Los inversores del hotel rascacielos de Málaga descartan vender 'suites' de la torre

El grupo inversor del hotel rascacielos de Málaga arremete en un escrito dirigido a este diario contra las alegaciones presentadas en la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Málaga por el economista Rafael Esteve Secall, profesor de la UMA y ex concejal de Economía de la corporación municipal. Esteve Secall, como publicó El Confidencial en un resumen de su escrito de 14 folios, denunció la falta de viabilidad del proyecto calificándolo de “explotación ruinosa”.

Según Abdulla Darwish, administrador único de Andalusian Hospitality II SL, sociedad que impulsa el proyecto, la mayor parte de los datos presentados por el profesor malagueño “resultan ser inciertos y por lo ello lo son todas sus conclusiones”. Expone varios ejemplos, como que las superficies comerciales del basamento alcanzan los 10.000 metros cuadrados, mientras que la superficie hotelera es de 35.000 metros cuadrados, como refleja Esteve Secall en su estudio.

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Según Darwish, el área comercial es de 4.055 metros. El resto de la plantas baja y primera están destinadas al lobby del hotel, oficinas y administración y centro de convenciones y congresos. También denuncia que a partir del segundo año de explotación y durante el medio siglo de concesión, alrededor del 55% de los ingresos se corresponderán con la explotación inmobiliaria de los locales comerciales del basamento, no con el hotel.

Superficie comercial

“El autor confunde (intencionadamente o no) la superficie comercial del hotel. Los ingresos provenientes del establecimiento turístico serán aproximadamente cinco veces los que provengan de otras fuentes, como se expresa en las páginas 85 a 97 de la memoria financiera”, apunta Darwish.

El Confidencial contactó con Esteve Secall para que ofreciera su punto de vista sobre esta explicación de Andalusian Hospitality II SL. “No hay tergiversación alguna en los datos que expongo. Si acaso existe una diferencia de opinión derivada de la distinción entre el complejo Hotelero y el centro hotelero que la propia Memoria señala: "De los aproximadamente 45.000 metros cuadrados del complejo hotelero, unos 10.000 estarían dedicados a usos distintos del centro hotelero, pero sinérgicos con él: tiendas especiales, centro de convenciones, casino en su caso, etc.’ Está claro que la Memoria distingue entre el Centro Hotelero y el resto”.

En las páginas 90 a 92 del documento manejado por Esteve Secall (Memoria de Viabilidad Económica. Modificación de Elementos del Sector 2 del Plan Especial del Sistema General Puerto de Málaga” firmado por la Autoridad Portuaria en febrero de 2018), donde se hace el resumen de los ingresos, gastos, inversiones, ebitda, y flujos de caja del proyecto “a 50 años se hace una distinción fundamental en los Ingresos al distinguir “Renta del Hotel” y “Renta Otros”.

“Pues bien esta distinción es la que permite la información que yo he deducido de que el 55 % de los ingresos no se corresponden con la actividad hotelera ‘estrictu sensu’. Por lo tanto no se puede afirmar que yo haya tergiversado nada, ni confundido nada. La confusión, si la hay, deriva de la propia Memoria”, explica el economista a este diario.

El directivo árabe también recuerda la crítica de Esteve Secall en su alegación al carácter de “hotel residencial” del proyecto lo que implica que muchas de sus suites serán “vendidas” a inversores internacionales que las ocuparán pocos días al año y el resto se explotará (o no) como suite hotelera, una fórmula utilizada para financiar este tipo de proyectos.

No se contempla “en ningún caso venta de suites; más bien al contrario, refleja muy claramente la explotación de las suites de hotel”

La iniciativa presentada a la Autoridad Portuaria de Málaga no contempla “en ningún caso venta de suites; más bien al contrario, refleja muy claramente la explotación de las suites de hotel”, explica el administrador de la sociedad, según se acredita entre las páginas 89 y 96 de la memoria económica financiera. Para el economista malagueño el proyecto no se adapta a los estándares de hotel de gran lujo. “Debe ser espacioso en todos los aspectos”.

“El proyecto”, insiste Darwish, “es hotelero, único uso admitido por la Autoridad Portuaria. No hay venta de suites. Es un hotel con otros usos como SPA, gimnasio, centro de convenciones y tiendas. Un modelo absolutamente normalizado”. Esteve Secall resaltó que se trataba de un negocio inmobiliario adicional al de los arrendamientos de locales. “En el fondo se trata de una operación inmobiliaria residencial y comercial enmascarada en unos terrenos done el uso residencial está radicalmente excluido”. En opinión del profesor universitario, las tiendas, el centro de convenciones, el casino, son “actividades comerciales”, “todo lo sinérgicas que se quiera con el hotel”, añade, “pero no son explotación hotelera. Además, la actividad comercial no se limita a las tiendas”.

