¿Tendencia o espejismo? Promotores y bancos empiezan a subir los precios

Juan y su mujer, Susana, están comprobando en su propia piel el cambio de tendencia delsector residencialen Madrid. Hace seis meses reanudaron la búsqueda decasa, que se había visto interrumpida hace cinco años, cuando la economía española llevaba a sus espaldas dos años de crisis y cuando él engordó, como cuatro millones de ciudadanos más, las listas del paro.

Hace dos años, Juan encontró trabajo y, ante el inminente crecimiento de la familia –nacía su segundo hijo–, la mejora de las perspectivas económicas y el fuerte ajuste de losprecios,retomaron su sueño de aparcar elalquilery convertirse en propietarios de su propiavivienda. Pero no querían precipitarse. Comenzaron su búsqueda por todo Madrid y anotaron en una libreta los proyectos que encajaban en su presupuesto y podían hacer realidad sus sueños. Seis meses después, tras haber barrido el mercado, cogieron la libreta e iniciaron una segunda ronda de visitas. Fue entonces cuando comprobaron que algunas de esaspromocionesno sólo estaban prácticamente vendidas, sino que, en apenas unos meses, lavivienda de sus sueñosera algo más cara.

Las estadísticas llevan varios meses mostrando pequeños repuntesde precios muy concretos dentro de la geografía española. No es una tendencia generalizada. De hecho, los expertos siguen insistiendo en que el mercado es muy heterogéneo y, aunque hay zonas donde los precios se han estabilizado o incluso han comenzado a subir, en muchas otrastodavía quedan ajustes por delante.

Madrid es uno de esos puntos calientes donde el mercado ha comenzado a moverse. Y, aunque también es muy heterogéneo, lo cierto es que existen zonas que han despertado un gran interés por parte de la demanda, lo que se ha traducido en promociones vendidas al 100% –algunas incluso en menos de un mes–ysubidas puntuales de precios.

Es un secreto a voces porque ni bancosni promotoras lo esconden. Incluso el propio Jaime Guardiola, consejero delegado del Banco Sabadell, la entidad que ha marcado el paso a seguir al resto de competidores,lo reconocía hace un año: “Hemos subido precios en 450 propiedades en 2013.El banco ha sido agresivo en preciosdurante este tiempo, pero ahora empieza a no serlo”.

La promoción que la entidad tenía enParacuellos del Jarama fue de las primeras en dar el paso e incrementar los precios. Seisviviendas pareadas de cuatro dormitoriosentregadas a finales de 2014, vendidas enapenas mes y medio. Los precios oscilaban entre200.000 y 250.000 euros.

Otros bancos comoBankinter o CaixaBankya confirmaron a principios de este añoque se está produciendo una subida de precios. Tímida, en torno al4-5%, pero subida al fin y al cabo.

Subidas puntuales pero subidas al fin y al cabo

El Confidencialha rastreado elmercado residencialmadrileño y ha encontrado una pequeña muestra de promociones que han ajustado al alza los precios. Y no precisamente en el centro de la ciudad, donde se está registrando una importante actividad y donde escasea la oferta. De hecho, la promoción de Solvia en Paracuellosno es un caso aislado.

En la localidad madrileña de Las Rozas, la promotora iKasaha incrementado los precios de la promoción El Montecillo en torno a un 5%, dependiendo de la tipología de la vivienda, reconocen desde la compañía. Un proyecto en cuatro fases de 204 viviendas -1 a 3 dormitorios-, de las cuales apenas quedan 20 unidades a la venta. De hecho, de la primera fase –construida llave en mano–, sólo quedan cinco unidades, mientras que de la segunda –en construcción–, apenas quedan 16 viviendas a la venta. Es decir, la comercialización está cubierta al 90%.

Lo mismo ha sucedido en Somosaguas Club, el proyecto estrella de iKasa. Una promoción de lujo –3 y 5 dormitorios–, cuya construcción es inminente yen la que se vienen aplicandosubidas de preciosdesde principios de año.De las 75 viviendas, el 58% están ya vendidas o reservadas. El proyecto está en fase de construcción y la entrega está prevista durante el primer trimestre de 2017.

