Saca la calculadora, ¿quieres saber si te compensa comprar casa o vivir de alquiler?

El auge que ha experimentado el mercado del alquiler en los dos últimos años en ciudades como Madrid o Barcelona ha provocado que, tras la mejora del empleo y de la confianza de los consumidores —junto a un mayor acceso a la financiación—, la compra de una vivienda vuelva a estar en la mente de cientos de ciudadanos. Y es que, tal y como muestran algunos estudios, la mayor propensión por vivir de alquiler de los últimos años se ha visto más condicionada por la imposibilidad de acceder a una casa en propiedad que, realmente, por una mayor apuesta por el arrendamiento.

De hecho, según un estudio reciente de Fotocasa, cinco de cada 10 inquilinos preferirían tener una vivienda en propiedad, mientras que seis de cada 10 opinan que alquilar no es una opción rentable a largo plazo. Incluso los llamados 'millennials' —entre 18 y 35 años— sueñan con ser propietarios en un futuro, ya que consideran que vivir de alquiler es una situación temporal. De hecho, muestran una mayor intención de comprar en el futuro que otras generaciones, como los 'baby boomers' o la generación X.

Además, los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) —únicas estadísticas oficiales sobre el mercado del alquiler— revelan cómo durante la última década apenas se ha reducido el porcentaje de viviendas en propiedad en favor del alquiler. De hecho, tal y como aseguraba recientemente Julio Rodríguez López, economista y expresidente del Banco Hipotecario de España, "cuando se asegura que el alquiler en España ya representa el 20% de las viviendas ocupadas, es porque se incluyen las cesiones".

El problema a día de hoy es que, con los alquileres disparados, son muchos los ciudadanos que vuelven a hacer las cuentas para averiguar si les resulta más rentable vivir de alquiler o tener una casa en propiedad. En zonas limítrofes de Madrid como Fuenlabrada, Alcorcón o Leganés ya estaría sucediendo, tal y como reconoce Beatriz Toribio, jefa de estudios de Fotocasa. En estas zonas, los datos apuntan a que los precios de los alquileres han tocado techo, al tiempo que vuelve a animarse la compra de casa. ¿Se acabará extendiendo al resto de la ciudad? El mantra 'alquilar es tirar el dinero', desterrado tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, amenaza con volver.

Simulación de hipoteca y alquiler

Y tú, si tuvieras que pagar un alquiler de 650 euros al mes o una hipoteca de 550 euros, ¿qué elegirías? La elección es mucho más compleja que comparar ambas cifras, puesto que la compra de una vivienda implica una serie de gastos que no tiene vivir de alquiler y un esfuerzo económico inicial que no todo el mundo es capaz de realizar.

Pero veamos un ejemplo concreto. Tras realizar una búsqueda en varios portales inmobiliarios, hemos escogido una vivienda con ascensor de 90 metros cuadrados de tres habitaciones en el distrito madrileño de Carabanchel. El alquiler de una casa de estas características en esta zona de Madrid ronda los 650 euros al mes, mientras que el precio de venta se mueve en torno a 200.000 euros. Para realizar todos nuestros cálculos hemos utilizado la herramienta de Finect, que permite, por ejemplo, calcular la revalorización de nuestros ahorros si optamos por vivir de alquiler en lugar de comprar, así como la revalorización de la vivienda adquirida una vez terminada de pagar la hipoteca. Y este es el resultado. Como se puede comprobar, mediante la compra obtendríamos 167.669 euros más de patrimonio final.

Pero veamos los cálculos que debemos realizar para comprar una vivienda. En primer lugar, teniendo en cuenta que el banco solamente nos concederá el 80% del valor de tasación o de compraventa y asumiendo que deberemos contar con un 10% adicional para afrontar los gastos derivados de la compra (el IVA, si la vivienda es nueva, o el ITP si es de segunda mano, por ejemplo), para poder plantearnos la adquisición debemos disponer de 60.000 euros ahorrados. El banco nos prestará 160.000 euros.

Esos 544 euros de hipoteca no van a ser estables en el tiempo, lo más probable es que dicha cuota acabe subiendo con el paso de los años

Con un periodo máximo de amortización de 30 años y un interés de euríbor +1,6%, la cuota mensual sería de 544 euros, y el importe anual, de 6.528 euros. Para poder asumir dicho pago cómodamente, deberíamos tener unos ingresos brutos anuales de algo menos de 22.000 euros. Aunque la cuota fuera accesible, debemos tener en cuenta que, a diferencia de lo que sucedía en pleno 'boom' inmobiliario, sin ahorros es prácticamente imposible comprar casa y que si optamos por el tipo de interés variable, la cuota fluctúa, no es fija.