Cálculo de rentabilidad hotelera

En la misma línea, según Esteve Secall, resulta “sorprendente” que en el cálculo de rentabilidad hotelera de un hotel de gran lujo se plantea una renovación de las instalaciones cada veinte años, lo que “maquilla” la rentabilidad del proyecto abonando asimismo las opiniones por mí efectuados en relación al tema inmobiliario.

Recuerda el docente que en el desarrollo de la hotelería española una de las fórmulas de financiación de los proyectos era y sigue siendo “la venta de participaciones financieras bajo diversas fórmulas jurídicas, con la contrapartida de una parte del edificio hotelero”. “Es decir”, argumenta, “que se compraba un apartamento, habitación o suite como inversión y la empresa que vendía dicha participación se encargaba de explotarlo, y le pasaba la correspondiente rentabilidad al comprador el cual se podía reservar el disfrute de su propiedad durante el tiempo que desease. Obviamente no existía una venta inmobiliaria en puridad aunque de hecho así fuera. A este procedimiento es al que yo me he referido y explico en mi alegación”.

Darwish destaca que el otorgamiento de la concesión “se ha tramitado de una manera absolutamente exquisita”. Se ampara el representante del proyecto en el Texto Refundido de la Ley de Puertos del Estado y de la Marina Mercante (TRLPEMM) que contempla la posibilidad de que el concurso lo inicie un interesado. “Se establece en la norma los documentos y justificantes que ha de incorporar la solicitud y el procedimiento de otorgamiento de la concesión. Es decir, es un procedimiento regulado en la norma sectorial de aplicación”.

Según Esteve Secall, resulta “una afirmación gratuita” que se desmiente “fácilmente” si se acude al análisis del procedimiento que se resolvió en su día en un “sorprendente plazo de un mes para la dimensión económica y urbanística del proyecto”. “Mis afirmaciones tienen la base de la autoridad del anterior director del Puerto, José Antonio Caffarena, que afirmó en su Informe: ‘Hotel en el Puerto de Málaga” de 27 de octubre de 2017’, donde dice textualmente: “Se ha adjudicado por la Autoridad Portuaria mediante un procedimiento y plazo que ha conllevado una evidente falta de concurrencia que no garantiza que la propuesta sea la de mayor interés público, no sólo en el aspecto económico sino también de calidad y atractivo arquitectónicos”.

Habrían supuestos problemas de sótanos y cimentaciones especiales del proyecto, "donde las profundidades del mar son de 30 metros"

El profesor de la Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales de la Universidad de Málaga recuerda a El Confidencial más detalles que abunda en la falta de viabilidad económica del proyecto como numerosas incógnitas que planean sobre supuestos problemas de sótanos y cimentaciones especiales del proyecto,” donde las profundidades del mar son de 30 metros y la proximidad al borde del espaldón del dique es de 40 metros, quedando “encajonado” entre infraestructuras portuarias “delicadas” como la Estación Marítima de cruceros, la Marina del Real Club Mediterráneo y los nuevos muelles de cruceros construidos sobre pilotes”.

“La variación de los costes y la necesidad de eventuales garantías técnicas y financieras puede ser enorme arruinando cualquier rentabilidad teórica. Asimismo no deja de ser 'sorprendente' que ante las incógnitas sobre la cimentación se diga textualmente: “La previsión del presente estudio se hace con un sótano escasamente introducido en el terreno. Sin comentarios. Entiendo que esa modificación que implica un evidente incremento de la altura del basamento proyectado para centro comercial y de ocio, exigiría un estudio de detalle y la tramitación adicional correspondiente”, continúa Esteve Secall.

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Hay otros tres aspectos sobre los abundan las alegaciones de Esteve Secall como las tasas portuarias relacionadas con la explotación de los locales comerciales. Estas tasas tendrían una clara influencia sobre los resultados financieros del proyecto.

"¿Quién pagará los costos directos, indirectos y lucro cesante derivados del colapso circulatorio y el gran deterioro de las infraestructuras urbanas?"

El terreno sobre el que se pretende construir el hotel-rascacielos es público, pero en 50 años podría pasar a manos privadas. Son “graves externalidades negativas”, según el profesor de la UMA, que también critica los problemas de movilidad urbana y, en especial, en el cordón litoral durante los varios años en que dure su eventual construcción. “¿Quién pagará los costos directos, indirectos y lucro cesante derivados del colapso circulatorio que se generará y el gran deterioro que sufrirán las infraestructuras urbanas a consecuencia del tráfico de camiones necesarios para realizar un proyecto privado de estas características?”.

Descenso de cruceristas

Hay más: los eventuales efectos disuasores del uso de los nuevos muelles de cruceros por las navieras habituales, “durante la eventual construcción del proyecto dadas las necesidades de ocupación del espacio constructivo y los inconvenientes para la utilización normal de la estación Marítima de cruceros, con el probable descenso de los cruceristas que lleguen a la ciudad”.

La Gerencia de Urbanismo tramita actualmente la Modificación Puntual del Plan Especial del Puerto de Málaga, con el expediente PP 14/2016, aprobado inicialmente por acuerdo de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Málaga de fecha 15 de junio de 2018.