ESTUDIO DE MERCADO DE FORO CONSULTORES

¿Busca casa? Sólo tiene 1.770 viviendas nuevas a la venta en Madrid capital

La venta de viviendas en Madrid capital ha cogido velocidad de crucero. Hasta tal punto que en los grandes desarrollos urbanísticos apenas queden unidades a la venta

Foto: PAU Vallecas. (E. Villarino)
PAU Vallecas. (E. Villarino)

La venta de viviendas en Madrid capital ha cogido velocidad de crucero. El movimiento experimentado en los últimos meses en los PAU y los nuevos desarrollos urbanísticos como Arroyo del Fresno, Montecarmelo, Las Tablas, Sanchinarro, Valdebebas, El Cañaveral, el Ensanche de Vallecas o el Pau de Carabanchel ha provocado que el stock actual de viviendas nuevas sin vender se reduzca a apenas 1.770 unidades –781 libres y 989 protegidas–.

Son datos de un estudio de mercado realizado por Foro Consultores tras analizar 'in situ' 102 promociones con un total de 7.862 unidades –4.001 libres y 3.861 protegidas–. El documento alerta de que tal es la falta de producto en el mercado provocada por el parón de la construcción en España que, ante el renovado apetito comprador, si no salieran nuevas promociones al mercado, con los ritmos actuales de venta, el stock se agotaría en unos seis meses.

Si no salieran nuevas promociones, con los ritmos actuales de venta, el 'stock' se agotaría en seis meses

Una situación que, sin embargo, los expertos dudan que llegue a producirse teniendo en cuenta la oferta de vivienda que todavía tiene que salir al mercado en desarrollos como Valdebebas, El Cañaveral o Arroyo del Fresno, donde todavía existe suelo a la venta. 

No obstante, a día de hoy, lo cierto es que la oferta de vivienda en los nuevos desarrollos, que tan de moda se han puesto en los últimos meses, es limitada. Así por ejemplo, si hoy en día quisiéramos comprar una casa nueva y sin ningún tipo de protección nuestras posibilidades serían nulas, por ejemplo, en Sanchinarro, donde no encontraríamos nada de producto sin vender, mientras que en Montecarmelo apenas quedarían dos unidades a la venta. Algo más de oferta existe actualmente en barrios menos consolidados como Arroyo del Fresno (63 viviendas libres) o Valdebebas (304).

¿Y si estuviéramos buscando una vivienda de protección? En Las Tablas y Montecarmelo se habría agotado toda la oferta existente, mientras que en Arroyo del Fresno apenas quedarían 31 unidades en venta, frente a las 327 de El Cañaveral –es el PAU que más tarde ha comenzado a comercializar sus viviendas–, las 249 de Valdebebas o las 216 del Ensanche de Vallecas. "El agotamiento del stock se ve claramente en este nuevo barrio de Madrid. En 2007 en esta zona había casi 3.000 viviendas libes en venta, ahora, apenas 166", explica Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores. 

“La oferta actual se está agotando. No olvidemos que para promover hay que crear suelo y este necesita un tiempo, de ahí la necesidad de tener suelo urbanizable en cartera porque, si se espera a que se agote definitivamente, en dos años puede no salir nada al mercado”, reflexiona Luis Corral.

Los ritmos de venta, en niveles de 2003

La locura compradora que parece desatada de nuevo en la capital tiene un reflejo claro en las ventas. Los ritmos de venta se encuentran en niveles de 2003, es decir, en plena burbuja inmobiliaria. Para que nos hagamos una idea, en la actualidad se están vendiendo de media casi cinco viviendas al mes por promoción, cuando en los años de crisis apenas se vendía una al mes.

"Buena parte de las promociones que se están vendiendo se iniciaron en los últimos años", apunta Luis Corral. "El 79% de las viviendas libres en venta inicial han comenzado la comercialización entre 2010 y 2015, de las que ya se ha vendido un 77%. Y un dato adicional, 2014 ha sido un año muy activo, puesto que se ha comenzado el 28% de la oferta", añade.

En las zonas analizadas, el precio medio de la vivienda libre ronda los 2.163 euros el metro cuadrado, mientras que la media en vivienda protegida es 1.512 euros. Respecto a los precios absolutos, en vivienda libre se mueven en un rango que va desde los 77.000 euros a los 657.000 de precio máximo, registrándose el precio medio en 273.021 euros. En el caso de la vivienda de protección, los precios se mueven entre los 38.474 euros y los 382.652, con un precio medio de 150.721 euros. 

Existen importantes diferencias entre barrios. Desde los 415.000 euros para una vivienda libre en Arroyo del Fresno hasta los 151.700 por una vivienda de características similares en El Cañaveral, donde la vivienda protegida se situaría en 160.592 euros. "No es un caso aislado: estamos encontrando zonas donde la vivienda protegida es más cara que la libre, lo que indica que el módulo de VPO se ha quedado desfasado y que el promotor de vivienda libre se ha adaptado mejor al mercado", apunta Luis Corral.

Por último, otro dato relevante es el tamaño de las nuevas viviendas que salen al mercado, mucho más adecuadas a la demanda actual. Así por ejemplo, las viviendas pequeñas, de uno y dos dormitorios que tanto proliferaron durante la crisis han dado paso a pisos más grandes. Se observa la vuelta a los tres dormitorios y se descarta la producción de viviendas tipo estudio que tan de moda estuvo en la época del boom. Y los pisos que quedan en venta de estas características son de promociones proyectadas antes de la crisis.

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