DEBES IR AL REGISTRO PARA CANCELARLA

¿Has terminado de pagar la hipoteca? Antes de brindar con champán, lee esto

Son muchos los consumidores que desconocen que, aunque la deuda con el banco ha desaparecido, el préstamo sigue existiendo en el registro de la propiedad

Foto: Foto: Corbis.
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Ha llegado el día soñado por miles de hipotecados. El pago de la última cuota de la hipoteca, el momento en el que cortamos finalmente la soga con el banco que nos ha estado exprimiendo durante los últimos 25, 30, 40 años. Por fin, la casa es nuestra. Y, sin embargo, la relación con nuestra hipoteca aún no ha llegado a su fin. 

Son muchos los consumidores que desconocen que, aunque la deuda con el banco ha desaparecido, el préstamo sigue existiendo en el registro de la propiedad. De ahí que, antes de cantar victoria y descorchar la botella de champán, sea conveniente que llevemos a cabo un último trámite: la cancelación de la hipoteca en el registro de la propiedad lo que, de nuevo, supondrá un nuevo desembolso económico. El coste varía en función del dinero que pedimos prestado en su momento al banco, por lo que puede llegar a ser bastante abultado, entre 300 y 1.000 euros. 

Cuando compramos una casa y nos hipotecamos, firmamos ante notario e inscribimos en el registro de la propiedad dos escrituras: la de la compraventa de la vivienda y la de la hipoteca y ambas permanecen en el registro hasta que la vivienda se vende o se cancela el préstamo. 

Si queremos vender la casa, en la nota simple aparecerá que la vivienda no está libre de cargas

Pero, ¿es obligatorio cancelar dicha hipoteca una vez que hemos devuelto todo el dinero que se nos prestó? Por desinterés o, simplemente, por desconocimiento, son muchos los ex hipotecados que piensan que una vez devuelto el último céntimo al banco, nuestros años de sufrimiento económico han terminado. "Si bien la inscripción registral es necesaria para la existencia del derecho real de hipoteca, su subsistencia no depende de aquella inscripción registral, sino del cumplimiento de la obligación que garantiza. Así, acreditado el cumplimiento, desaparece el derecho accesorio, siendo la constancia registral una mera cuestión de hecho formal. Por lo que la inscripción en el registro de la cancelación de la hipoteca no será obligatoria, aunque sí conveniente a efectos de una futura transmisión de la finca o para solicitar una nueva hipoteca", aseguraba recientemente el abogado Juan Arias, socio de JSJ Abogados en una consulta sobre este tema

¿Qué pasa si no la cancelamos? En principio, nada. Salvo que queramos vender la vivienda porque, aunque la hipoteca está pagada, un potencial comprador verá que en la nota simple el inmueble no aparece libre de cargas. Esto puede ser un pequeño obstáculo y, sobre todo, un retraso a la hora de cerrar la operación. Pero también puede ser un problema si algún día necesitamos dinero y queremos constituir una nueva hipoteca sobre la misma vivienda

Obviamente, si no tenemos intención de vender nuestra casa en los próximos 20 años, no es necesario que llevemos a cabo los trámites para su cancelación ya que, transcurrido ese tiempo, el registro de la propiedad lo hará automáticamente sin coste alguno para el usuario. 

¿Cómo se cancela una hipoteca en el registro?

Si decidimos cancelarla, ¿qué trámites deberíamos seguir? Tenemos dos opciones. Por un lado, encargar dicho trámite a la entidad financiera con la que firmamos la hipoteca. El banco está obligado a hacerlo pero lo pondrá en manos de una gestoría y nos cobrará por ello. Es una opción si no tenemos mucho tiempo y si no nos importa rascarnos un poco más el bolsillo ya que es un proceso que implica minutas de la notaría y del registro. Gastos todos ellos que debe abonar el cliente.

Por el contrario, si queremos ahorrarnos algo de dinero y tenemos tiempo, podemos encargarnos nosotros mismos de los trámites. Para ello será necesario seguir los siguientes pasos:

  1. Solicitar un certificado de deuda a cero en la entidad financiera con la que tuviésemos constituido el préstamo hipotecario. Aunque algunos bancos cobran comisiones que oscilan entre 100 y 200 euros, lo cierto es que nos lo deberían facilitar de manera gratuita.  

  2. Acudir con dicho certificado a una notaría de nuestra elección -no es necesario ni obligatorio que sea la misma con la que se firmó la hipoteca-. Solicitar y firmar la escritura pública de cancelación del préstamo que debe ser firmada, además, por el apoderado de nuestra entidad financiera, sin que nos pueda cobrar por hacerlo. El notario ha de encargarse de llamar al apoderado y de gestionar con nuestra entidad financiera la cancelación de la hipoteca. Los gastos de gestoría o notario dependerán del importe inicial del préstamo. A mayor importe, mayor coste de cancelación, pero podríamos estar hablando de un mínimo de unos 250 euros. 

  3. Presentar en la delegación de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente el formulario del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados. Se trata del formulario 600, cuyo precio ronda un euro. Este acto, aunque está sujeto a impuestos, está exento, por lo que no habrá que pagar. 

  4. Recoger la escritura del notario y pagar el importe de la misma una vez haya sido firmada por el apoderado de nuestra entidad financiera. Según Eroski Consumer, no hace falta la presencia del cliente y, según indica el Banco de España, la entidad tampoco nos debería cobrar nada por el desplazamiento del apoderado. 

  5. Por último, habrá que llevar la escritura notarial y el impreso del impuesto al registro de la propiedad donde se inscribirá la cancelación y se levantará la carga sobre la propiedad registral.

Si queremos asegurarnos de que la cancelación en el registro se ha realizado correctamente, pasados unos días se puede pedir una nota simple al registro de la propiedad. Un trámite que se puede realizar en persona o por internet, aunque no es necesario ni obligatorio. Cuesta unos diez euros

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