La estrategia de los bancos ya no es vender más pisos, sino vender más rentable

"La política de precios es desubida periódica crecienteen función de las ventas realizadas. Varía en función de las características de cadapromoción, pero por línea general podría decirse que cada porcentajede ventas realizadas se practica un porcentaje desubidade precios. Por ejemplo, cada 5 unidades vendidas se aplica a las 5 siguientes un 5% de incremento. Desde inicio de 2015 y debido al aumento en unidades vendidas se han practicado subidas de precios en algunas de nuestras promociones", señalan desde iKasa.

"Bancos y promotoras están subiendolos precios no tanto por el impulso de la demanda, sinoporqueestaban muy baratos. Además, desde 2014, la banca tiene todo el ladrillo provisionado, por lo que ahora no luchatantopor vender mucho sino por la rentabilidad de las operaciones. Su estrategia ya no es vender más, sino vender más rentable", explica Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores. En su opinión, "el mayor problema es que venimos de unasituación de indefinición total. No sabíamos cuánto valían realmente las casas".

Otro caso de aumentos de precios lo ha protagonizado la promotora Gestilar, que revisó al alza los precios de enlocalidad de Boadilla del Monte. El proyectoIslas Cíes,de 64 viviendas, se vendió al 100% en apenas un mes. En este caso y, ante la fuerte demanda,se revisaron los precios al alza un 4%, reconocen a El Confidencial desde la compañía, que está viviendo en primera persona esta fuerte recuperación de la demanda, no sin un importante componente especulativo, según reconocen los expertos.

En Valdebebas,uno de los puntos calientes del mercado,Gestilar inició en abrilla comercialización de Isla Alborán, una promoción de 73 viviendas libres, y apenasquedan siete unidades por vender. En este caso, la promotora descarta subir los precios.

"Tanto las promotoras como las entidades financieras suelen fijar unprecio con el que tienen controlado el riesgo. Es decir, que les permitevender y no perderdinero. Sin embargo, una vez que seha vendido el 20-30%,cuandose aseguran que ya no tienen ese riesgo,intentanrentabilizar la promoción, puesto que trabajan con márgenes muy ajustados, y suben los precios", apunta Carlos Smerdou. Y añade, "no olvidemos también que las entidades financieras no sólo no financian suelo, sino que tampoco financian la construcción hasta que la promotora tiene un nivel de preventas bastante elevado. Antes se pedía un 60-70% y ahora en torno al 50%. Por eso, no sería de extrañar quealgunas promotoras vendan más barato al principio hasta conseguir ese 50% y a partir de ahí, una vez que tienen la financiación, suban los precios".

En su opinión, "sabes si has puesto un buen precio si desde que comienza la venta de las viviendas hasta que están finalizadas has vendido todas las unidades. Si lo vendes todo muchoantes y muy rápido, seguramente has vendido barato. Por el contrario, si te queda muchostockuna vez finalizada la construcción de las casas, seguramente has vendido caro".

Promociones vendidas en un abrir y cerrar de ojos

La compra sobre plano ha resurgido con fuerza de sus cenizas al calor de la recuperación económica y ante la fuerte escasez de vivienda nueva en el mercado, que ha provocado la parálisis de la construcción de casas durante siete años.

En Pozuelo de Alarcón (Madrid), Residencial Europa, el proyectoresidencial de 96 viviendas de lujo promovido por Inmobiliaria Lualca y diseñado por el arquitecto Carlos Lamela, se vendió en una semana.Su ubicación privilegiada y unas características sin competencia en la zonapermitieronsu comercialización en tiempo récord.

Sin llegar a estos extremos, lo cierto es que la venta sobre plano en aquellos puntos de la geografía madrileña donde lleva años sin levantarse una promoción, promociones a precios ajustados y competitivos se han convertido en diana de cientos de compradores y especuladores.En Alcalá de Henares, en la calle Miguel de Unamuno, Hi Real Estateha vendido prácticamente al 100% yen tiempo récord una promoción de 87viviendas.También en esta localidad madrileña Solviaha puesto a la venta la segunda fase de Residencial Alcalá, de 75 casas. La primera fasese vendió al 100%entre julio y septiembre del año pasado y la ejecución de obras está prácticamente terminada.

"Lasubida de precios será como una mancha de aceite que está empezando en el centro de Madrid y se va a ir extendiendo. Sin embargo, dado quelas estadísticas oficiales no reflejan las ventas sobre plano, esos avances no los veremos hasta dentro de dos años", concluye Smerdou.