Fuego contra la 'nueva' Sareb y las ambiciones del Santander

Cambiar todo para que nada cambie. Esta máxima gatopardista persigue a Jaime Echegoyen y Javier García del Río, presidente y consejero delegado de la nueva Sareb respectivamente, después de la presentación formal, la semana pasada, de la nueva hoja de ruta diseñada para el viejo 'banco malo', casi 10 años después de su fundación (2012). ¿Qué hay detrás de todo este ruido?

En teoría, la evolución del modelo original basado en la relación de exclusividad con cuatro grandes proveedores, los famosos ‘servicers’, y el desarrollo de otro abierto a especialistas (préstamos, suelo, promoción, comercialización…). En la práctica, uno de los grandes contratos bajo esta modalidad ha enervado a gran parte del sector, grandes y pequeños, antes siquiera del desenlace.

El Proyecto Neo es una declaración de intenciones de la nueva Sareb y, a la vez, el primer incendio. El concurso organizado para subcontratar la gestión de una importante cartera de suelo terminó hace días con cuatro firmas en el 'round' final: LandCo (Santander), Aliseda (Blackstone), Servihabitat (Lone Star) y Altamira (doValue). Pocas caras nuevas, casi los mismos de siempre.

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Pese al espíritu de cambio, las condiciones del concurso han provocado que solo sean ‘servicers’ (salvo la excepción de CBRE) quienes se disputen el nuevo contrato. No ha pasado el corte ningún especialista, y otros potenciales como JLL, que vendió su división de gestión inmobiliaria, hace tiempo que renunciaron a trabajar con Sareb dadas las rigideces de su modelo.

Esta mutación en la hoja de ruta de Sareb viene sustanciándose poco a poco en el tiempo. El reciente final del contrato de Haya, tras cinco años, dio pie a los primeros retoques, pues aunque el ‘servicer’ de Cerberus renovó, la gestión para la resolución de concursos se otorgó a Lexer y el mantenimiento de activos fue para un grupo de empresas comandado por Ferroser.

Las condiciones del concurso han provocado que solo sean ‘servicers’ (salvo la excepción de CBRE) quienes se disputen el nuevo contrato

El final de los contratos con los ‘servicers’ está sirviendo para acelerar esa transformación, pero no es la única vía. No en vano, el equipo de Echegoyen ha sellado acuerdos con especialistas como Azora (Tempore) o Aelca (Árqura) para la gestión de alquileres o promoción, respectivamente. Sin embargo, ni los pasos dados ni las expectativas generadas suceden al gusto de todos.

Por si esta situación no hubiera caldeado suficiente el ambiente, la disputa final entre LandCo y Servihabitat ha avivado la controversia. La presencia de la promotora del Santander, creada en 2019 con una bolsa de suelo de 400.000 metros cuadrados, ha extendido dudas al propio proceso por la potencial colusión de intereses, con el banco rojo sentado a ambos lados de la mesa.

La gobernanza de Sareb (54% privado, 46% público) gira en torno a un consejo de administración de 14 sillones, incluidos el presidente y el consejero delegado. Hay cinco vocales independientes, uno de CaixaBank y de Banco Sabadell, tres del FROB (varios ‘exbotines’) y otros dos capos del Santander, entre ellos, Javier García Carranza, presente en la creación de LandCo.

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Esta situación ha puesto en alerta al sector para el siguiente concurso, Proyecto Darwin, cuyas ofertas se presentan esta semana. Como en el anterior, las condiciones para participar en la promoción y comercialización de 5.600 viviendas (300 millones de euros), ampliables en otras 4.000 (270 millones más), son inasumibles para varios especialistas invitados a participar.

Esto no ha impedido que diferentes ‘servicers’ interesados también en este gran contrato hayan negociado ya con proveedores especializados en ejecución de obras y venta para subcontratar sus servicios en caso de adjudicarse el proyecto. La posibilidad de que los interlocutores con Sareb sigan siendo los mismos, pese al cambio de modelo, ha irritado al resto del sector.

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La evolución parecía obligada ante el paso del ‘banco malo’ original (créditos fallidos) a un gran contenedor inmobiliario (suelos y promociones). Sareb ya no es la misma que arrancó, casi todo su perímetro eran préstamos (ha pasado del 78% al 56%), ni los ‘servicers’ son como empezaron, meras escisiones de los bancos (casi todos son ya propiedad de fondos de inversión).

Ahora que el mercado inmobiliario no pasa solo por los principales bancos, las opciones de gestión de Sareb van diferenciándose de su origen, cuando mandaban los jugosos contratos de Altamira (Santander), Servihabitat (Caixa), Solvia (Sabadell) y Haya (Bankia). Aun así, este gran contrato levanta ampollas… y eso que ya no preside Belén Romana, consejera de cabecera de Ana Botín.