EN MÍNIMOS HISTÓRICOS

¿Tenemos un problema en la costa? Los extranjeros apenas compran casas nuevas

Los extranjeros compran más casas que nunca en España y, sin embargo, no están dando tantas alegrías a los promotoras que están levantando cientos de viviendas

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Los extranjeros compran más casas que nunca en España. Durante el primer semestre del año, protagonizaron algo más de 53.359 transacciones, una cifra muy superior a las 33.000 compraventas de los primeros seis meses de 2007, justo antes de que estallara la burbuja inmobiliaria, y la cifra más alta de la serie histórica, según datos de los notarios.

Aparentemente, estamos ante muy buenas noticias para el sector inmobiliario. Sin embargo, un análisis más profundo de los datos muestra que la compra de casas de obra nueva por parte de extranjeros se encuentra en mínimos históricos y completamente estancada. A pesar de que los visados de obra nueva en la costa crecen año a año, el porcentaje de casas de nueva construcción que compran los extranjeros en España, en pleno proceso de recuperación inmobiliaria, no consigue despuntar.

17% sobre el total

De hecho, en 2017 volvió a marcar un mínimo histórico del 17% sobre el total de transacciones, la mitad de lo que representaba la obra nueva en los años más duros de la crisis —2010 a 2014—, cuando la abrupta caída de precios permitió a muchos extranjeros comprarse casa en España a precios de derribo.

Se ha incrementado mucho la competencia, sobre todo en algunos mercados, y lógicamente algunas empresas venden menos de lo que vendían

Varias promotoras locales reconocen a El Confidencial cierta ralentización en las ventas a extranjeros. "Se ha incrementado mucho la competencia, sobre todo en algunos mercados, y lógicamente algunas empresas venden menos de lo que vendían hace unos meses. Además, la falta de suelo y la mayor compentencia están presionando los precios al alza, lo que en algunas zonas también está produciendo una expulsión de la demanda. No obstante, tampoco podemos olvidar que en los años posteriores al pinchazo inmobiliario se vendió mucho 'stock' a precios de derribo, lo que pudo contribuir a alimentar las estadísticas de compra de casas de obra nueva hace unos años, ya que la construcción estaba paralizada".

Hay que recordar que tras el fin del 'boom' inmobiliario, los bancos heredaron miles de viviendas y muchos de ellos intentaron darles salida mediante fuertes rebajas de precios. Unos activos que han ido saliendo poco a poco de los balances de la banca y que podrían explicar, en parte, que hasta 2014 las ventas de obra nueva en costa hayan representado aproximadamente el 50% de las transacciones totales.

De hecho, como se puede apreciar en el gráfico inferior, en 2008, la compra de viviendas de nueva construcción por parte de extranjeros llegó a suponer un volumen del 61%, lo que representa un descenso de 44 puntos básicos respecto al 17% de 2017. Sin embargo, a partir de 2015, coincidiendo con los primeros repuntes del precio de la vivienda y con la recuperación de la actividad promotora, se ha producido una abrupta caída que se mantiene hasta ahora.

“Estos datos muestran que, a pesar del incremento de ventas a clientes extranjeros, la mayor parte de ellas han ido hacia las viviendas usadas. Por ello no debemos dejarnos seducir por los números generales. Si nos fijamos en los detalles, la realidad es que las compras por parte de clientes extranjeros de vivienda de obra nueva no ha crecido e incluso en algunos sitios ha bajado", asegura Alfredo Millá, CEO y fundador de Sonneil, la 'proptech' española especializada en la venta de segundas viviendas para clientes internacionales y nacionales.

Para Millá, "la compra de segunda residencia en la costa y las islas españolas vive un gran momento después de registrar excelentes resultados en el último ejercicio y encadenar ocho años de subidas. Sin embargo, hay un factor inesperado que juega en contra de la euforia que vuelve a mostrar el sector promotor en la costa. Y es que el 83% de las más de 59.000 compraventas cerradas por extranjeros el año pasado fueron de segunda mano, frente a un 17% que optó por una casa de nueva construcción".

Como puede apreciarse en el gráfico superior, coincidiendo con el inicio de la recuperación en 2014 y la llegada de los primeros incrementos de precios a las zonas costeras —son varias las localidades con incrementos anuales del 10% e incluso superiores al 20%—, los compradores foráneos se están decantando por las viviendas de segunda mano, más baratas que las de nueva construcción, para desconsuelo de los promotores.

"No obstante, tampoco debemos perder de vista que las estadísticas normalmente reflejan las compras escrituradas, por eso en esas estadísticas aparecen todas las transacciones de segunda mano, pero solo las de obra nueva que se entregan en el año. De forma que hay un importante número de operaciones de obra nueva que estos años se producen solo con contratos privados a la espera de que se terminen las obras que no suelen aparecer en las estadísticas", asegura Mario Lapiedra, director general inmobiliario de Neinor Homes.

Con 700 viviendas unidades en costa, la cotizada que dirige Juan Velayos reconoce que las transacciones de segunda mano cuentan con un menor precio medio que la obra nueva, "y sobre todo con una inmediatez en el disfrute. En el cliente de costa, la vivienda es un capricho que quiere disfrutar cuanto antes y es un factor importante en la toma de decisiones", asegura Lapiedra, al tiempo que reconoce que las previsiones de venta de producto en costa "son buenas, la demanda es alta y valoran mucho la calidad del producto de obra nueva y los diseños vanguardistas que se están poniendo en el mercado".

