FICHERO DE INQUILINOS MOROSOS

La oferta de pisos en alquiler se frena en seco seis meses: ¿funciona el real decreto?

Apenas han pasado seis meses desde la aprobación del último real decreto para intentar estabilizar el mercado del alquiler y, según los expertos, la oferta se ha contraído

Foto: (Foto: iStock)
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Apenas han pasado seis meses desde la aprobación del último real decreto sobre el alquiler aprobado por el Gobierno y convalidado en el Congreso para intentar dar estabilidad al mercado y frenar las fuertes subidas de los precios, y la oferta de pisos que salen anualmente al mercado parece haberse frenado en seco.

Diferentes estudios constatan que las nuevas reglas del juego han provocado mayor temor entre los propietarios, lo que ha provocado que muchos de ellos hayan decidido no poner sus pisos en el mercado del alquiler, una circunstancia que lejos de frenar el alza de las rentas —objetivo principal del decreto— ha conseguido, precisamente, el efecto contrario.

Si el año pasado, el número de pisos que salieron al mercado para su alquiler aumentó en un 7,66%, este año, el incremento ha sido de apenas el 2%. Así lo revela el último informe del Fichero de Inquilinos Morosos sobre la evolución del alquiler en España.

“En tan solo un año, se ha producido un desplome significativo. Los cambios legislativos llevados a cabo en los últimos meses y la inestabilidad político-económica que atraviesa el país están afectando al mercado, mientras que la preocupación de propietarios de viviendas en alquiler por sufrir un caso de morosidad está en aumento, lo que ha producido que muchos opten por no alquilar”, asegura Sergio Cardona, director de Estudios y Calidad de esta compañía. “Son las consecuencias más inmediatas de legislar de espaldas al mercado y sin tener en cuenta las necesidades reales de propietarios e inquilinos”, incide Cardona.

La persistente presión de la demanda sobre una oferta menguante ha provocado el inevitable incremento de precios. De hecho, el índice actualizador de rentas de contratos de alquiler (ARCA) cerraba el mes de septiembre con una subida del 4,58%, un repunte significativo si tenemos en cuenta que en la recta final de 2018 asistimos a la moderación de los precios de los alquileres.

"A pesar de que el Gobierno en funciones siga tratando de negar la realidad, lo cierto es que la aprobación del Real Decreto-ley 7/2019 ha desestabilizado un mercado que hace un año mostraba síntomas claros de moderación y que desde marzo lleva una tendencia alcista”, explicaba hace unos días David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro. “El alquiler es muy sensible a cualquier cambio, y el miedo y la preocupación de los propietarios se han reflejado de forma inmediata a través del índice ARCA. Se legisló de espaldas al mercado y se está consiguiendo el efecto contrario de lo que se pretendía”, insistía.

Cae la oferta, suben los precios

El efecto del real decreto sobre el mercado del alquiler no ha sido, sin embargo, el mismo en todos los mercados, sino que hay muchas diferencias entre ciudades. Así, por ejemplo, Murcia es la ciudad donde más se ha incrementado el número de viviendas de alquiler. “Durante este año, los inmuebles destinados al arrendamiento se han elevado un 8,6%, una cifra que supera en más de seis puntos la variación registrada de media en el conjunto de España”, apunta Cardona.

Fichero Inquilinos Morosos.
Fichero Inquilinos Morosos.

Tras esta localidad, destacan los municipios de Ciudad Real, con un incremento del 8,4%, y Guadalajara, con un aumento del 7,2%. En el lado opuesto de la tabla, se sitúan ciudades donde la variación de viviendas ha sido en negativo. Tarragona y Melilla, con una caída del 8,4% en ambos casos, son las localidades en las que más decrece el número de inmuebles alquilados, pero no son las únicas. En Lleida disminuye un 4,3%; en Girona, un 3,7%, y en Barcelona, un 3,4%.

"Resulta llamativo ver que cuatro de las localidades donde más ha bajado la oferta son catalanas. Cabe recordar que la Generalitat legisló en materia de alquiler y el decreto-ley fue tumbado poco después por el Parlament de Cataluña”, recuerda el director de Estudios y Calidad de Fichero de Inquilinos Morosos. En Madrid, por su parte, otro de los mercados con fuertes tensiones entre oferta y demanda y donde más se han incrementado los precios en los últimos cuatro años junto a Barcelona, el incremento ha sido inferior al 3%.

