Ni Serrano ni Ortega y Gasset, ¿dónde está la casa más cara de Madrid? Y no es nueva

No se encuentra en pleno centro de la ciudad, ni en ninguna de las calles más codiciadas y lujosas para vivir. Ni siquiera es obra nueva o forma parte de un proyecto exclusivo de rehabilitación como los que proliferan en la capital. La búsqueda de la casa más cara a la venta en Madrid en los portales de las agencias inmobiliarias de lujo —Engel & Völkers, Lucas Fox o Barnes— nos lleva hasta Aravaca, el barrio con la renta per cápita más elevada de la ciudad. La casa en cuestión cuesta 14,5 millones de euros, tiene una superficie de 1.800 metros cuadrados —sobre un terreno de 4.500—, con siete dormitorios y 11 baños. Otro apunte. No es de obra nueva, ya que su fecha de construcción data de 2012. Todos los datos de la propiedad los extraemos de la web de la agencia, que no quiere dar más detalles que los que aparecen en ella por motivos de confidencialidad.

Y es que en el segmento del lujo, la discreción forma parte del negocio. Un comentario de más y adiós venta. De hecho, son muchos los propietarios que ni siquiera quieren que sus lujosas propiedades aparezcan en ningún portal inmobiliario. Incluso hay quienes recurren a 'boutiques' inmobiliarias para asegurarse la máxima confidencialidad. De ahí que "fuera de mercado ['off market', según la jerga inmobiliaria] haya propiedades a la venta con precios muy superiores a los que se pueden encontrar en internet", tal y como reconoce Ana Calderón, 'real estate manager' de Home Select, quien apuesta claramente por La Moraleja como la zona con las casas con precios unitarios más elevados, por encima incluso de esos 14,5 millones de euros de Aravaca.

"Hay viviendas muy caras, pero las cláusulas de confidencialidad nos impiden incluso subir información sobre ellas en la página web", explican desde Engel & Völkers, en cuya web se encuentra anunciada la casa más cara a la venta actualmente en Madrid. No obstante, una búsqueda mucho más minuciosa nos lleva, sin embargo, hasta La Finca, la exclusiva urbanización de futbolistas y 'celebrities'.

En la web de Promora o de Jaime Valcarce, ambos especializados en la comercialización de inmuebles exclusivos, encontramos un chalé independiente de 2.700 metros —sobre una parcela de 13.800— por 20 millones de euros. El anuncio tiene truco. Se trata de la mansión en la que vivió Luis García Cereceda, creador de La Finca, sin duda la propiedad más espectacular de toda urbanización pero que lleva a la venta más de cinco años al mismo precio, sin que en todo este tiempo haya encontrado comprador, lo que, según los expertos del sector, significa que "claramente el precio se encuentra totalmente fuera de mercado".

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E. Sanz

En Aravaca encontramos el precio unitario más elevado, pero no así el metro cuadrado más elevado de Madrid. Los datos de las últimas transacciones inmobiliarias de lujo en la capital muestran cómo el metro cuadrado más caro se encuentra en el centro de la ciudad. En General Castaños, Amancio Ortega pagó 20.000 euros por cada uno de los 600 metros cuadrados de un ático. En total, un desembolso de más de 12 millones. Meses antes, un rico colombiano se hizo con el ático más exclusivo de Lagasca 99: desembolsó algo más de 14 millones por 800 metros de ático. La media, por encima de los 18.000 euros. Además, según datos de un reciente informe de Engel & Völkers, en Recoletos, en el distrito de Salamanca, el precio máximo del metro cuadrado se sitúa ligeramente por encima de 11.000 euros, mientras que en Castellana y en Jerónimos, el máximo se mueve entre 10.200 y 10.500 euros. ¿Cómo es posible que en estos barrios no se encuentren las unidades más caras a la venta?

Casas más grandes y más caras

La respuesta es muy sencilla. En el centro de la ciudad la superficie de las viviendas es muy inferior a la que podemos encontrar a las afueras de la ciudad, donde las viviendas más caras sueles ser chalés independientes de gran tamaño situados sobre parcelas de grandes dimensiones, de tal manera que aunque el precio del metro cuadrado es inferior, el precio final sí es muy superior. De hecho, en Aravaca, donde se encuentra la vivienda más cara a la venta, el precio máximo del metro cuadrado no alcanza los 8.000 metros cuadrados. Un precio, no obstante, nada desdeñable, según los expertos.

