Valdebebas rompe el mercado inmobiliario del norte de Madrid: 2.800€ el metro cuadrado

Han sido casi diez años de larga espera y trámites administrativos, pero el que será el mayor desarrollo urbanístico del norte de Madrid ha echado a andar: Valdebebas. Un proyecto que pretende plantar cara a los últimos desarrollos urbanísticos -Sanchinarro, Las Tablas y Montecarmelo- en cuanto a concepto -no pretende ser una ciudad dormitorio- y en cuanto a precio: 2.800 euros el metro cuadrado de media.

Más de 500 millones de euros de inversión, 1.150 hectáreas y 12.500 viviendas proyectadas, casi la mitad protegidas, son algunas de las cifras de este proyecto que ha comenzado a cobrar forma. 

Desde hace varias semanas, las grúas trabajan a pleno rendimiento en varias parcelas. Las obras ya han comenzado en 10 de las 74 promociones que contempla el proyecto y antes de que finalice el año, otras 10 tendrán todas las licencias necesarias para iniciar su construcción. 

“Si todo marcha según lo previsto, dentro de 18 meses, en el verano de 2013 o a más tardar para las navidades de ese año, más de 1.000 viviendas estarán listas para entrar a vivir”, explica a El Confidencial David Martínez, director gerente de la Junta de Compensación de Valdebebas y piedra angular del proyecto desde sus inicios.

Gran conocedor del mercado inmobiliario nacional, y especialmente del madrileño, señala que, de las 12.500 viviendas contempladas en el proyecto -para cuya construcción se destinarán 1.700 millones, coste del suelo no incluido-, se han firmado ya 4.000 ventas sobre plano. “Hay quien me tildará de mentiroso. Pero es una realidad. Si en el contexto económico actual en el que nos encontramos, ya hay 4.000 familias que quieren venir a vivir aquí, por algo será”, señala.

“Muestra del interés que está generando el proyecto son las más de 14.000 personas que se acercaron hasta el desarrollo hace varios domingos. Decidimos celebrar una jornada de puertas abiertas y nos vimos desbordados”.

Para el primer trimestre de 2012 se espera que arranquen otras 30 promociones, aunque David Martínez calcula que hasta dentro de quince o veinte años, Valdebebas no estará funcionando a pleno rendimiento. “Ten en cuenta que estamos ante un proyecto que contempla la creación de una nueva ciudad en Madrid con un movimiento de más de 100.000 personas”.

Pisos a 2.800 euros el metro cuadrado

Valdebebas plantará cara a los desarrollos de la última década en el norte de Madrid. “Es un proyecto totalmente diferente a los que se hicieron en la década de los 90.Tiene alma, a diferencia de algunos desarrollos del norte de Madrid donde ni siquiera te puedes tomar una caña porque no hay espacios comerciales”, apunta en alusión a Sanchinarro, Las Tablas o Montecarmelo.

"Aquí se han generado espacios para dormir y durante el día no tienen vida. Con Valdebebas hemos aprendido de los errores del pasado", añade. Se trata de un desarrollo compacto que mezcla usos: VPO, vivienda libre, comercio de proximidad y un gran centro comercial, equipamiento municipal, un millón de metros cuadrados de oficinas, la ampliación del IFEMA... "todos los elementos que tejen la vida urbana".

Para David Martínez, uno de los principales atractivos de Valdebebas radica en el precio del metro cuadrado de las promociones. “Se está vendiendo sobre plano a una media de 2.800 metros cuadrados la vivienda libre mientras que la VPO se sitúa en torno a los 180.000 euros. En Sanchinarro, los precios están en torno a los 4.000 euros”.

Según datos recientes de Foro Consultores, en Sanchinarro o Las Tablas, dos de los desarrollos más cercanos a Valdebebas, el precio de las nuevas promociones, de las viviendas llave en mano, ya construidas, se encuentra, de media, en 3.808 y 3.632 euros el metro cuadrado. 

A nivel más general, en los distritos de Hortaleza –donde se ubica el nuevo desarrollo- Chamartín y Fuencarral-El Pardo –donde se ubican Sanchinarro y Las Tablas-, los precios del metro cuadrado de las promociones nuevas se sitúan en 4.174, 6.613 y 4.167 euros, respectivamente. En el caso de la segunda mano, según idealista.com, estos precios están en 3.613, 4.730 y 3.491 euros.

¿Qué explica estas diferencias de precios? 

“En Madrid hay demanda de vivienda, el problema es que ni promotores ni bancos pueden bajar más los precios. Si lo hicieran tendrían que asumir pérdidas y o no están dispuestos o no pueden soportarlo. Además, muchos particulares que no pueden pagar su hipoteca tampoco están dispuestos a vender por debajo del precio que compraron. En este país nos cuesta mucho asumir esas pérdidas".

Para David Martínez, con la crisis inmobiliaria se está produciendo un cambio de modelo. "Vamos a volver a comprar sobre plano. Aquí en el norte de Madrid, no hay stock de vivienda, el suelo está agotado y la gente ha vuelto a comprar sobre plano. Con una ventaja", apunta, "el comprador está haciendo ahora una aportación inicial pequeña y tiene dos o tres años para vender su casa antes de escriturar la nueva. Sin la necesidad de vender urgentemente que, en un entorno como el actual, no es fácil"

Y aclara que "no es el mismo modelo el de una vivienda sobre plano que se pone en marcha con la demanda cubierta, que el de la vivienda acabada. Y qué está sucediendo: que hay muchas promociones acabadas que o bien las tiene el promotor, o bien las tiene el banco a precios superiores al del mercado actualmente y que no bajan de precio porque esto significaría asumir pérdidas y a lo mejor no puede asumirlas. De ahí que bajen los precios como nos gustaría". 

¿Quién está comprando en Valdebebas? 

Los futuros habitantes serán jóvenes y familias que buscan viviendas de mayor tamaño. “Siempre que arranca un nuevo desarrollo y hay vivienda protegida hay muchos jóvenes interesados. En el caso de Valdebebas, también hay gente más mayor que busca una vivienda más grande, con mayores prestaciones y a un precio más atractivo que en otras zonas". 

En pleno boom inmobiliario, según reconocen David Martínez y otros expertos, dejaron de construirse en Madrid viviendas de gran tamaño. "Los precios eran tan elevados que la gente sólo podía permitirse comprar pisos pequeños".

En Valdebebas, la mayoría de las viviendas son grandes, de tres y cuatro dormitorios e "incluso hay algunas de cinco de hasta 300 metros cuadrados a precios que hace unos años eran impensables. Hay muchas personas que han visto en este desarrollo una oportunidad y que están dispuestas a moverse de su vivienda para irse a otra más barata y con más prestaciones".  

De momento, son ya 4.000 familias. El tiempo y la crisis marcarán el paso.