Según Cardona, "la ampliación en la duración de los contratos, la limitación de las garantías adicionales y las medidas protectoras hacia los inquilinos que ha traído consigo el nuevo real decreto han multiplicado las dudas entre los propietarios a la hora de alquilar su vivienda". De hecho, según otro informe reciente de FIM, tres de cada cuatro propietarios están preocupados por sufrir un caso de morosidad en su vivienda de alquiler, lo que ha provocado un endurecimiento en los requisitos a los inquilinos.

El FIM realizó un sondeo entre un millar de arrendadores tres meses después de la entrada en vigor del real decreto y constató cómo los cambios legislativos aprobados por el Ejecutivo desde finales del año pasado han favorecido la sensación de inseguridad entre los propietarios de inmuebles. “Ahora, los propietarios tienen muchas más dudas. Antes de que entrase en vigor el real decreto-ley, la ley amparaba a los arrendadores para poder hacer frente a los posibles impagos”, señala Cardona.

Miedo al inquilino moroso

Esta mayor preocupación ha provocado que se retraiga la oferta de vivienda en alquiler del mercado, pero también que los arrendadores soliciten más información y documentación sobre los candidatos que se interesan por su inmueble. Casi el 59% de los propietarios intenta averiguar si los inquilinos que se han interesado por su inmueble tienen antecedentes de morosidad.

Si el propietario ve que no hay demanda con esos precios, entonces se piensa si realmente le compensa alquilar

"El decreto no solo ha parado el mercado, sino que ha provocado una subida de los precios y menor oferta. Han obligado a los propietarios a alquilar a cinco años, por lo que muchos han decidido subir sus rentas y en lugar de alquilar a 600, lo están haciendo en 750", explicaba hace unos meses Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro. "Si el propietario ve que no hay demanda con esos precios, entonces se piensa si le compensa alquilar, si debería bajar el alquiler o si espera a que se alquile a esos niveles, aunque en lugar de alquilarlo en dos días tarde 20. Y seguramente lo acabe arrendando, ya que todo se alquila porque sigue habiendo mucha demanda y poca oferta", añade Carroza.

“Ante la imposibilidad de pedir suficientes garantías adicionales y como consecuencia de la elevación de la duración mínima del contrato de arrendamiento, algunos propietarios están sacando sus inmuebles del mercado; pero otros muchos se están decantando por subir los precios”, añade David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro.

“Tal y como veníamos avisando desde la aprobación del primer real decreto, se ha revertido la tendencia a la moderación que el mercado experimentaba y que ya daba síntomas de estabilización de los precios. Con el dato del índice ARCA de mayo, podemos confirmar que los precios de las rentas del alquiler de nuevo están al alza”, añade.

Ocho pisos en alquiler por cada 100 habitantes

Por otra parte, el estudio de FIM también pone en relación el número de viviendas alquiladas con la población total de cada localidad. De esta forma, ofrece información real sobre el número de inmuebles alquilados por cada 100 habitantes y la media nacional se sitúa en 7,9 viviendas.

“Con este indicador, podemos analizar efectivamente cuál es la situación real del mercado del alquiler en las principales ciudades españolas. Sabemos que en lugares como Madrid, Barcelona y Valencia, el valor está por encima de la media, pero los datos de otros emplazamientos son muy reseñables”, indica Cardona. Girona se convierte en la ciudad con más inmuebles alquilados por cada 100 habitantes: 13,61 inmuebles. La siguen las ciudades de Santiago de Compostela (13,19), Barcelona (11,11), A Coruña (10,77), Salamanca (10,46) y Madrid (9,83).

Por el contrario, Ceuta, con 3,23 viviendas en alquiler por cada 100 habitantes, es la ciudad donde la ratio es más baja. Huelva (3,29), Melilla (4,15), Córdoba (4,34), Mérida (4,34) y Murcia (4,41) son las ciudades con menor proporción de viviendas en alquiler por habitante.

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