En concreto, el chalé a la venta se encuentra en Valdemarín, sin duda la zona más codiciada de Aravaca y la más exclusiva junto con El Plantío. De hecho, es una de las zonas con mayor actividad inmobiliaria tras la venta, hace justo un año, por parte de Blackstone de la mayor bolsa de suelo finalista al norte de Madrid a Grupo Ibosa por 16 millones de euros. La gestora de cooperativas tiene actualmente en marcha tres proyectos, uno de ellos en régimen de cooperativa con precios estimados de venta desde 925.000 hasta 1,5 millones de euros.

Según explica Mar Herranz, directora de ventas de Engel & Völkers Madrid para la zona noroeste de Madrid, "el perfil de comprador es de familias de alto poder adquisitivo que buscan una zona exclusiva con un alto nivel de servicios y amplia oferta educativa. Empresarios con hijos en colegios de la zona como el británico o el americano, españoles en su mayoría, y que buscan un cambio de vivienda para ganar en ubicación y amplitud. La mayoría, además, no necesita financiación para comprar nueva vivienda".

Una opinión que comparte Samuel Población, director de residencial de CBRE. "Básicamente, estamos ante un perfil de familias numerosas que precisan de casas con amplias superficies construidas y parcela privativa como área de esparcimiento. Valoran mucho la seguridad de estas urbanizaciones privadas, en muchos casos cerradas y con elevados controles de acceso que garantizan privacidad. Este producto lógicamente no es sencillo encontrarlo dentro de la M-30", concluye este experto.

De Aravaca a La Moraleja, pasando por La Finca

Además, explica Herranz, "aunque muchos clientes prefieren viviendas de obra nueva, muchos de ellos se decantan por comprar una propiedad de segunda mano ante la escasez y los mayores precios de la primera. De esta forma, compran segunda mano y reforman".

La Moraleja, el barrio más rico de España, y en el pasado el barrio residencial por excelencia de los futbolistas del Real Madrid, también esconde alguna de las propiedades más caras del mercado. Un chalé de 2.700 metros cuadrados construidos sobre una parcela de algo más de una hectárea por el que piden 14 millones de euros. La zona está subdividida en tres urbanizaciones: La Moraleja, El Soto de La Moraleja y el Encinar de los Reyes, donde existe un creciente interés por viviendas unifamiliares en urbanizaciones cerradas con zonas comunes y un amplio rango de precios que se mueven entre un mínimo de 2.820 hasta 5.600 euros el metro cuadrado.

En torno al 19% de los propietarios en esta zona de Madrid son extranjeros, y en los últimos años se ha producido un incremento de clientes latinoamericanos, especialmente venezolanos y mexicanos, explican desde Engel & Völkers, que durante 2018 cerró la venta de una vivienda unifamiliar a un cliente extranjero por valor de más de 10 millones de euros, "una cifra récord alcanzada muy pocas veces en los últimos años". Y una cantidad que pone de manifiesto que, a pesar de lo abultado de los precios, una cosa son las expectativas del vendedor y otra, lo que el comprador está realmente dispuesto a pagar.

Para Santiago Castañera, director de Engel & Völkers La Moraleja-Puerta de Hierro, "La Moraleja es considerada como una de las mejores urbanizaciones para vivir, por su ubicación privilegiada, muy cerca del centro de la ciudad; por tener amplias zonas verdes (más del 70% de su superficie) y por su buena comunicación, a tan solo cinco minutos de la Terminal Internacional 4 del Aeropuerto de Barajas. Muy valorados son también los servicios de lujo que ofrece".

Y añade que "dispone asimismo de dos campos de golf de 18 hoyos, varios clubes de tenis y una selección de los mejores colegios privados internacionales, además de varios centros médicos y comerciales. Su oferta gastronómica es, por otra parte, una de las más prestigiosas de Madrid. Sin olvidar la alta seguridad que garantiza tranquilidad y la configuración de las casas. Vivir en La Moraleja significa calidad de vida, comodidad y bienestar en un ambiente multicultural e internacional", añade Castañera.

