En España hay más de 50.000 casas nuevas a la venta, ¿dónde están y quién las vende?

En España existen actualmente más de 650 promociones en marcha. Todas ellas suman más de 50.000 viviendas de obra nueva, el producto más deseado por parte de la demanda y, al mismo tiempo, en más escaso. ¿Muchas?, ¿pocas?

Para que nos hagamos una idea, en 2023 se vendieron en todo el territorio nacional más de 100.000 viviendas de nueva construcción, el doble de unidades actualmente a la venta, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Una cifra, esta última, que está más en línea con las 120.0000 viviendas nuevas que, según la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña), necesita el mercado cada año y hasta 2030 para cubrir la demanda existente.

Como sucede desde que estalló la crisis de 2008 y la posterior recuperación del mercado a partir de 2014, la actividad inmobiliaria —promoción, ventas, precios...— es muy heterogénea. Sin embargo, hay varios puntos calientes dentro de la actividad promotora. Málaga, Barcelona, Madrid y Sevilla concentran buena parte de las viviendas actualmente a la venta, con 360 promociones en marcha —más de la mitad del total— y unas 20.500 viviendas -algo menos de la mitad-.

Las 16 grandes promotoras tienen 680 proyectos en comercialización que suman 50.900 viviendas

Esta es la radiografía del sector promotor que ponen sobre la mesa los datos analizados por la consultora Activum Real Estate Consulting a partir de los datos de las 16 principales promotoras que operan en España. Según su análisis, que no incluye los proyectos de promotores locales, las grandes están promoviendo un total de 658 promociones en todo el país, con un total de 50.900 viviendas.

Entre todas ellas destacan dos: Aedas y Amenabar. La primera, porque lidera el ranking con más de 8.850 viviendas actualmente en comercialización, distribuidas en 20 provincias españolas, y la segunda, porque es la promotora que más planes de lanzamientos futuros tiene con 18 proyectos.

Aedas es, pues, la promotora con mayor número de viviendas a la venta a día de hoy y, si bien los datos de Activum no muestran los precios de las promociones y estos varían en función de la ubicación —no es lo mismo Madrid que Sevilla, ni una determinada zona de Madrid que otra— y las características de las viviendas —superficie, calidades...—, el precio medio de venta de las viviendas de la compañía que dirige David Martínez, CEO de Aedas Homes, se situó en 415.000 euros, en los nueve primeros meses de su ejercicio fiscal.

Con un volumen de oferta de 7.968 viviendas de obra nueva, Metrovacesa ocupa el segundo lugar -y un precio medio de venta de 325.000 euros-. La tercera compañía con mayor número de unidades a la venta es Aelca, con 5.251 viviendas de obra nueva, seguida por Vía Célere con 4.512 unidades y Neinor Homes, con 4.220.

"Ahora mismo estaríamos en valores de 2019, 2020 y 2021, ya que en 2022 y 2023 se lanzaron muchas promociones que se habían retrasado por culpa de la pandemia. No obstante, también es cierto que se está notando un descenso importante a medio plazo porque está costando mucho la adquisición de suelo para poner en marcha nuevas promociones", explica a El Confidencial Cristina Balaguer, directora general de Activum. "Todo se vende a ritmos muy positivos, no es un problema de demanda, sino de disponibilidad suelo".

"Se está notando un descenso a medio plazo porque cuesta mucho la adquisición de suelo"

"Oferta y demanda están totalmente descompensadas. Hay una demanda insatisfecha y muy poca oferta, a lo que se suma la dificultad de encontrar suelo disponible para poder desarrollar a corto plazo, que es lo que necesitan los promotores", añade Balaguer.

Amenabar, por su parte, y según el estudio de Activum Real Estate Consulting, se sitúa a la cabeza del futuro de la obra nueva en España con 18 promociones cuyo lanzamiento está previsto en el corto plazo. La promotora prácticamente ha colgado el cartel de 'todo vendido' en todas las promociones cuya entrega está prevista para 2024, un ejercicio en el que entregará la segunda de sus promociones en La Moraleja (The Garden), tras la entrega de El Jardín de la Moraleja.

Asimismo, entrega este año la primera de sus promociones en Costa Ballena, y en breve lanzarán otro proyecto en la zona con más de 200 viviendas. En total, Amenabar cuenta con más de 470 viviendas en Costa Ballena. Por otra parte, la compañía lanzaba recientemente al mercado su último proyecto en Valdebebas (Jardín de Valdebebas), ámbito en el que aterrizó en 2015. Un total de 91 viviendas y un jardín de más de 2.000 metros cuadrados, con precios a partir de 427.000 euros más IVA.

Otras compañías que tendrán gran actividad en el corto plazo son Metrovacesa (14 promociones), Aedas Homes (11), Aelca (8), Neinor (6), Acciona (7), Culmia (5), Insur (3), Kronos Homes (2), Habitat (1) y Nozar (1).

Málaga lidera la actividad promotora

Como se puede apreciar en el gráfico superior, la mancha de la promoción se extiende por buena parte de la Península Ibérica, si bien, la actividad se concentra especialmente en cuatro puntos del mapa: Málaga, Barcelona, Madrid y Sevilla.

