PREVISIONES INMOBILIARIAS DE BANKINTER

¡Atención, peligro! El esfuerzo de las familias para comprar casa, cerca de la línea roja

No todos los vientos soplan a favor del mercado residencial español. Algunos, de hecho lo hacen más bien al contrario, restando algo de fuerza a la euforia colectiva

Foto: Foto: Corbis.
Foto: Corbis.

Que el mercado inmobiliario español está en plena recuperación es un hecho. Los precios están al alza, las ventas de casas aumentan mes a mes, la construcción también y cada vez es más fácil conseguir financiación. Sin embargo, no todos los vientos soplan a favor del mercado. Algunos, de hecho lo hacen más bien al contrario, restando algo de fuerza a la euforia colectiva.

Tal y como sucedió durante la gestación de la burbuja inmobiliaria, existe un indicador que comienza a despertar cierta inquietud en los entornos económicos. Nos referimos a los parámetros que se tienen que ver con el esfuerzo que deben realizar las familias para comprar una casa. De hecho, este indicar es, a ojos de Bankinter, uno de los dos factores que ayudarán a contener el avance de los precios en el futuro más inmediato.

En su último informe inmobiliario, el banco alerta sobre cómo "la combinación de unos mayores precios inmobiliarios con un incremento muy leve de los salarios ha provocado que el porcentaje de renta bruta por hogar destinado al pago de la vivienda no haya bajado del 33% y el número de años de renta familiar destinados al pago de la vivienda haya aumentado desde 6,3 a principios de 2014 hasta 6,9 en el primer trimestre de 2017". Es decir, los ratios de esfuerzo financiero para la compra vuelven a ser exigentes y se alejan de las cifras que los expertos califican de 'prudentes'.

Los expertos señalan que el nivel esfuerzo no debería superar el 30%, ya que porcentajes superiores podrían comprometer otros gastos familiares e incluso producir la morosidad en las cuotas mensuales de la hipoteca. No obstante, para llegar con holgura y sin apuros a fin de mes, lo prudente sería que dicho porcentaje se movieran entre el 20% y el 25%. Así, por ejemplo, para una familia cuyos ingresos fueran de 2.000 euros netos mensuales, la cuota de la hipoteca no debería superar los 600 euros al mes.

Ninguna familia debería destinar los ingresos de más de cuatro años a pagar una vivienda

Bajo el prisma de los años de salario íntegro destinado a la compra de una vivienda, los expertos también son bastante contundentes. “Ningún particular ni ninguna familia debería destinar los ingresos de más de cuatro años a pagar una casa”, ha mantenido siempre Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista. Es decir, si en un hogar entran unos ingresos brutos anuales de 40.000 euros, debería acceder a una vivienda cuyo valor de tasación sea, como mucho, de 160.000 euros.

Es decir, en la actualidad, ambos indicadores se encuentran por encima de los parámetros aconsejables. Como se observa en el gráfico superior, el porcentaje solamente ha bajado del 30% en una ocasión, en el año 2000, mucho antes de que estallara la crisis. Además, llegó a alcanzar el 60% en pleno 'boom'. Lo mismo ha sucedido con el segundo de los indicadores. Desde 2008, no se ha conseguido romper la barrera de los seis años. La crisis desatada a partir de ese año provocó una abrupta caída de los precios de la vivienda, pero también se llevó por delante el poder adquisitivo de miles de familias.

El informe de Bankinter recuerda, por ejemplo, cómo el ratio de esfuerzo financiero alcanzó máximos cercanos a 9 años en 2007 y cómo el mercado español ha exigido tradicionalmente unos mayores niveles de esfuerzo que en otros países, como los 5,3 años de sueldo necesarios para comprar casa en Reino Unido o los 3,6 años necesarios en Estados Unidos en la actualidad.

"Creemos que ratios superiores a 7,5 no parecen sostenibles en el medio plazo, considerando el rápido incremento de esa cifra a partir de 2005 y que el nivel actual de 6,9 ya es claramente superior al de otros países como Reino Unido y Estados Unidos. Por ello, los notables ratios de esfuerzo financiero exigidos ya para el pago de una vivienda limitarán en los próximos años la subida de los precios, especialmente si a partir de 2019 los tipos de interés comienzan a subir y el coste de la financiación se encarece frente a los mínimos actuales".

