La industrialización lleva a inmobiliarias y bancos a buscar alternativas al préstamo promotor

Dos sectores en plena transformación. Así podría definirse el momento que viven bancos e inmobiliarias, un fructífero matrimonio durante décadas que, ahora, se enfrenta a todo un cambio de modelo. Más allá de las restricciones de financiación, las relaciones entre ambos se están viendo seriamente condicionadas por el reto de la industrialización, un destino obligado para las promotoras ante la falta de mano de obra y el encarecimiento de la misma.

Dos datos ayudan a hacerse una idea de la dimensión del cambio. En 2007, en pleno pico de la burbuja, unos 3,2 millones de personas trabajaban en la construcción; ahora ronda los 1,3 millones. Por contra, actualmente, la construcción industrializada apenas representa el 1% del total y se espera que llegue al 50% de sus principales comparables europeos en un horizonte mínimo de 15 años.

El principal problema que se está encontrando el sector para abordar este cambio es la financiación, según explicó ayer David Martínez, consejero delegado de Aedas, una de las mayores promotoras de España, en el marco de la feria de la construcción Rebuild, que preside. El principal problema está en que el préstamo promotor no cubre todas las necesidades de este nuevo modelo.

Según confirman desde una entidad financiera, el gran escollo está en que el tasador no incluye los productos que no están en la parcela y, por tanto, no pueden ser cubiertos por el préstamo promotor. Por ejemplo, si en una obra de 50 apartamentos se contrata con un proveedor la fabricación industrializada de todos los baños, el proveedor los construye y guarda en su planta, hasta el día en que los lleva a la obra y los pone. Hasta ese momento, no se puede cubrir con el préstamo promotor.

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Por normativa, el banco necesita garantías de que los baños, láminas o cualquier otro elemento de las futuras viviendas estarán en la obra el día marcado, algo imposible. La alternativa es que el proveedor fabrique estos pedidos sin anticipos, pero algunas empresas son muy pequeñas, o no están suficientemente capitalizadas como para abordar todo el pedido sin ir recibiendo dinero por adelantado.

El problema de estos adelantos, equivalentes al clásico certificado de obra, es que si el fabricante de baños fuera a concurso a mitad producción, todo lo producido hasta ese momento que estuviera en su planta iría a la masa concursal. Para intentar resolver este problema, bancos y promotoras están negociando alternativas e, incluso, estudiando otros modelos como el préstamo hipotecario del derecho naval.

En algunos casos se está optando por que el proveedor pida un aval bancario que cubra a la entidad que concede el préstamo promotor ante un posible incumplimiento. También se está planteando llegar a acuerdos con aseguradoras e, incluso, tratar de implicar al Gobierno en este problema, para que faculte fórmulas que permitan superar el escollo de la tasación.

En una obra tradicional, donde todo se fabrica en la parcela, si ese mismo promotor quebrara, todo lo que hubiera ido fabricando estaría en la obra. El principal quebradero sería encontrar otra empresa que retomara el trabajo. Esto habilita a las inmobiliarias a ir pagando poco a poco los trabajos, con cada certificado de obra, la garantía que necesita el banco.

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El madrileño plan VIVE de alquiler asequible es un claro ejemplo del salto de dimensión que está viviendo la construcción industrializada, gracias a las 1.700 viviendas que la promotora Culmia y la constructora Avintia han levantado bajo este modelo, esfuerzo que ha supuesto a la compañía del fondo Oaktree una inversión de 200 millones de euros. También la celebración de la feria Rebuild que está teniendo lugar esta semana en Madrid ha puesto de relieve la creciente importancia de este modelo, al contar con un 30% más de superficie, 24.000 inscritos, 587 expositores y más de 620 panelistas.

"Nos enfrentamos a un nuevo reto, tras miles de años construyendo de una forma, ahora la tenemos que cambiar, y eso significa industrializar”, señaló en el marco de la feria Oriol Forner, director negocio y producto promotor en CaixaBank. “En la financiación, nos enfrentamos a dos problemas: la falta de dinero para montar las fábricas, que son grandes factorías, y dar crédito a los procesos de construcción. Si no encontramos solución no va a ser escalable. Necesitamos cambios legales que permitan la financiación fuera de obra”, añadió.

Para paliar este vacío, la tasadora Gloval está trabajando en “la figura del project monitoring para que garanticen la financiación de proyectos de construcción industrializada. A favor de este modelo tenemos que son proyectos con muy pocas modificaciones, y en la construcción tradicional lo normal es encontrarnos sorpresas. Aquí, el proyecto es el que es a la hora de certificar el proceso, pero la cuestión es cómo certificas ese proceso. Por eso es importante que haya empresas con pulmón, un sector industrial fuerte”, adelantó el consejero delegado de Gloval, Roberto Rey.

Aedas invertirá 250M anuales en coinversión

El cambio de modelo de la financiación de las promotoras, por las mayores restricciones de la banca y el fin del ciclo de los fondos que entraron tras el estallido de la burbuja, está dejando paso a una creciente apuesta de todos los jugadores del sector por la coinversión o creación de vehículos conjuntos con inversores, que aportan el dinero y toman el 80%-90% de la sociedad, y promotoras, que se quedan como socio minoritario y gestoras de cada obra. Aedas llegó el mes pasado a un acuerdo con King Street para invertir 270 millones y ultima otro con un 'family office' cifrado en 20 millones de euros. Dos movimientos que son la punta del iceberg, ya que según explicó ayer Martínez en el marco de Rebuild, la compañía que dirige está en disposición de coinvertir con terceros entre 200 y 250 millones al año.