Si eres extranjero y quieres comprar casa en España, ¿qué opciones de hipoteca tienes?

Los extranjeros se han convertido en un pilar fundamental del mercado residencial español, especialmente en los mercados de costa. Sus compraventas suponen el 20% de las transacciones total, representando en algunos mercados hasta el 40%. Sucede en Alicante, Baleares, Málaga...

En 2022, según los últimos datos anuales disponibles, los extranjeros compraron 90.000 viviendas en nuestro país, un 46% más que en 2021, mientras que el número de hipotecas contratadas por extranjeros también aumentó y alcanzó las 30.000 en 2022, de modo que uno de cada tres compradores extranjeros contrató una hipoteca en España el año pasado, según CaixaBank a partir de datos del Colegio de Registradores.

La oferta de hipotecas para no residentes es reducida y las condiciones son menos favorables

A raíz de la pandemia, la cifra de compradores extranjeros ha crecido exponencialmente. Ya sea por el buen clima o por motivos de teletrabajo, lo cierto es que España está en el foco de los compradores internacionales que, aunque eligen nuestro país para su jubilación o por motivos de trabajo, no siempre 'residen oficialmente' en España, es decir, no pagan impuestos aquí, sino en sus países de origen.

Son los denominados 'no residentes', un perfil de cliente, en muchas ocasiones con un elevado poder adquisitivo, que va en aumento pero para quienes la oferta hipotecaria de la banca es más reducida y con condiciones menos favorables que para los residentes.

Poca oferta y más cara

¿Por qué? Por varios motivos. Por un lado, como explica CaixaBank, los extranjeros residentes suelen comprar viviendas y contratar hipotecas por un importe similar al de los españoles, mientras que los extranjeros no residentes suelen decantarse por viviendas más caras y, en consecuencia, el importe hipotecario promedio de los extranjeros es más elevado, aunque existen diferencias notables según la nacionalidad y las comunidades autónomas.

Por lo tanto, el banco asume un mayor riesgo con el no residente, no solo por el mayor importe prestado sino porque, en caso de impago, le costará más embargar su salario o sus cuentas, de tal manera que para compensar ese mayor riesgo, aplica unas condiciones menos ventajosas que a los residentes.

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"Las condiciones suelen ser bastante menos favorables que las de una hipoteca para residentes: en general, una hipoteca para no residentes es, a ojos de una entidad, un producto de mucho más riesgo, sobre todo si el solicitante vive fuera de la Unión Europea. En ese caso, y en caso de impago, la entidad únicamente podrá quedarse con la garantía del préstamo (la vivienda), pero será muy complicado que pueda reclamar el resto de la deuda. Por ello, el interés de este tipo de préstamos suele ser muy elevado. En el caso del Santander, por ejemplo, hablamos de un tipo fijo bonificado del 4,85% para no residentes, frente al 2,80% para residentes, un el plazo de amortización, más corto -en el entorno de los 20 años-, mientras que el porcentaje que financian, es inferior al 80%, ya que se quedan en el 60-70%", explica a El Confidencial Estefanía González, portavoz de Kelisto.es.

"La mayoría de los bancos suele tener alguna oferta para no residentes o, como mínimo, está dispuesta a analizar su perfil para hacer una oferta personalizada, sobre todo si se trata de un buen cliente: es decir, no residente en España, procedente de algún país de la Unión Europea, con ingresos y patrimonio en euros y que busque una segunda residencia por un precio elevado", añade González.

"Ahora bien", prosigue, "son muy pocos los que ofrecen información estándar en sus páginas web. De hecho, a día de hoy, los únicos que lo hacen son Banco Santander y Bankinter, aunque sabemos que entidades como BBVA, Caixabank, Banco Sabadell tiene ofertas específicas para esta finalidad".

¿En qué moneda reciben sus ingresos?

La financiación que ofrecen las entidades bancarias para el segmento de no residentes, ya sean nacionales o extranjeros, que tienen su residencia fiscal fuera de nuestras fronteras, va a depender fundamentalmente de si los ingresos o la principal fuente de intereses del solicitante son en moneda euro o en otra divisa y si el destino de la compra se realiza para inversión o residencia habitual.

Según Santiago Cruz, consejero delegado de Ibercredit, la financiación de las entidades bancarias para la adquisición de inmuebles a los no residentes ha estado ligada exclusivamente hasta hace poco tiempo a la compra de residencia vacacional o para inversión, pero actualmente se ha podido observar que han surgido dos fenómenos que han hecho que la demanda de hipotecas de este tipo de colectivo aumente:

1.- "En esta etapa post pandemia se ha implantado en las grandes empresas, no solo la posibilidad del teletrabajo para una mayor conciliación de la vida familiar y laboral, sino que se ha extendido a poder desempeñarlo incluso en otros países y España ha sido el objetivo de muchos ciudadanos europeos, generalmente con alta cualificación laboral. Por tanto, se trata de la adquisición de vivienda habitual en España por parte de no residentes fiscales, que mantienen sus obligaciones tributarias en su país de origen", explica este experto.

La financiación depende de si los ingresos son en moneda euro o en otra divisa y si el destino de la compra es inversión o residencia habitual

2.- "La obtención de la Golden Visa, que permite residir y trabajar a ciudadanos extranjeros de fuera de la UE realizando una inversión de al menos 500.000 euros en la compra de inmuebles es compatible con la obtención de un préstamo hipotecario por parte de las entidades bancarias si el inmueble a adquirir tiene una valoración mayor a la inversión mínima exigida. Es decir, se puede financiar el exceso de esta cantidad y hasta un máximo del 50/60% del valor del inmueble", añade.

