Te van a echar a las 10 de la mañana del Airbnb... y dice mucho de la gran crisis de la compañía

Si alguien quisiese hacer con Airbnb algo parecido a lo que Elon Musk hizo con Twitter —sacar la compañía de la bolsa y convertirla en un cortijo privado—, tendría que pagar a día de hoy 75.000 millones de dólares. 75.000 millones de ramas que impiden ver lo que está pasando en el bosque, porque esta cifra astronómica dificulta mucho percibir el tamaño de la crisis que atraviesa la conocida plataforma de alquiler turístico.

Una empresa que está desde hace años en el punto de mira de la industria hotelera, pero también de las autoridades de medio mundo por el efecto que tiene, según sus detractores, en el mercado de la vivienda de cientos de ciudades.

No se trata de una simple pájara. Las horas bajas parecen tan profundas que hasta el fundador y CEO de la compañía, Brian Chesky, ha salido a la palestra y, entre otras muchas cosas, ha reconocido que el modelo "está roto" y ha anunciado que se avecinan cambios. Mientras tanto, se acumulan informes y análisis de cómo el estallido de la burbuja se está dejando notar entre los que decidieron apostar su dinero a esto del alquiler vacacional.

En paralelo, también se acumulan las reclamaciones de los usuarios que ven cómo la plataforma ha perdido ese espíritu original de alternativa barata y cuqui a los hoteles. No es raro encontrarse con algún usuario quejándose porque le han puesto de patitas en la calle a las 10 de la mañana o porque, además de tener que pagar la tasa de limpieza, el anfitrión les ha dicho que limpien los platos y den una pasada a la cocina.

Nueva York 'achicharra' a Airbnb

Aunque esta situación es algo que se ha ido cocinando poco a poco, hay un hecho que ha mostrado que el negocio estaba empezando a dar claros signos de achicharramiento y que ha tensado las costuras de la plataforma hasta límites insospechados: la nueva regulación que las autoridades de Nueva York activaron a principios de septiembre. La decisión ha supuesto un golpe letal al alquiler vacacional en la ciudad, el lugar donde más alojamientos ofrecía Airbnb, cerca de 40.000, según datos de AirDNA.

Las nuevas normas exigen una licencia, prohíben el alquiler de un inmueble (salvo algunas excepciones autorizadas) en periodos menores a 30 días y, en caso de que el arrendamiento sea inferior, el anfitrión debe estar presente durante la estancia. Esta presencialidad es lo que diferencia esta normativa de otras que se han puesto en marcha en otros lugares del mundo, como Barcelona o más recientemente Roma.

Este movimiento, que durante años se intentó frenar en los juzgados, ha afectado a un variado listado de personas y empresas. Entre ellos, los fondos de inversión, a los que se acusaba de no tener respeto a la normativa de vivienda, que impedía usos turísticos para zonas residenciales. Pero también ha afectado a pequeños tenedores, que están buscando que el Gobierno local apruebe una excepción a la norma que les obliga a convertirse en una suerte de bed & breakfast.

Los efectos de las primeras semanas han sido contundentes. Miles de anuncios, una enorme mayoría, se han esfumado de la web. Pero no todos han ido a parar donde pretendían las autoridades, sino que se ha generado un mercado negro, donde estos pisos se anuncian en redes sociales para tratar de seguir ganando dinero para apartamentos que, en el caso de los particulares, muchas veces no han ni terminado de pagar.

"Mucha gente ha comprado casas para montar Airbnb, de la misma manera que muchas grandes empresas se han metido a montarlos. Su destino va de la mano con la evolución del mercado inmobiliario, en lo que se refiere a regulaciones, pero también a otros detalles como los tipos de interés o la demanda", explica a El Confidencial Fernando García Monleón, experto inmobiliario y director del MBA de ESIC School, quien señala que no sería de extrañar que un importante volumen de esos apartamentos de Nueva York acabase vendiéndose para afrontar la imposibilidad de generar ingresos, si no cambia nada.

Cómo se formó la burbuja Airbnb

En este caso, ha sido la regulación la que ha provocado este escenario, pero el estallido de lo que García Monleón llama la "burbuja de Airbnb" llega en ocasiones por otras razones. En ciudades como Austin y Phoenix, la sobreoferta de apartamentos turísticos ha hecho que las ganancias medias de los propietarios hayan caído cerca del 50%. El pasado verano se hizo bastante viral un análisis de Nick Gerly, fundador de Reventure Consulting, en el que analizaba las caídas en estas y otras ciudades.

"Cuidado con una ola de ventas forzadas a finales de este año en las áreas más afectadas por el colapso de los ingresos", aventuró Gerli en un hilo publicado en su cuenta de Twitter. Además, auguró que esta crisis podía tener efectos en el mercado de la vivienda particular. Este analista dijo que, según datos de AllTheRooms, había un millón de alquileres de Airbnb o VRBO, un servicio similar, en Estados Unidos.

