sufrido en ciudades como Madrid o Barcelona en los últimos cuatro años, es una medida que ha estado en el programa electora de algunos partidos políticos como el de Unidas Podemos, y que está incluida en el pacto programático para el Gobierno de coalición firmado con PSOE. Un pacto que abre la posibilidad a los ayuntamientos que así lo deseen de regular los alquileres en las zonas consideradas tensionadas.

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El Banco de España se suma ahora a las voces que alertan del peligro de este tipo de medidas tras analizar la experiencia su aplicación en otros países desde Estados Unidos a Alemania, pasando por Francia.

"Los controles sobre los precios del alquiler de vivienda presentan el atractivo de dirigirse de forma inmediata y directa a los problemas de accesibilidad y de sobrecarga del alquiler en el gasto de ciertos colectivos. No obstante, la evidencia muestra la posible aparición de efectos adversos potencialmente significativos, especialmente cuando este tipo de medidas se mantienen durante períodos prolongados", señala el Banco de España un estudio titulado "La intervención pública en el mercado del alquiler de vivienda: una revisión de la experiencia internacional".

El organismo considera que la oferta de alquiler suele reaccionar al control de los precios reduciendo, no solo las viviendas disponibles en el mercado, sino también la calidad del parque de viviendas en alquiler y puede provocar la creación de guetos.

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El propietario de viviendas en alquiler, asegura el Banco de España, puede disminuir los gastos de mantenimiento de los inmuebles o modificar la composición de la vivienda ofertada para eludir la regulación. "Además, esta política puede crear segmentación en el mercado de la vivienda, al concentrarse las medidas de control de rentas en determinados colectivos o zonas de una ciudad", generando una "segmentación de la población según sus condiciones socioeconómicas".

Por otro lado, entre los problemas que puede acarrear el control de rentas, el Banco de España también alerta que puede "reducir la movilidad de los trabajadores que no desean perder un arrendamiento inferior al precio del mercado o incrementar el precio del alquiler en segmentos no regulados del mercado".

En un informe de cincuenta páginas, recuerda, por otra parte cómo, aunque las economías avanzadas utilizaron este tipo de medidas durante buena parte del siglo XX -su origen se encuentra en los efectos devastadores que dejó la Primera Guerra Mundial-, hasta finales de la década de los setenta, a partir de entonces, se fue diluyendo el uso de este tipo de medidas que, sin embargo, han vuelto a resurgir con fuerza en los últimos años algunas grandes ciudades europeas.

Es el caso, por ejemplo, de Alemania, donde, a pesar del mecanismo existente para limitar el crecimiento de los precios del alquiler, "los problemas de acceso a vivienda de alquiler persisten en algunas de las ciudades más dinámicas del país, siendo particularmente relevantes en Berlín", recuerda el Banco de España.

Más oferta en el mercado

El organismo se centra también en las políticas encaminadas a aumentar el parque de vivienda en alquiler a precios asequibles, dirigida, principalmente, a colectivos con dificultades de acceso a la vivienda. "Esta política presenta la ventaja de centrarse en la causa que subyace tras el incremento del precio del alquiler de vivienda: la insuficiencia de inmuebles disponibles para el arrendamiento ante aumentos de la demanda en determinados mercados locales".

Sin embargo, esta política se enfrenta, en opinión del Banco de España "a importantes retos presupuestarios y requiere un diseño eficiente en su implementación. Por un lado, la creación y el mantenimiento de un amplio parque de vivienda pública de alquiler es una medida costosa para las arcas públicas. Por otro, el diseño de los programas de vivienda de alquiler social debe evitar desincentivar la movilidad geográfica de los beneficiarios, limitar los riesgos de segmentación social, por la posible concentración de bolsas de exclusión social, y minimizar el "efecto expulsión" de la oferta de alquiler por parte de agentes privados".

¿Y qué opina el Banco de España respecto a los incentivos fiscales tanto a arrendador como a arrendatario? "Por el lado de la oferta, la introducción de beneficios fiscales que reducen la tributación efectiva de los propietarios incrementa la rentabilidad neta de la inversión en alquiler, frente a inversiones alternativas. Por el lado de la demanda, los subsidios directos o las deducciones fiscales a los inquilinos pretenden reducir la carga que el alquiler supone en los ingresos de los hogares".

Sin embargo, alerta sobre cómo existe el riesgo de que una política de subsidios en un mercado con una oferta rígida, estos beneficios fiscales se acaben trasladando al precio "lo que crea una transferencia de rentas (y de recursos públicos) hacia los propietarios de las viviendas en alquiler, con un impacto potencialmente limitado sobre las condiciones de accesibilidad para los inquilinos".

Y añade que "la evidencia acerca de la escasa efectividad de los subsidios explicaría el progresivo desplazamiento de beneficios fiscales desde la demanda hasta la oferta de alquiler en buena parte de las economías avanzadas".