VARIOS DISTRITOS YA ESTÁN EN NIVELES DE 2007

Madrid y Barcelona disparan el precio de la vivienda a máximos del 'boom' inmobiliario

Un informe de Anticipa Real Estate asegura que la vivienda subirá un 10,2% en 2018 y un 11,5% en 2019, el doble de lo que los expertos consideran incrementos sostenibles

Foto: Lo que parecía imposible... la vivienda en Madrid, a un paso de los máximos del boom. (Foto: iStock)
Lo que parecía imposible... la vivienda en Madrid, a un paso de los máximos del boom. (Foto: iStock)

La recuperación (inmobiliaria) ya es todo un calentón. El precio de la vivienda en Madrid está a las puertas de los máximos de 2007. Lo que parecía imposible, es una realidad... Así lo recoge un informe de Anticipa Real Estate, que prevé incrementos de la vivienda en la capital de dos dígitos este año y el que viene. En concreto, asegura que la vivienda se encarecerá un 10,2% en 2018 y un 11,5% en 2019, subidas que duplican los porcentajes que los expertos consideran sostenibles.

La vivienda ya está creciendo a ritmos del 10% en los dos últimos trimestres según el Índice de Precio de la Vivienda de Ventas Repetidas elaborado según metodología Case & Shiller de Estados Unidos aplicada a España, que analiza las ventas repetidas de la misma vivienda. Es decir, porcentajes de dos dígitos que comienzan a recordar a los que se registraban en plena burbuja inmobiliaria hace una década.

A pesar de ello, tanto promotoras como bancos insisten en que el mercado es muy diferente al que se vivía hace más de diez años y descartan tajantemente que estemos ante una situación parecida a la vivida entonces. Por un lado, el acceso a la financiación sigue siendo muy restringido a clientes solventes, mientras que la recuperación de precios es muy desigual en la geografía española. Mientras en ciudades (o barrios) los precios están disparados, en otras, aún se registran caídas.

Aunque de media, el precio de la vivienda en España para finales de 2019 estará todavía un 15% por debajo de los máximos registrados en el año 2007, como señala en su informe Anticipa Real Estate, hay zonas calientes donde esos registros se han superado. En Cataluña, otro de los puntos calientes del mercado español, se observan aumentos de en torno al 9% durante el próximo año y eso pese a la delicada situación política catalana, que ha tenido un impacto negativo directo en un mercado inmobiliario -el de Barcelona- que, hasta hace un año, iba viento en popa en cuanto a transacciones y precios.

Madrid se desmarca del resto de España, con una evolución de los precios residenciales que ha provocado que comiencen a saltar las primeras alarmas. En algunos barrios como Chamartín, Chamberí o Salamanca, la vivienda de segunda mano ya cuesta lo mismo que hace diez o doce años, mientras que en otros como en Arganzuela, Centro, Moncloa o Tetúan, los precios están cerca de sobrepasar esos niveles. En otros, aún muy lejos de los precios de la burbuja, el mercado se está calentando a ritmos del 20%, reduciendo la brecha respecto a 2008.

Se trata de zonas periféricas de la ciudad hacia donde se están trasladando las subidas como una mancha de aceite. Y es que los precios, tanto de compra como de alquiler en el centro de la ciudad han alcanzado niveles tan prohibitivos que buena parte de la demanda se está moviendo en masa hacia zonas más asequibles, generando una importante presión alcista en los precios.

Según los últimos datos de Tinsa, en Vicálvaro, Ciudad Lineal y Villaverde la vivienda se ha encarecido más de un 20% en el último año frente al 8,5% de Chamartín o el 13% del distrito de Salamanca. Situación, por otra parte, similar a la que se vive en los municipios de Barcelona como L’Hospitalet de Llobregat, Castelldefels, Esplugues de Llobregat y Sabadell, que registran subidas por encima del 15%.