La tipología de las hipotecas pueden ser variables, mixtas o fijas, igual que para residentes. La principal diferencia se encuentra en los productos que bonifican la hipoteca, que generalmente son menos en estas hipotecas, por la imposibilidad, por ejemplo, de contratar un seguro de vida si la residencia va a ser fuera de España.

Por otro lado, dependiendo del país de residencia, es más probable que un banco financie o no financie. Muchas entidades no conceden hipotecas a personas que viven en países con problemas económicos, con una moneda volátil o con conflictos bélicos en marcha, por el riesgo que eso les supone.

Ingresos en moneda euro

El mayor porcentaje de compra (LTC) para no residentes se sitúa en el 80% salvo que ya exista un arraigo vía parentesco o se tenga otras propiedades en España. En ese caso, se puede incrementar este porcentaje. Eso sí, siempre que los solicitantes perciban sus ingresos en euros, tributen en un país de la eurozona y adquieran su vivienda habitual en España.

"En esta etapa post covid se ha implantado en las grandes empresas, no solo la posibilidad del teletrabajo para una mayor conciliación de la vida familiar y laboral, sino que se ha extendido a poder desempeñarlo incluso en otros países y España ha sido el objetivo de muchos ciudadanos europeos, generalmente con alta cualificación laboral", recuerda Santiago Cruz.

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En estos casos, según este experto, "la tributación se sigue manteniendo en el país de origen". Respecto a la hipoteca, suele contar con un plazo de amortización máximo de 30 años. Si el destino no es la adquisición de vivienda habitual, sino vacacional o para inversión, el LTC se situaría en torno al 60%, mientras que el plazo amortización máximo es de 25 años.

Ingresos en otra divisa

Santiago Cruz recuerda cómo "el artículo 20 de la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) regula las denominadas 'hipotecas en moneda extranjera' (para solicitantes que reciban en otra divisa diferente al euro sus ingresos) y establece una serie de derechos para el prestatario –derecho de conversión y de información periódica- que tiene como consecuencia que solo una minoría de las entidades bancarias comercialice este producto".

Según el experto de Ibercredit, "el espíritu de la norma es la limitación del riesgo en el tipo de cambio para el prestatario otorgándole la posibilidad de convertir la deuda a su divisa en cualquier momento a su contravalor en euros y eliminar cualquier fluctuación futura del tipo de cambio".

La principal consecuencia de esto es la reducción en el importe de financiación que otorgan las entidades, entre el 50% y el 60% del LTC , además de solo aceptar determinadas divisas, "que, de forma general, serían el dólar americano, dólar canadiense, libra esterlina, franco suizo y las diferentes coronas de los países escandinavos y un plazo de amortización de 20-25 años", según Santiago Cruz.

¿Y si es una divisa diferente a las anteriores?

Cuando el solicitante no residente obtiene sus ingresos o tiene sus activos en una divisa no euro diferente a las enumeradas anteriormente, las entidades bancarias pueden financiar también la compra, pero en este caso a través de una persona jurídica, que sería una sociedad patrimonial que constituirían los solicitantes para la adquisición del inmueble.

Según Santiago Curz, "esta fórmula permite la financiación de hasta el 50% del valor de compra y hasta 15 años de plazo de amortización, eludiendo de esta forma la aplicación del artículo 20 de la Ley/2019, al no considerarse consumidor el solicitante. No obstante, para la concesión, y de forma general, es necesario que las personas que constituyen la sociedad patrimonial avalen la operación personalmente y se incluya como garantía adicional en la escritura de préstamo la pignoración de las rentas presentes y futuras obtenidas por el arrendamiento del inmueble, si fuera el caso, con la obligación de incluir el número de cuenta donde se carga la hipoteca en el contrato. En cuanto a esta última garantía, en la práctica solo la aplica la entidad si hay demora en el pago del préstamo".

En opinión de este experto, "este tipo de financiación a través de una persona jurídica es bastante común para la obtención de la golden visa por parte de ciudadanos de países de Sudamérica y Centroamérica con grandes patrimonios, cuya divisa nacional no es aceptada por las entidades para solicitar un hipoteca en moneda extranjera, aunque mantiene el resto de beneficios de la LCCI (Ley Hipotecaria) como la asunción de los gastos de la escritura de préstamo por parte de la entidad bancaria, el asesoramiento notarial gratuito previo al contrato de préstamo, el periodo de reflexión irrenunciable de al menos 10 días desde la firma de la documentación precontractual, la limitación del tipo de interés de demora, vencimiento anticipado y ausencia de comisiones por amortización o cancelación si no hay pérdida financiera para la entidad".

¿Qué documentación es necesaria?

1.- NIE fiscal, que se obtiene en las Oficinas de Extranjería, Comisiarías de Policía u Oficinas Consulares en el país de origen del solicitante.

2.- Pasaporte.

3.- Credit Report o informe de solvencia emitido en el país de origen. En cada país es se gestiona por compañías diferentes siendo las más comunes Equifax, Experian, o Transunion.

4.- Última declaración de impuestos.

5.- Tres últimas nóminas.

6.- Extractos bancarios donde se demuestre la aportación de fondos propios que se realizará a la operación.

7.- Últimos recibos de préstamos del solicitante que tenga con entidades donde reside.