Es decir, esos 544 euros no van a ser estables en el tiempo y, aunque a medida que pasan los años el importe de los intereses respecto al principal se va reduciendo, lo más probable es que dicha cuota acabe subiendo. No olvidemos que el euríbor se encuentra en mínimos históricos, pero su media histórica se encuentra en el 2,869% y su máximo rozó el 5,4% en julio de 2008. De volver a estos niveles, estaríamos hablando de intereses cercanos al 5% y al 8% en el peor de los casos, lo que se traduciría en un importante aumento de la cuota hipotecaria.

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¿Cuál es el balance al finalizar la hipoteca? Habríamos pagado un total de 242.500 euros por el préstamo, 160.000 de capital y 82.500 de intereses. Si sumamos la aportación de ahorros para la entrada de la vivienda, estaríamos hablando de un desembolso total para comprar y pagar la vivienda de algo más de 300.000 euros. No obstante, una vez pagada la hipoteca, nuestro patrimonio final ascendería a 362.000 euros.

Además de la cuota de la hipoteca, todos los propietarios deben hacer frente anualmente a una serie de gastos fijos o variables: IBI, cuotas de la comunidad, tasas municipales, derramas, seguros del hogar y de vida... 'Grosso modo', algo más de 60.000 euros durante 30 años, a un ritmo de unos 2.000 euros anuales. No es habitual que el inquilino asuma este tipo de gastos, como tampoco debe acometer derramas para arreglar fachadas, instalar ascensores, pintar los portales y un largo etcétera de reparaciones que dependerán del estado del inmueble.

Tampoco hay que olvidar que, generalmente, cuando se compra una vivienda, esta suele estar totalmente vacía, sin muebles, electrodomésticos y otro tipo de enseres, que en muchos casos sí están presentes en muchas viviendas en alquiler.

¿Y si optamos por alquilar?

¿Y si optamos por alquilar? Partimos de un alquiler mensual de 650 euros, 7.800 euros al año. No obstante, cuando queremos alquilar un piso, lo más frecuente es que el casero nos pida dos (o tres) meses de fianza adicionales, es decir, necesitaremos otros 1.300 euros. Y si vamos de la mano de una agencia inmobiliaria, habrá que sumar otros 650 euros (otra mensualidad).

Cuando queremos alquilar un piso, lo más frecuente es que el casero nos pida dos (o tres) meses de fianza adicionales, dinero que quedará retenido

En los casos en que el arrendador pide aval bancario, es necesario depositar en el banco la cantidad exigida por el dueño de la vivienda, y lo más frecuente es que pida entre seis meses o hasta un año de la renta —entre 4.200 y 8.400 euros—. Aunque este dinero se recupera con el tiempo —con la fianza también pasa lo mismo—, supone disponer de una fuerte suma de dinero inicial que va a estar paralizada durante ese tiempo. Además, el banco, por la constitución de dicho aval, suele cobrar una serie de intereses trimestralmente, aproximadamente del 1%.

En este caso concreto, al cabo de 30 años habríamos realizado un desembolso de 292.800 euros. Sin embargo, los 60.000 euros que no habríamos dado de entrada para comprar casa, asumiendo una rentabilidad media anual si decidiéramos invertir dicho capital, al cabo de tres décadas se habrían transformado en 194.600 euros.

Pros y contras

Además del resultado económico de cada una de estas opciones, hay otra serie de aspectos a tener en cuenta a la hora de elegir una opción u otra. Con el alquiler, teóricamente la renta es más estable. Sin embargo, con la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) —aprobada en 2015—, la duración de los alquileres se ha reducido de cinco a tres años, prorrogables otro más —en lugar de tres—. Quienes firmaron un contrato de arrendamiento con la nueva ley se enfrentan en apenas unos meses a la renovación de sus contratos, y en un contexto alcista de los precios de las rentas, muchos se están encontrando con fuertes subidas.

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Alfredo Pascual Unidad de Datos

Por otro lado, en caso de dificultades económicas o problemas para afrontar el pago de la mensualidad, la situación es menos complicada y tiene menos implicaciones tanto económicas como personales cuando se vive de alquiler. Se puede rescindir el contrato, coger las pertenencias y mudarse a un inmueble más barato o volver a casa de los padres sin arrastrar una deuda tras de sí, como ha sucedido y sigue sucediendo con miles de propietarios en apuros.

Por último, aunque el factor económico es muy importante, lo cierto es que en la decisión de comprar o alquilar también juegan un papel muy importante las necesidades y circunstancias personales. Ni la compra ni el alquiler son fórmulas perfectas, ya que depende de la que mejor se adapte a nuestro ciclo vital.