Boom del alquiler turístico

Pero además, existe otro factor que podría frenar en el corto plazo un fuerte aumento de los precios de la vivienda. Se trata, según Bankinter, de la vivienda turística que tanto se ha extendido en el centro de las ciudades, donde son muchos los inversores o particulares que han optado por comprar y alquilar por temporadas y conseguir rentabilidades más atractivas que las que ofrece el alquiler tradicional.

"El escenario de tipos de interés cercanos a 0% en los depósitos y la renta fija a corto y medio plazo seguirá impulsando la demanda de vivienda como bien de inversión. Aunque la rentabilidad bruta por alquiler según los datos del Banco de España se ha reducido desde el 4,65% en 2014 hasta 4,3% actual, la inversión en vivienda constituye, junto a la renta variable, la única alternativa de inversión que ofrece retornos superiores a la inflación", señalan desde el banco.

Sin embargo, alertan de que la fuerte subida de los alquileres, con incremento superiores al 10% en los distritos centrales de las grandes capitales -Ciutat Vella en Barcelona o Retiro y Centro en Madrid- y en las ciudades de gran demanda turística como Palma de Mallorca, podría acelerar "la aprobación de nuevas normativas que limiten el alquiler turístico". Y si no hay tanto apetito por esta inversión, la presión sobre los precios también será menor.

Subidas de precios del 4% anual

Aunque estos dos factores -esfuerzo para comprar casa y alquiler turístico-, contribuirán a que las subidas de precios no superen las tasas interanuales de 5,3% registradas en la primera parte de 2017, no serán suficientes para frenar en seco los avances. De hecho, Bankinter prevé un aumento de los precios cercano al 4% anual, "más acorde con un recorrido alcista que sea sostenible en el tiempo".

"El aumento de los precios es la consecuencia prácticamente inevitable en un escenario de fuerte incremento de la demanda y una oferta claramente limitada. No obstante, las profundas diferencias de demanda en las diferentes ubicaciones harán que persista una gran dispersión y que el incremento promedio en el entorno de 4% no sea representativo de la situación real en las diferentes áreas de las grandes ciudades".

El aumento de los precios es la consecuencia prácticamente inevitable en un escenario de fuerte incremento de la demanda y una oferta limitada

"La tendencia alcista es consistente desde finales de 2014 y se ha acelerado en primer trimestre de 2017, con incrementos de precios en Madrid y Barcelona del 4,7% y 9,9% respectivamente en tasa interanual. Este aumento más acentuado en Barcelona se debe al elevado peso de los distritos centrales en el promedio de la ciudad, cuya expansión está limitada geográficamente. Por el contrario, Madrid muestra incrementos sólidos pero más moderados, por el mayor peso de distritos periféricos que absorben demanda a precios más asequibles. Madrid y Barcelona seguirán marcando en buena medida la pauta del mercado, ya que han ganado peso en el conjunto de España. Ambas provincias representan una cuota del 26% de las compraventas totales en el mercado nacional en los últimos 12 meses frente al 23% de 2012 y el 19% de 2008. El mayor peso de Madrid y Barcelona seguirá impulsando el precio promedio en España, a pesar de que otras ciudades sigan registrando descensos como Bilbao y Zaragoza (-3,0% y -3,7% respectivamente)".

Las imitaciones en la oferta también seguirán empujando los precios al alza. "La reactivación de la actividad promotora no ha generado todavía un volumen de viviendas terminadas que permita cubrir una demanda estructural normalizada ligeramente superior a 150.000 casas, ya que 2016 marcó un nuevo mínimo histórico inferior a 50.000 nuevas viviendas. Hasta que las viviendas en fase de construcción actualmente comiencen a entregarse, la escasez de oferta será un catalizador para los precios".

Pero cuidado, alerta Bankinter, "los elevados precios pagados por determinados “activos trofeo” en zonas 'premium' (18.000 euros el metro cuadrado por un ático en la calle Lagasca de Madrid o los 16.500 euros por un ático en Passeig de Gràcia en Barcelona, niveles superiores a los máximos pre-crisis), podrían constituir un factor de riesgo en caso de extenderse a inmuebles no tan singulares".

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