Precios de venta a tres años vista

Detrás de este calentón de precios, en opinión de Jesús Duque, vicepresidente de la red Alfa Inmobiliaria, se encuentra una situación que sí se produjo durante el anterior ciclo expansivo. "Los propietarios de una vivienda están fijando precios a tres años vista, dando por hecho que el tiempo juega a su favor. En el caso de que la vivienda no se venda o se alquile, piensan que igualmente habrán ganado. La tendencia permanecerá alcista, al menos tres años más”, asegura.

Los propietarios de una vivienda están fijando precios a tres años vista, dando por hecho que el tiempo juega a su favor

"Estamos viendo precios de venta publicados muy superiores a los que luego resultan de la valoración de la empresa tasadora. Los vendedores están descontando la rentabilidad futura que el comprador va a obtener por alquilar el inmueble, lo que está provocando una inflación en los precios, contribuyendo a que se cierren menos operaciones y a distorsionar el mercado, cuando en realidad la mayor parte de las compraventas tienen como fin la vivienda habitual", asegura este directivo, quien alerta, al mismo tiempo, de que "no es lo mismo la rentabilidad que obtiene una empresa especializada en la gestión de inmuebles, con un gran volumen de operaciones y concentración de propiedades, que un particular. Para los primeros es posible lograr hasta un 10% de rentabilidad, mientras que el inversor particular muy difícilmente logrará las ventajas de una gestión tan profesional, ni unos niveles de ocupación similares".

Fuerte irrupción del inversor

Precisamente, la irrupción de los inversores explicaría buena parte de la fuerte subida de precios que se está produciendo en Madrid donde las transacciones se encuentran cada vez más cerca de los niveles de hace una década, como muestra el gráfico inferior. Y, teniendo en cuenta los datos entre enero y agosto de 2018, lo cierto es que el número de transacciones a cierre de este año podría rozar las 80.000 compraventas.

Sin embargo, la firma de hipotecas en Madrid aún se encuentra a años luz de las cifras de 2006-2007. En la actualidad se firman casi tres veces menos hipotecas que entonces. ¿Por qué?, ¿por qué hay cerca de 15.000 transacciones en Madrid que no necesitan financiación hipotecaria?

Las fuentes consultadas hablan, precisamente, de una fuerte presencia de inversores en las compraventas. La escasa rentabilidad que ofrecen otros productos de inversión, la caída de la bolsa en el último año y la buena marcha del mercado de la vivienda, cuyos precios no dejan de subir tanto en compra como en alquiler, han provocado que los inversores se hayan desplazado, casi de manera masiva, hacia los activos inmobiliarios. Operaciones que apenas necesitan financiación y que están ayudando a alimentar los precios.

"Buena parte de los que nos compran casas hoy en día, son inversores que tiene previsto poner esa vivienda en alquiler", explican a El Confidencial desde una gran promotora que prefiere mantener el anonimato.

En Madrid, la rentabilidad de sitúa ligeramente por encima del 5%, si bien, hay un distrito en el que se ha superado el 8%: Puente de Vallecas

Y no es para menos si, como avanza Anticipa Real Estate, dos tercios de estos nuevos hogares se decantan por el alquiler. Además, según datos de Idealista, la rentabilidad bruta que ofrece la inversión en vivienda para ponerla en alquiler se sitúa por encima del 7%. En Madrid, por ejemplo, la rentabilidad se sitúa ligeramente por encima del 5%, si bien, hay un distrito en el que se ha superado el 8%: Puente de Vallecas.

"El escenario de tipos de interés cercanos a 0% en los depósitos y la rentabilidad incluso negativa que proporciona actualmente la renta fija a corto y medio plazo seguirá impulsando la demanda de vivienda como bien de inversión. La rentabilidad bruta por alquiler de la vivienda, que se sitúa actualmente en el 4,1% según los datos del Banco de España, muestra que la inversión inmobiliaria es todavía la única alternativa que, junto a la renta variable, puede ofrecer retornos superiores a la inflación y contribuir a mantener el poder adquisitivo", señalaba recientemente Bankinter en un informe sobre el mercado inmobiliario.

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