"En comparación, solo hay 570.000 casas en venta. Todo esto desembocaría en una enorme caída en el precio de la vivienda, si propietarios de Airbnb en apuros deciden vender". Airbnb matizó este análisis y aseguró que los datos de las caídas de ingresos no eran tan alarmantes como arrojaban estas predicciones.

La tranquilidad expresada el pasado verano choca frontalmente con las sinceras manifestaciones de Chesky, que, además de reconocer que el modelo está roto, pidió encarecidamente a los anfitriones que bajaran los precios de los alquileres. Anunció la puesta en marcha de herramientas para comparar tarifas con otros apartamentos vacacionales, pero también con los hoteles.

"El problema no es que el modelo de Airbnb no sea viable, es que lo ha cambiado por uno que es completamente diferente a lo que nació", comenta a este respecto García Monleón, que tiene experiencia también en plataformas de alquiler vacacional y conoce de primera mano esta realidad. Este experto subraya que la compañía empezó en 2008 su andadura con la etiqueta de economía colaborativa y como facilitadora de la economía informal.

"La idea con la que surgió era ayudar a las finanzas personales o familiares, en un contexto de crisis, alquilando una habitación que te sobraba o una segunda residencia. De la misma manera que en Wallapop no había profesionales cuando se lanzó, aquí tampoco", explica. "Venía a cubrir un nicho que no existía, el del alojamiento muy, muy barato".

La gran transformación comienza cuando la startup empieza a levantar rondas de inversión y eso le exige mirar hacia arriba, generar más expectativas y ser un negocio más grande. "La economía colaborativa, sencillamente, no da para cumplir esas esperanzas", resume José Mansilla, antropólogo urbano, profesor de la Universidad de Barcelona y autor de varios estudios y ensayos en los que aborda, entre otras cosas, el efecto del turismo en las ciudades.

En ese momento empieza a girar la rueda de lo que se podría bautizar como la profesionalización de Airbnb. Hay gente que ve la posibilidad de invertir en un piso de estas características. "Esto no solo son los particulares, son los fondos de inversión, que ven la oportunidad de hacer negocio y entran con mucha fuerza", recuerda Mansilla. Para cerciorarse de esto, basta un ejemplo: solo hace falta echar un vistazo a cómo los grandes tenedores han ido ganando enteros e importancia entre los anfitriones de la plataforma en Madrid o Barcelona.

"Ellos lo han propiciado y han atacado zonas grises de la legislación que estaban sin regular en ese momento". El antropólogo urbano recuerda que los riesgos de esto se empezaron a percibir hace mucho tiempo. "Me sorprende la atención que hay en torno a Nueva York, cuando en Barcelona, durante el primer mandato de Trias hace casi 10 años, se impusieron medidas de control porque ya había visto en lo que podía derivar".

La alerta de las autoridades se empieza a activar cuando se percatan, especialmente en las grandes ciudades, de que esta advenediza industria turística está dificultando el acceso a la vivienda de una parte de sus ciudadanos. "Es innegable que las inversiones agresivas han inflado artificialmente el precio de los inmuebles", dice a este respecto García Monleón, quien recuerda una vez más que el devenir del mercado inmobiliario y el de Airbnb "van unidos estrechamente".

"El primer gran reto fue la reinvención del servicio. Llega un momento en que la plataforma entra en una fase de madurez, de hacer más profesionalmente las cosas, para atraer a más viajeros y aumentar su negocio. Eso obliga a incrementar los precios para mantener los márgenes", añade el docente de ESIC School, que recuerda que luego llegaría el mayor coste de adquisición de las viviendas, los tipos de interés o la inflación. "Todo ha tenido que ver".

Los efectos de la profesionalización

En esta situación, los costes de pasar una noche en un Airbnb se empiezan a aproximar en muchos casos a los de los hoteles. "El principal problema es que una vivienda turística no tiene ni las escalas ni la eficiencia económica de un hotel. Si se pretende dar un servicio parecido, la infraestructura va a salir muchísimo más cara y tiene que rentabilizar al máximo cada estancia y aumentar la rotación", apunta García Monleón, que indica que todo esto acaba desembocando en que los huéspedes de la plataforma se encuentren con que la hora del check-out es a las 10 o con que tienen que hacer un mantenimiento del piso a pesar de haber pagado una tasa de limpieza. "Son cosas que un hotel de ciertas dimensiones se puede permitir".

Aunque Monleón cree que todavía se pueden encontrar algunos anfitriones que hacen "las cosas a la vieja usanza", augura que se aproxima una corrección de este ecosistema turístico. El propio Chesky reconoció que su intención es abrirse a comercializar muchas más experiencias y al alquiler de largo plazo. El experto cree que puede ser una buena salida, ya que permitiría a la compañía tener unos flujos de caja más claros y reducir costes fijos, porque no tienes que estar limpiando constantemente. "Ahora bien, es menos rentable. Eso también tiene su parte positiva. Si Airbnb se convierte en algo menos atractivo, los fondos de inversión no van a poder pagar por los pisos lo que pagaban antes, con lo cual esto ayudaría a que se desinflen los precios, que es precisamente lo que les ha puesto en el disparadero".