Según este experto, la oferta es reducida. "Hablamos de un 'stock' de menos de 8.000 viviendas aproximadamente, con una demanda sólida, solvente y creciente que convierte la zona en un valor refugio para comprar, con un precio poco sensible a variaciones significativas. Comparando esta zona con otras de Madrid, podemos apreciar una diferencia profunda en cuanto al valor del metro cuadrado se refiere. En ciertos barrios del centro de la capital, las fluctuaciones de los precios han sido mucho más abruptas. Todo esto contribuye a que La Moraleja sea un lugar muy atractivo para comprar, ya que además se prevé un mantenimiento de los precios a medio-largo plazo". Aunque advierte de que "esto no quiere decir que algunas de las casas que están a la venta salgan por encima del precio de mercado y sean necesarios varios ajustes hasta llegar al precio de cierre".

Pozuelo y Boadilla, en auge

Junto a Aravaca y La Moraleja, Pozuelo de Alarcón y Boadilla del Monte también concentran viviendas solamente asequibles para familias con un elevado poder adquisitivo. "La oferta en la zona noroeste de Madrid se compone de viviendas de buena calidad y diseño en urbanizaciones de lujo con fuertes medidas de seguridad y excelentes servicios. La vivienda tipo podría ser un chalé de más de 200 metros cuadrados distribuidos en cuatro dormitorios con jardín y piscina con precios en el entorno del millón de euros", señalan desde Engel & Völkers. La enorme escasez de suelo finalista en Pozuelo está presionando al alza los precios, mientras que esta falta de producto ha desplazado la demanda hacia zonas como Boadilla del Monte o Majadahonda, impulsando a su vez los precios al alza.

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Según datos de esta agencia, el precio medio de la vivienda en Pozuelo de Alarcón se situó el año pasado en 3.208 euros el metro cuadrado. No obstante, se alcanzaron máximos cercanos a los 8.500 euros en la zona de la estación o los 7.600 en La Finca, mientras que en Boadilla del Monte la media fue de 2.349 euros, si bien en Las Lomas, sin duda la zona más exclusiva, se pueden alcanzar los 8.000 euros.

La Finca es otra de las zonas de alto 'standing' con gran actividad inmobiliaria. En 2017, Susana Cereceda, hija de Luis García Cereceda, arrancó la construcción de Casablanca, un proyecto de 98 hectáreas —954.603 metros cuadrados— que albergará 515 viviendas y un gran campo de golf. La primera fase, completamente vendida, está compuesta por 114 viviendas a partir de 200 metros cuadrados (bajos con jardín y piscina, primera planta y áticos) y más de 1,5 millones de euros.

En octubre de 2018, y ante el fuerte apetito comprador y aprovechando el tirón alcista de los precios, Cereceda lanzó la segunda fase del proyecto: casi 200 unidades a partir de 1,6 millones, aunque las unidades más pequeñas están pensadas para el inversor que quiera destinarlas al alquiler.

Por otro lado, otra de las zonas calientes a nivel inmobiliario ha sido, sin duda, Boadilla del Monte, donde se ha registrado un auténtico 'boom' de precios en los últimos tres años que ha desplazado la demanda hacia localidades cercanas como Villaviciosa de Odón, donde la media del metro cuadrado se situó en 2018 en 18.370 euros, si bien en la zona centro llegaron a alcanzarse los 4.800.

"El perfil del cliente lo dibujan familias españolas de alto poder adquisitivo que buscan unifamiliares en urbanizaciones con seguridad y cercanas a colegios internacionales, hasta acaparar el 99% de las compras. El 1% restante de los compradores son extranjeros liderados por los sudamericanos, como venezolanos, argentinos, mexicanos y colombianos, seguidos de europeos y norteamericanos, con alguna operación realizada en 2018 con clientes llegados del Líbano y Tailandia", señalan desde Engel & Völkers, quienes, de cara a los próximos meses, observan subidas más pausadas de los precios, tras los fuertes incrementos de los tres últimos años.