¿Recuperación o calentón? Las gestoras disparan el precio del suelo en Valdebebas. Noticias de Vivienda
OFERTAS MUY ELEVADAS POR DOS parcelas DEL AYUNTAMIENTO

¿Recuperación o calentón? Las gestoras disparan el precio del suelo en Valdebebas

El mercado residencial madrileño ha pasado de la apatía más absoluta a la euforia incontrolada. Hasta el punto que, desde el sector, se empieza a hablar de cierto calentón en algunas operaciones recientes

Foto: Varios territorios donde se construirán viviendas.
Varios territorios donde se construirán viviendas.

El mercado residencial madrileño ha pasado de la apatía más absoluta a la euforia incontrolada en apenas ocho meses. Hasta el punto que desde el sector se empieza a hablar de cierto calentón en algunas operaciones de suelo bastante recientes. Sin ir más lejos, el pasado jueves tenía lugar la apertura de los sobres con las ofertas económicas por las dos últimas parcelas para construir vivienda protegida que el Ayuntamiento de Madrid tiene en Valdebebas, uno de los desarrollos urbanísticos con más tirón de la capital entre promotores, inversores, gestoras de cooperativas y compradores de vivienda. 

El precio mínimo de licitación de ambas parcelas se situaba en 5,2 millones de euros y han llegado a ofrecerse por ellas 7,2 y 7,9 millones de euros, respectivamente, un 38% y un 50% más de lo que esperaba obtener el consistorio por cada uno de estos terrenos de algo más de 10.000 metros cuadrados para uso residencial. 

Según ha podido saber El Confidencial, detrás de las ofertas se encuentran dos gestoras de cooperativas: la UTE entre Top Gestión y Alza Obras y Servicios (Alza Real Estate) y Enfermería Habitat, que se impusieron a media docena de postores entre los que figuraba, por ejemplo, una de las constructoras más activas en Madrid en plena crisis, Amenabar, que, en ambos casos, ofreció 7 millones de euros, la segunda mejor oferta en ambos concursos, según confirman a este diario fuentes que estuvieron presentes en la apertura de los sobres. 

Imagen de varias viviendas recién construidas.
Imagen de varias viviendas recién construidas.

Las parcelas aún no tienen ganador ya que, según el pliego de condiciones, la adjudicación no se realizará teniendo en cuenta sólo la oferta económica –que pondera un 65 sobre 100 puntos–, sino que también se tendrá en cuenta la oferta técnica –35 puntos sobre el total–, de ahí que resultará adjudicatario quien obtenga la puntuación más elevada, lo que, finalmente, podría provocar alguna sorpresa en la adjudicación final.

El Ayuntamiento de Madrid disponía en Valdebebas de dos parcelas para la construcción de vivienda protegida de precio básico (VPPB), pero decidió dividirlas en cuatro solares. Dos de ellos salieron a subasta el año pasado. Entonces sólo hubo un postor por cada una de esas parcelas, Top Gestión Madrid (régimen de cooperativa) y ACR (promoción directa), que resultaron adjudicatarios con sus ofertas, 5,2 millones de euros, el precio mínimo de venta que pedía el consistorio madrileño.

La hegemonía de las gestoras de cooperativas

Ahora, un año después, tanto la concurrencia de interesados como las ofertas económicas se han multiplicado, con una fuerte presencia, como viene siendo habitual desde que estalló la crisis, de las gestoras de cooperativas, uno de los players más activos del sector por su mayor capacidad económica a la hora de comprar suelo gracias a la aportación de los socios cooperativistas, puesto que la banca lleva años sin financiar la compra de suelo. Pero también por su enorme capacidad para conseguir financiación bancaria para la construcción de las viviendas, puesto que sus proyectos suelen estar suscritos o comercializados por encima del 80%, porcentajes que la banca ha estado exigiendo para abrir el grifo del crédito para la promoción inmobiliaria. 

Esta hegemonía de las gestoras ha sido más que evidente en los últimos años. A finales de 2014 fue una gestora de cooperativas, Domo Gestión, quien se impuso en la puja por el solar de Raimundo Fernández-Villaverde (111 millones de euros, muy por encima de la segunda oferta de 103 millones presentada por Construcciones Amenabar).

También fue una gestora de cooperativas, Grupo Ibosa, la que se hizo con los terrenos de las antiguas cocheras de Metro de Madrid (88 millones de euros), imponiéndose a Pryconsa. Y ahora, de nuevo, son dos gestoras las que se han quedado con los terrenos del Ayuntamiento en Valdebebas, dominado por este tipo de compañías –han llegado a controlar el 95% de las promociones en marcha–.

Las gestoras de cooperativas trabajan con márgenes mucho más bajos que los nuestros y por eso no podemos competir con ellas

Este dominio ha permitido al sector residencial mantenerse con respiración asistida, pero, en un contexto como el actual de recuperación, empieza a provocar cierto malestar entre los promotores tradicionales que aseguran no poder competir con ellas. "Las gestoras de cooperativas trabajan con márgenes mucho más bajos que los nuestros y por eso no podemos competir con ellas. Pero el problema, además, es que empiezan a pagarse precios desorbitados como si estuvieran anticipando la subida de los precios de la vivienda", explica a El Confidencial un pequeño promotor que prefiere mantenerse en el anonimato. 

"Para que nos hagamos una idea, se están pagando precios de repercusión de más de 750 euros el metro cuadrado para construir viviendas de VPPB, un precio que se corresponde al que debería pagarse por la vivienda de protección de precio limitado (VPPL), algo más cara y de mayor calidad", apunta otro constructor. "Si hasta ahora se ha estado construyendo por debajo del precio del módulo de vivienda protegida, ahora volverá a construirse más caro". 

"En plena crisis ya se pagaban esos precios de repercusión", explica a El Confidencial Hernando de Soto, director de desarrollo de negocio de la Junta de Compensación de Valdebebas, que, precisamente, acaba de convocar la subasta de dos parcelas. El interés es evidente. "En apenas tres días hemos recibido 25 solicitudes para estudiar el pliego de condiciones", explica Hernando, "y más de 80 promotores, gestores e inversores han contactado con nosotros desde el pasado 1 de julio".

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