Los extranjeros se decantan por segunda mano

Pero ¿es solo una cuestión de precio o falta producto? Los datos muestran que, aunque aún nos encontramos muy lejos de las cifras de los años del 'boom', los visados de obra nueva en las zonas de costa española preferidas por los extranjeros han crecido un 290% en los últimos cuatro años, y subiendo. Por otra parte, aunque muchas compras sobre plano no aparecerán reflejadas en las estadísticas oficiales hasta dentro de dos años, ya que no se registra su propiedad hasta la entrega de la vivienda, lo cierto es que la brecha entre las ventas de obra nueva y segunda mano es muy abultada y lleva estancada en los mismos niveles casi cuatro años.

"La venta a clientes extranjeros en las costas e islas españolas crece a ritmos del 18% anual desde 2010, y todo apunta a que la tendencia seguirá al alza en los próximos años. Sin embargo, este crecimiento de la demanda extranjera viene acompañado de un dominio de la vivienda de segunda mano, mientras que la de obra nueva sigue perdiendo peso en el mercado de la segunda residencia para extranjeros", insiste Millá.

A pesar de las cifras, lo cierto es que el sector promotor está apostando con fuerza por el segmento de la segunda residencia. Metrovacesa, por ejemplo, quiere alcanzar los 1.000 millones de euros de facturación en 2020, tal y como recogía recientemente el portal EjePrime. La promotora tiene el 45% de su cartera de suelo en Andalucía, y solo en la Costa del Sol tiene previsto construir 4.000 viviendas. También están apostando fuerte Aedas, Neinor, Kronos Homes o Vía Célere, con otras tantas viviendas.

Desde Metrovacesa, a pesar de las estadísticas, aseguran que el sector de obra nueva para extranjeros esta viviendo un buen momento. "Este año, entre Costa del Sol y Pulpi vamos a vender mas de 300 viviendas de producto de segunda residencia, y de estas, el 99% son extranjeros. El año que viene se espera duplicar esa cifra, y aunque esperamos que el cliente nacional tenga mas presencia, el extranjero seguirá suponiendo el 95% de las operaciones como mínimo. Solamente en Costa del Sol tenemos 21 proyectos en marcha, pero también tenemos en Almería y Canarias".

Para que nos hagamos una idea de esta euforia promotora por la costa, Simed, la feria inmobiliaria de Málaga, termómetro del sector promotor e inmobiliario en la zona, contaba hace apenas unos días con 160 expositores y 22.000 viviendas ofertadas. El Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), la mayor feria inmobiliaria de España, reunió el pasado mes de mayo a más de 300 expositores y una oferta de viviendas cercana a las 20.000 unidades.

Desde el sector promotor se muestran optimistas, si bien la promotora británica Taylor Wimpey, que cotiza en la Bolsa de Londres y está presente en España desde hace más de 50 años, aseguraba recientemente que sus reservas hasta noviembre ascendían a 330 unidades, por debajo de las 388 previstas, debido al ritmo de desarrollo de los proyectos. Y es que, además de la lentitud en la concesión de licencias, los promotores se están enfrentando también a unos elevados costes de construcción en la costa. TM Grupo Inmobiliario, con 1.200 viviendas en diferentes fases de construcción en la costa española, también ha notado cierta ralentización del mercado.

No es un tema que nos preocupe especialmente. Si en lugar de vender una promoción en 16 meses tenemos que hacerlo en 19 o 20, aguantamos

"No es un tema que nos preocupe especialmente. Si en lugar de vender una promoción en 16 meses tenemos que hacerlo en 19 o 20, podemos aguantar. No nos preocupa", explica a El Confidencial Pablo Serna, director general de la compañía. "Hay mucha más competencia a la hora de comprar suelo y las operaciones que se cierran son cada vez más caras, lo que se traduce en un incremento en los precios de la vivienda y en menores ritmos de venta si, además, como está sucediendo en algunas zonas, hay promociones de varios promotores".

Una opinión que comparte Lapiedra. "Lo que sí vemos es que ha habido una gran oleada de promociones de obra nueva al mismo tiempo, ahora mismo hay alrededor de 200 promociones de obra nueva en comercialización en la Costa del Sol. Esto ha hecho que el periodo de maduración de las operaciones se alargue, ya que el cliente tiene mucho con que comparar y que los ritmos relativos de cada promoción bajen ligeramente, pero a nivel agregado la demanda sigue siendo muy buena y España sigue siendo uno de los destinos preferidos por los extranjeros para ubicar su segunda residencia".

Fuerte caída de los compradores británicos

Por otra parte, y tal y como muestra el gráfico superior, la demanda británica, tradicionalmente la nacionalidad que más viviendas compra en España, se encuentra a años luz de las cifras de hace más de una década. Tras el desplome de las transacciones a partir de 2016 y una ligera recuperación a partir de 2014, cuando el mercado tocó suelo, en 2016, tras el referendo del Brexit, las ventas se volvieron a desplomar y no consiguen remontar el vuelo.

Por lo que se refiere a otras nacionalidades también muy activas en el mercado español —franceses, rusos, alemanes...—, aunque las transacciones no sufrieron tanto como las británicas, también es cierto que desde el año pasado se observa una caída de las compraventas.

“Desde luego no nos encontramos en una situación de burbuja como la de entonces, pero debemos estar alerta. Es cierto que existe algo de euforia en relación a los precios del suelo y de las viviendas cuando la demanda real de vivienda de nueva construcción no ha crecido, por el peso de la usada. El aumento de los visados de obra nueva está ralentizando el ritmo de ventas. Ya estamos observando que algunos promotores han bajado los precios de sus promociones y sus previsiones de venta de segunda residencia. Nos encontramos en una situación en la que la oferta de segunda residencia, pese a que la compraventa de viviendas por parte de extranjeros en nuestro país crece año tras año, puede llegar a exceder la demanda”, concluye Alfredo Millá.

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