Lleida, Elche, Vallecas... Los puntos más rentables para comprar y alquilar

La inversión ha sido clave en la recuperación del residencial. Desde hace más de un lustro, grandes inversores, pero sobre todo pequeños inversores, han visto en la compra de una vivienda para alquilar el nicho de negocio más rentable en el que podían depositar sus ahorros. La imposibilidad de buena parte de los hogares españoles ha empujado a buena parte de esa demanda hacia el mercado del alquiler, en el que la falta de oferta ha impulsado fuertemente al alza los precios, alimentando las rentabilidades.

Comprar barato, reformar y poner de nuevo la vivienda en alquiler se ha convertido en estos últimos años en un negocio redondo para aquellos que contaban con algo de liquidez en sus cuentas de ahorros. Sin embargo, en un momento en que el precio de la vivienda también se ha disparado en algunas ciudades —Madrid, Barcelona, Baleares...— y cuando también los alquileres han tocado techo, ¿qué zonas o ciudades son las que ofrecen mejor rentabilidad?

'Grosso modo', ni Madrid ni Barcelona. Ninguno de estos dos mercados —dos de los más calientes, inmobiliariamente hablando— se sitúa a la cabeza de las rentabilidades. Según datos de Fotocasa, los mayores porcentajes de rentabilidad bruta —es decir, sin descontar gastos, impuestos...— se encuentran en las ciudades de Lleida y Santa Cruz de Tenerife, con un 5,9%, y en Elche y Valencia, con un 5,8%, por encima del 4,8% que puede conseguirse en Madrid capital o el 4,3% de Barcelona capital.

De hecho, son ciudades o localidades limítrofes a los mercados más activos las que registran los mejores porcentajes de rentabilidad, como Córdoba capital (5,6%), Zaragoza capital (5,5%), L'Hospitalet de Llobregat (5,5%) o Murcia capital (5,4%). Los datos de este portal inmobiliario se obtienen del análisis de los precios de la vivienda en venta y alquiler del mes de septiembre. Solo a modo de curiosidad, en Elche se encuentra el barrio más barato de España para vivir de alquiler: 190 euros al mes.

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E. Sanz

"Se ha producido un descenso de los pequeños inversores, que tenían un peso muy importante en el mercado. Las fuertes subidas de precios, tanto en venta como en alquiler, han provocado que las rentabilidades no sean ya tan atractivas y hayan comenzado a mirar otros mercados en los que ven recorrido al alza, como el caso de Valencia o Bilbao, donde piensan que sucederá lo mismo que ha sucedido en Madrid o Barcelona", explicaba a El Confidencial hace tan solo unos días José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, para el Instituto de Estudios Económicos (IEE).

La inversión se desplaza a la periferia

Este desplazamiento de la demanda hacia localidades limítrofes también se ha producido dentro de las ciudades. Así, por ejemplo, dentro de la ciudad de Madrid, el distrito más rentable es Puente de Vallecas, con una rentabilidad del 6,7%. Durante los últimos ocho años, según los datos de Fotocasa, también ha sido el distrito más rentable.

No obstante, hace un año, el porcentaje era del 7,1%, lo que muestra cómo los incrementos de precios también han comenzado a pasar factura a la rentabilidad que puede conseguir un inversor que decide invertir allí. Por distritos, lo siguen en el 'top 3' Latina (5,9%), Carabanchel (5,9%) y San Blas (5,4%), todos ellos con precios de venta más asequibles. En Barcelona, por ejemplo, las mayores rentabilidades se centran fundamentalmente en dos distritos, Nou Barris (5,8%) y Sant Andreu (5,6%).

A nivel nacional, el agotamiento del ciclo inmobiliario también se deja sentir en las cifras. El Banco de España revelaba el pasado mes de abril que la rentabilidad que un propietario obtiene por el alquiler de una vivienda se encuentra en su nivel más bajo de los últimos seis años. Y los datos de Fotocasa apuntan también en esta dirección. Así, por ejemplo, la rentabilidad de la vivienda en el conjunto de España se sitúa en un 5,2%, 0,1 puntos menos que en 2018. No obstante, a pesar de este ligero descenso, lo cierto es que adquirir una propiedad para ponerla en alquiler en septiembre de 2019 (5,2%) es 1,1 puntos más rentable que en 2008, año del 'boom' inmobiliario. En septiembre de aquel año, el porcentaje se situaba en el 4,1%.

“Este ligero descenso de la rentabilidad destaca por ser el primero que se registra en los últimos cuatro años, aunque estamos hablando de descensos mínimos, de apenas unas décimas. Estos leves descensos se explican por el menor crecimiento del precio de los alquileres a que estamos asistiendo desde finales de 2018. De hecho, desde 2018, estamos con crecimientos interanuales que no llegan al 2%, lo que contrasta con la subida del 9% con que se cerró 2017", explican desde Fotocasa.

Si hablamos de comunidades autónomas, la Comunidad Valenciana es la más rentable La gran mayoría de las comunidades en el tercer trimestre de 2019 tienen entre el 4% y el 6% de rentabilidad y Valencia es la única que supera el 6% junto a Cataluña. Por el contrario, entre las comunidades con un nivel de rentabilidad inferior al 5% se encuentran País Vasco, Castilla y León, Extremadura, Galicia, Navarra, Baleares y La Rioja.

"Es llamativo que, en tan solo un año, Comunidad Valenciana ha pasado de ser la tercera comunidad más rentable hasta situarse en la primera posición, desplazando a Murcia hasta la tercera posición, cuando hasta 2018 ocupaba el primer lugar", señalan desde Fotocasa. A nivel provincial, por su parte, invertir en Toledo es lo más rentable, con un 6,7%.