La provincia de Málaga concentra 7.594 viviendas de obra nueva. Sin embargo, la ciudad solamente tiene 1.903 viviendas repartidas en 18 promociones. La oferta se concentra en los municipios de Estepona (2.159), a este municipio le sigue Marbella (856) y Mijas (769).

Un dato: en 2023, según datos del INE, se vendieron en todo Málaga 6.800 viviendas de obra nueva, muy por debajo de las 8.600 tanto de 2022 como de 2021. No obstante, se trata de cifras que permitirían absorber, prácticamente, todo lo que se construye.

No en vano, Málaga está que arde, inmobiliariamente hablando. Son múltiples las compañías que se han fijado en Málaga como ciudad tecnológica y destino de empresas y trabajadores cualificados que necesitan un hogar en el que vivir. De ahí el particular boom promotor que vive en la ciudad, especialmente en zonas de expansión como Teatinos, Pacífico, Guindos y Limonar.

Este apetito por Málaga ha tenido un impacto directo en los precios, tanto del alquiler como de la compraventa, convirtiéndose en uno de los mercados más tensionados de España. Para que nos hagamos una idea, los precios de venta medios, no solo han superado los 3.000 euros el metro cuadrado, sino que se encuentran en máximos históricos, con subidas por encima de los dos dígitos en un año. Y no solo eso, el boom que se vive en Málaga capital desde hace dos o tres años se ha extendido como una mancha de aceite hacia municipios tan pujantes como Marbella y Estepona, que concentran, asimismo, buena parte de la actividad promotora.

"La provincia de Málaga destaca por el crecimiento de la ciudad y por todos los municipios cercanos que están en plena expansión como Estepona o Marbella. Además, Málaga está concentrando tanta actividad porque en los últimos años ha habido más oportunidad de suelo en la Costa del Sol. Asimismo, hay que tener también en cuenta la estrategia de posicionamiento de la propia provincia, que está atrayendo a un público internacional que no solo quiere comprar segunda residencia, también primera residencia", destaca Cristina Balaguer.

La CEO de Activum reconoce, al mismo tiempo, una demanda del residente "muy insatisfecha. En Málaga se concentran tres tipos de público: el internacional que compra segunda residencia, el internacional que compra primera residencia y el local que compra primera residencia. Y solo el 25% de la actividad promotora se concentra en Málaga ciudad, lo que está obligando al español residente a irse fuera de Málaga para comprar casa".

Impulso promotor en Madrid por los nuevos desarrollos

La provincia de Madrid también tiene un gran volumen de viviendas a la venta de los grandes promotores, pero en este caso sí es la ciudad capital la que más volumen acumula con 2.750 viviendas. No en vano, como apunta Balaguer, "los desarrollos del Sureste han ampliado la oferta de viviendas de obra nueva", con presencia de promotoras como Kronos, Metrovacesa, Amenabar o Habitat.

Según el INE, en 2023 se vendieron más de 15.700 casas de nueva construcción, lo que pone de manifiesto la enorme escasez de producto en el mercado. Alcalá de Henares es el municipio que concentra mayor oferta, casi la mitad de todo el producto a la venta en la provincia, con 1.360 viviendas a la venta, le sigue de lejos San Sebastián de los Reyes, con una oferta de 363 hogares. Madrid, aunque acapara 80 promociones, estas son de menor tamaño que las existentes en otros grandes mercados.

"La oferta de obra nueva en Madrid actualmente en comercialización sigue siendo una cifra muy baja para la creación de hogares, de ahí que los ritmos de ventas sean muy elevados. Se absorben muy rápido las viviendas disponibles", añaden desde Activum.

TE PUEDE INTERESAR

Amenabar aterriza en la zona de moda de Sevilla con 330 viviendas desde 165.000 euros

E. Sanz

Barcelona, por su parte, ofrece 7.056 viviendas en toda su provincia. Los municipios con mayor oferta son la propia ciudad con 1.339 viviendas, Terrassa con 938, Vilanova i La Gertrú con 593 y Mataró con una oferta de 548 viviendas de obra nueva.

En opinión de Cristina Balaguer, "la demanda sigue siendo una demanda de residentes, con necesidades de comprar. Sin embargo, debido a la tensión de precios, los ritmos de absorción son más moderados y en las zonas donde se concentran las mayores unidades, es decir, en el extrarradio de Barcelona ciudad. La gente empieza a huir del centro de la ciudad".

Por último, otra de las mecas inmobiliarias para el sector promotor es Sevilla, especialmente la zona de Entrenúcleos, donde se concentra buena parte de esa actividad promotora. De hecho, es Dos Hermanas el que concentra el mayor número de viviendas con 3.016, seguido de Sevilla ciudad (2.933) y Mairena del Aljarafe (333). Aedas, Aelca y Habitat son las promotoras que tienen proyectos en este último municipio. Por último, en el corto plazo, las zonas donde se esperan más promociones son, principalmente. Málaga (20), Madrid (11), Barcelona (8), Guipúzcoa (7) y Valencia (6).