¿Sabe cómo reclamar al banco los gastos de hipoteca tras la 'rectificación' del TS?

El Tribunal Supremo ha cambiado de criterio. El banco, y no el cliente, es quien debe asumir el pago de los impuestos derivados de la constitución de una hipoteca. Su decisión supone un duro revés económico para la banca —Moody's cifra el impacto en 4.000 millones de euros— y puede provocar un nuevo aluvión de demandas judiciales contra ella.

De hecho, la publicación de esta sentencia no implica que la banca vaya a devolver automáticamente los gastos hipotecarios. Con toda probabilidad se,rá necesario acudir a los tribunales para reclamarlo, tal y como aseguran a El Confidencial varios abogados. Además, aquellos que quieran solicitar una hipoteca a partir de ahora deberán tener en cuenta que serán los bancos los que tendrán que hacerse cargo de este impuesto, por lo que, según los expertos consultados, es más que previsible que se produzca un encarecimiento de las hipotecas.

Pero ¿cómo se puede reclamar?

¿Qué papeles hay que presentar?

Para poder reclamar los gastos de formalización de hipoteca, los interesados en recuperar su dinero necesitan la siguiente documentación:

- Copia de la escritura del préstamo hipotecario que debió facilitarles el banco cuando tramitó la inscripción de la escritura. En caso de no disponer de ella, podrán dirigirse a la notaría donde firmaron el préstamo hipotecario y solicitar una copia.

- Facturas de notaría, registro, gestoría. La gestoría o la entidad bancaria entrega estas facturas una vez ha tramitado el préstamo hipotecario. En caso de no disponer de las facturas, podrán dirigirse a la gestoría que tramitó el préstamo y pedir copia de todas las facturas. Si la gestoría no ha guardado copia de todos los documentos, entonces deberán pedirlos de manera individual a la notaría, al registro y a la gestoría.

Habitualmente, todos estos gastos aparecen grapados al final de las escrituras de la hipoteca.

¿Qué pasos hay que seguir para reclamar?

Los abogados recomiendan realizar una primera reclamación a la entidad bancaria de carácter extrajudicial. El cliente deberá realizar un escrito solicitando la devolución de las cantidades, entregarla en la sucursal bancaria y guardar una copia sellada por el banco. En caso de que no se atienda la reclamación extrajudicial y el cliente quiera recuperar su dinero, deberá acudir a la vía judicial.

¿Qué pasa cuando se cancela la hipoteca?

Atendiendo a los argumentos que utilizaba el Tribunal Supremo en la sentencia del 23 de diciembre de 2015, los gastos de cancelación de una hipoteca corresponderían, según los abogados, al cliente, por ser él el interesado en la cancelación registral de la hipoteca, y, por tanto, no habría base para reclamarlos.

¿Cuánto tiempo hay para reclamar?

Según los abogados, la abusividad de la cláusula conlleva la nulidad de pleno derecho de la misma y, por tanto, su imprescriptibilidad. Es decir, no hay límite temporal para iniciar la reclamación. Eso sí, es importante controlar los tiempos de resolución de la misma. Tal y como explica Legálitas, el banco debería resolver la reclamación en un plazo de dos meses desde que se realiza, aunque hay que tener en cuenta que la entidad podría intentar alargar el plazo solicitando documentación adicional u obligándole a rehacer la reclamación usando un formulario específico.

¿Qué gastos pueden reclamarse?

- Gestoría. Suele imponerla el banco, si bien no todos los abogados coinciden en que se pueda reclamar este gasto, puesto que consideran que no es necesaria la gestoría para registrar la hipoteca.

- Notario. Antes de llegar al registro, la escritura de la hipoteca, como la de la vivienda, se firma ante notario.

- Registro de la Propiedad, donde se registra la hipoteca.

- El impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).

- Tasación de la vivienda. Este gasto es necesario para que nos concedan la hipoteca. No obstante, el banco no puede imponer la tasadora.

Estos gastos varían según la comunidad autónoma, la entidad bancaria y el año de constitución de la hipoteca. "Pero, aproximadamente, serán unos 3.000 euros en un préstamo hipotecario de 150.000 euros o unos 2.000 euros en uno de 90.000 euros", calculan desde Arriaga Asociados. Además, a todas estas cantidades habría que sumar los intereses que hayan devengado.

Tal y como insisten los abogados, los gastos de notaría y registro correspondientes a la hipoteca deben correr a cuenta del banco, por ser este el beneficiario de que el contrato se formalice en escritura pública y se inscriba en el registro. Hay que tener en cuenta que para que la hipoteca exista y tenga efectos jurídicos, es necesario que esté inscrita en el Registro de la Propiedad.